本文于2007年12月15日发表于www.focus.cn

问题八十七：在美国，银行是如何查封房子的？查封房子的种类？为什么业主的房子会被查封？查封后是拍卖还是经纪人代理出售？

答：

   鉴于国内的房地产可能会进入一个新的循环，业主因为不能按时支付贷款的比例会逐渐增加，导致房子被银行查封的案例上升，在此就简要地介绍一下在美国关于不动产查封的情况。

(一)查封的定义

   在英文中，有一个专门的词来指不动产的查封即FORECLOSURE，中文的意思是“取消抵押品赎回权(的法律手续)”，如果业主不能按时支付贷款或其他债务，则做为抵押物的不动产-房子就被收回。因为房子是不动产，业主不能转移，一旦不支付贷款，银行就原地把房子收回，所以房子是最好的抵押物，对于银行来说，风险最小。在此，我们把不动产的查封简称为查封。

(二)查封的种类

在美国目前有两种查封方式：

1 法院查封

  英文是JUDICAL FORECLOSURE，即查封程序要经过法院的判决才能查封，这种方法会比较费时，查封时间长，对消费者有利，有的要好几个月，甚至一年多，这种要经过法院查封的州比较少。

2 非法院查封

  英文是NONJUDICAL FORECLOSURE，即查封程序不需要经过法院判决，银行就可以查封，这种查封比较快，简单，对银行有利，一般是数周而已，采用这种不要法院判决就能查封的州较多。

   在实际中，是什么形式的查封方式，在美国没有统一的规定，完全由各州政府的法律决定，在德克萨斯州两种情况都合法，但在其他的州可能不一定。在德克萨斯州以非法院查封居多，所以查封时间很短，一般两个月左右，一般来说，银行希望是非法院查封的，但是消费者希望是法院查封，有的人利用这种法律，赖在房子里不走。

   可能在亚洲多是法院查封，台湾把查封屋称为法拍屋(法院拍卖屋)，国内也是这种机制，随着国内房地产的发展，查封屋也会越来越引起人们的注意力。

(三)查封的原因

1 不付贷款

   房子被查封的主要原因是不能按时支付贷款，在美国，银行贷款一般是如果两个月(60天)不支付贷款，银行就可以启动查封程序，政府介入的贷款诸如FHA可能是三个月不支付贷款就可以启动查封程序。

2 不付房地产税

   不支付房地产税或者其他政府必须要求的费用，也是可以被政府部门查封的。

3 不付物业管理费

   不支付物业管理费，物业管理公司也是可以查封房子的，这是很多人不太清楚的。

4 其他原因

 刑事案件诸如房子用于贩毒。

(四)查封前出售

   总的来说，银行不希望任何的查封，因为每一个查封，银行都会亏损很多钱，所以银行是尽量与业主合作争取给业主一些时间，不至于走到查封的地步，在查封之前的销售，英文叫SHORT SALE，其主要特点是业主已经两个月没有付贷款，但是银行不希望收回而是希望卖掉，银行也会亏损一些钱来帮助业主，银行也会与经纪人合作，完成查封前的销售。

(五)查封后出售

   查封前出售的比例不高，绝大多数是查封后由经纪人公司代理出售，银行没有自己的经纪人公司(这是全美经纪人协会坚决游说国会不允许银行设立经纪人公司的后果)，同时美国政府的查封屋也是由经纪人来代理出售的，代理和销售各种查封屋是经纪人一项很重要的业务。笔者约有20%-30%的业绩是销售查封屋，很多都是做房地产投资的人专门购买查封屋，因为查封屋的价格会比市场价低一些，估计幅度在10-20%左右甚至更高。

   在美国，查封房子是家常便饭，在市场好的时候也是很高比例的，在市场不好时，查封屋成倍增加，目前估计约有5-10%在出售的房子是被查封的，也就是市场有几十万套被查封的房子。据研究，在一个小区，一个被查封的房子可以使该小区的平均房价降低1%-2%左右，所以，查封屋越多，就说明房价就会显著下降。