地產經紀有分三種，一種是替你辦事的買方經紀Buyer’s Agent，一種是替賣方辦事的Seller’s Agent，最後就是替兩方辦事的Dual Agent。

買房的時候，如果你要找個經紀幫你找房子，帶你去看很多間，那這就是買方經紀。

如果你自己在網上看賣房廣告，然後連絡那個刊登廣告的原經紀Listing Agent，那個通常是賣方經紀。

理論上而言，買方經紀會替你的利益著想，房價是越低越好，而賣方經紀則是替賣方著想，所以賣價是越高越好。

但事實上，他們的收入來源，通常是成交價的6%，從賣家收到的成交款項裡去扣，買賣雙方經紀會去瓜分這個收入，沒成交他們就沒有錢，所以不管買方還是賣方經紀，成交價對他們來說，當然是越高越好。

這個收入結構，造成無論如何，經紀們都會希望買方能出到最高價，也希望一定要成交。

我就遇過買方經紀不斷慫恿我們出高價的，然後爛屋也推我們去成交。

所以我們家人自己買房，通常是找能和賣方直接說話的賣方經紀Listing Agent，然後要求他當雙面經紀Dual Agent。

這樣的好處是，那個6%他不用跟別人分，所以我們買價可以壓更低，例如本來賣價$100，如果有買方經紀，他賣出去也許只能分到3% ，$3  (這比例要看他們的約定)，但如果沒有買方經紀，他能拿到全部6%，$6，這時我們買家就可以跟他磨，要求他壓價到$85 ，這樣6%之後他還是能賺$5，怎樣都比有買家經紀來得賺。

這時要是他能直接和賣方接觸，知道對方的底線，他更能決定成交價。

我們家人就是這樣拿到好價錢。

有些賣方經紀因為不想分錢，所以會故意不理有買方經紀的買家。

他們會找到買家，然後再從自己的公司裡找一個指定買方經紀(Designated Buyer’s Agent)，這樣能避免不公正的質疑，又能肥水不落外人田。

 

上面的東西合規定嗎？其實不合，因為買方經紀理論上應該要能自我犧牲，把買價壓得越低越好。

但現實中誰會理你呀，所以買主只好自己想辦法。

 

但如果你是想跨州買房，甚至跨海買房，那你這時真的就會需要一個買方經紀幫你安排。

這時你的成本就會比較高，因為成交價會被拉高，支付他們的經紀費，又也許有些房子人家賣方經紀會不想賣給你。

但這也是無可奈何的事，只能認了。

 

最後一點要注意的事，簽經紀合約時，千萬不要簽下指定經紀合約 (Exclusive)。

這樣如果你最後不用他，跟別人買房，他還是可以告你，跟你要錢。

我之前老闆的兒子就犯過這種錯誤，最後我們還付了人家兩萬美金和解，所以經紀拿什麼給你，都絕對不要亂簽名。

 

決定要不要有買方經紀後，就要開始看房了。

你可以去Redfin, Trulia, Zillow等等網站查市場上正在出售的房產，然後依他底下所列出的賣方經紀名字，Google查他的連絡方式，然後直接和他連絡約看房子。

就算有買方經紀，我依舊建議去網上看看自己有興趣的房子，然後把資料寄給他，請他幫忙約時間看房子。

無論沒有買方經紀，都一定要自己多看看多找找，因為人家不一定知道你想要的樣子。

我們家買到的房子都是自己找到的，經紀帶我們去看的都不及格。

如有買方經紀，他也許能從經紀特有的資料庫，早一步看到出售訊息，在網路上都還找不到時讓你先看先得。

這時你就要考慮市場火不火，火的話物業剛上市，就會被搶走，所以這時經紀的訊息就很重要，但如果市場又冷又慢，通常你最好不要太急，可以等房子降價再出手。

 

網上有些投資會要你看照片就下單，千萬不要這樣做。

因為你根本不知道他照片是真是假，有些照片看起來很漂亮，實際上並不是那麼一回事，全拜Photoshop神效。

而且就算房子好，你也需要知道周遭怎麼樣，所以最好親自去看看，在附近多繞幾圈，順便瞭解一下鄰居。

 

看房子我其實沒什麼好說的，主要憑感覺，能不能想像自己住在裡面生活愉快的樣子，還有沒有外行人就能看出來的大毛病。

一般來說，公寓的問題會比較少，房子的問題會比較多，但真正房子有問題我們這樣的外行人是絕對看不出來的，買之前一定要請人去驗屋Inspection。

這就是下一步要做的事。

 

看到喜歡的房子後，你可以依據市場的情況出價 Offer，這一步經紀們應該都非常熟，會幫你。

通常賣方會要看你的銀行貸款的Pre-Approval Letter，類似銀行貸款先期核准書，證明你有辦法借到錢。

這東西，只要你信用沒問題，一通電話，一小時內銀行就會Email給你，當然這不代表他一定會借錢給你，之後還要跑程序。

有時對方也會要$50鎂的押金來證明你是認真的，但如果不成功他會還你錢。

 

討價還價後，賣方如果同意價錢，交易就會走到Accepted Offer的狀態，這時賣方律師會起草買賣合約Sales Contract，寄給你的律師過目。

 

看合約很重要，在美國所有地產交易，白紙黑字才算數，管他嘴巴說什麼，紙上不這樣說，你簽了就是依紙上說的為主。

律師有義務把合約解釋給你聽。

律師收費公寓現金交易我之前問是七八百鎂左右，房子貸款交易是一千三到一千五左右，但每個人收費都不同，每個案子狀況也不一樣，所以價格會不一定。

律師最好自己找，這樣立場才會公正，畢竟經紀賺錢為主，管你是否買到爛屋，他只要成交就有錢，所以說不定推一個不好的或跟他有勾結的律師給你。

 

不只律師要讀合約，你自己也要讀個五六遍，確定要問的都問清楚了，才能簽。

 

我自己看合約，主要注重這些：

1) 可讓你在合約生效的幾天內驗屋Inspection，視驗屋結果決定是否繼續交易，不繼續的話會把定金全數退還

2) 房地產的所有權是否無暇疵 Warranty Deed

3) 有沒有其他不常見的條款

4) 合約上所有的截止日期 (例如他給你幾天去申請貸款，何時一定要交屋Close)

 

雖說第二點，可由所有權保險公司Title Company來查，但一般跟普通人買賣交易如果合約上不給你絕對所有權Warranty Deed，是真的有點奇怪。

不給絕對所有權Warranty Deed的通常是投資公司，還有法拍銀行。

所以看到正常交易如果不給Warranty Deed，我就會去問清楚。

 

合約看好，簽了約，付了定金 ，然後對方也簽了約，這交易就走到Under Contract的狀態。

律師這時就可以開始幫你聯絡所有權保險公司Title Company，幫你查這房產的所有權乾不乾淨，而你就可以開始驗屋。

驗屋Inspection，是去請專門的驗屋師來檢查房子是否有我們一般人看不出來的問題。

他們是房屋仲介最痛恨的存在，因為很多交易都是因為他們檢查出問題而失敗的。

只要沒成交，房屋仲介就一毛錢都拿不到。

所以驗屋師你最好自己去找，別接受房屋仲介的推薦，雖然法律規定房屋仲介必須公正，一次必須推薦三位給客人挑，但他們還是有可能推薦三個查得鬆的。

 

驗屋師有些州管得比較嚴，必須考試才能拿執照，有些州完全沒有執照規範，沒有政府把關，所以品質沒保障，個人得要花很多心思找好的驗屋師，請朋友推薦，上網看顧客評鑑，或直接從隔壁州請有執照的驗屋師來查。

紐約州有驗屋師執照管理 (http://www.dos.ny.gov/licensing/homeinspect/hinspector.html)，所以品質比較有保障，但你還是會希望找一個細心的來幫你驗屋，因為只要他們看漏一個問題，你以後都必須花錢來處理。

 

我們家買房，花了非常多錢在驗屋師上，因為很多房子他們查出來都有問題，最後沒成交，只得繼續看。

紐約州查一次房子大約會收你五百鎂左右，公寓Condo比較少出問題，所以比較沒人會去查，收費約三百左右，而合作公寓Co-op，你根本不擁有房產，你擁有的是股份，所以更少人查。

 

我自己遇到檢查出的問題，最嚴重的是屋子結構問題，一間房子肉眼看，沒問題，但實際上他地下室牆壁是往內斜的，造成一樓和二樓開始下陷，驗屋師說雖然地基沒問題，但可能是他樓層間地板的支撐條Beam (中文叫啥來著？) 的大小及間隔不合標準，所以撐不住。

另外兩間屋，查出來有白蟻問題，美國房子大都是木造，就算外牆是磚，內部樑柱還是木，白蟻吃一吃，可以把你房子整個吃垮。

這些問題也許都有辦法解決，但要解決就是要花錢，花錢多少的問題而已，就看你願不願意把房買下處理，或是和賣方討價還價請他在交屋前處理。

 

驗屋師的功能是幫你看出基本問題，他們不負責維修，也不負責估維修價，以求立場公正。

就算請了驗屋師，也還是有很多問題是他們查不出來的，因為驗屋師不可以把房子拆了檢查問題，拜託你房子都還沒買，拆了賣方會想殺人，所以藏在牆裡的問題他們不負責，被傢俱擋到看不到的問題他們也不負責。

他們不是建築師專家，也不是水電工專家，他們就像一般家庭醫師，更細的問題他們會把你轉介紹給專科醫師。

就算如此，也已經可以查出很多問題了，所以要買房，千萬別省驗屋的小錢。

不然你買下房子，可能以後會花大錢。

 

驗屋完畢，驗屋師會給你驗屋報告，你可以依據報告決定不買房，也可以拿報告去跟賣方討價還價。

這時你合約怎樣寫就很重要了，如果合約上說就算屋子查出來快塌了，你還是要買，不然會損失定金，那你還是得遵守合約。

銀行法拍屋通常是能查，但你不能討價還價，你只能決定不買然後把定金要回來。

正常買賣是可以依據報告討價還價的，我親戚就因為一些問題而讓賣方願意減價五千鎂，(花五百，省五千，划算啦！) 不過還是一句老話，拜託請好好讀合約。

 

驗屋通過，下一步就是跑貸款程序。

我不建議你先跑，因為拿到Pre-Approval是一回事，開始跑是另一回事，開始之後如果驗屋查出有問題，你不想買了，銀行還是會收你七百鎂左右的處理手序費及房子估價費 (Appraisal)。

只是買屋交易你通常只有三十天左右，貸款很花時間，所以行程會很趕，你一定要快快驗屋，快快決定，才能在期限內拿到貸款成交。

如果你不需要貸款，直接現金購買，那你驗完屋，討價還價後，就可以直接和賣方約時間去律師那裡過戶了，律師會告訴你該辦的程序。

過戶那天把銀行本票和身份證明文件帶去就好。

如果你買的不是房子，而是公寓Condo或合作公寓Co-op，那你必須在過戶前通過他們的管理委員會的申請程序，每個管理委員會都有他們自己的規定，管理委員會有權說不准你買！

過戶前律師會幫你辦好Title Insurance所有權保險，檢查公寓財務 狀況，還有跟對方律師合作處理大樓管理委員會要求的事項等等。

 

但如果你錢不夠，需要在美國貸款，你必須要有兩年以上的繳稅記錄和穩定工作收入，而信用分數則是越高利率越低。

我認識的人貸款都是有綠卡或公民身份，外國人要貸款恐怕比較困難。

和銀行申請貸款時他會跟你要很多很多的資料，會要求你去買房屋保險 (這個在過戶前就要辦好)，被保人填他的名字等等，非常的麻煩和囉嗦，但請還是有耐心地提供給他，證明你會還錢，他不會損失。

貸款程序通常要跑三十天左右，很多人過戶日期被延期，甚至交易失敗，都是貸款出問題，所以不能大意。

你的貸款銀行會跟你的律師連絡，處理匯款等等事情。

過戶當天，買方賣方律師們會把所有金錢細項結算，該扣的扣 (賣方尚未繳的地稅，仲介傭金等等)，該加的加 ，算完後，把定金等等本來在第三方戶頭的錢，還有銀行匯來的錢，還有你帶來的銀行本票集中一起交給賣方。

大家簽完名，律師再把過戶資料及地契拿去政府登記，你這交易就算結束了。

恭喜買房成功。

 

買房之後你要注意每季要付地稅，你也可以一年一次全付清，他會給你一點折扣。

地稅帳單市政府會直接寄給你，還會給你信封讓你付錢，不過郵票要自己買。

你可以在網上付，也可以寄支票給他，但網上如果用信用卡付，他會收信用卡手續費，所以我都是直接寄支票 (因為我懶得在網上把銀行帳戶給他，喜歡直接用它的信封)。

每年保險也記得要去付，他會寄帳單給你。

至於你每月的水電瓦斯費和大樓管理費，這就不用我說了吧，請乖乖繳納。

如果你買的是房子，而不是公寓，那你還要定期花錢維修，也要注意鏟雪除草清垃圾，不然會吃罰單。

 

我寫這篇文章是因為朋友買房自住，問了我一堆問題，所以我就直接在這裡簡單的把過程寫下來，雖然沒有很多細節，但還是可以讓人稍微參考。

在這裡祝大家買房順利

在美国买房，你最多能贷多少钱？

RealDit2018年2月13日地产新闻