“房地产一旦崩溃，最后会丧失5-10年的经济增长。”在2013APEC工商领导人中国论坛上，野村证券首席经济学家宫潮鸣对中国楼市提出警告。

他说，中国房地产的价格太高了，政府要控制房地产的价格，但是我觉得政府所做的是正确的。因为如果房地产价格太高的话，有太多人借钱、投资房地产，房地产一旦崩溃，最后会丧失5-10年的经济增长，我觉得这对于中国来说是非常重要的。

他表示，已经有很多学者提出警告，如果楼市崩盘，投入了大量财富的投资者资产价格崩溃，负债却依然存在，个人也将不得不花费5—10年去还债，中国人会未富先老，会丧失掉非常重要的5-10年修复资产负债表的衰退。

以下是文字实录：

Richard C.Koo：我觉得我不应该成为安倍经济学的代言人，因为对于安倍经济学从某种程度上来说，对一些部分我也持有批判性的态度，我们应该看一下西方的世界，我们可以看到有些事情我们非常震惊，所有经济体现在表现的非常糟糕，美国是一个对利率非常敏感的经济体，但是利息现在接近0，应该有一些经济的泡沫，在欧洲和英国都存在很多问题，这是在过去20年当中日本的一种体验，我今天要跟大家分享一下不仅仅是日本的问题，而且也要看一下整个世界现在所面临的问题，这有可能也会影响到中国，因为有一些问题的种子导致美国、欧洲、日本发生问题的种子在中国也是存在的，问题是什么呢？问题就是泡沫。

当每个人开始对房地产的发展都非常疯狂的时候，当房地产的泡沫越来越大，人们就越来越兴奋，愿意借更多的钱买房子，如果泡沫破灭了，会出现什么样的状况呢？资产价格会崩溃，但是你的负债还是存在的，而且你的资产负债表就被水淹了，你就会破产。有两种破产状况包括你的汽车和照相机还可以卖，因为在泡沫时代当中你对房地产进行了投资，房地产的价格下降了，这时候你破产，你有现金流，但是你的资产负债表被水淹了，你可以重新获得平衡，但是如果大家同时发生这样的状况，经济会发生什么样的状况呢？在国家的经济当中如果有些人存钱，有些人可能借钱、花钱，如果在同一个世界中，有的人存钱，有的人借钱，金融机构会从存款人这里拿钱，把钱贷给借它的人，这里要确保所有这些存款都能够贷出去，所有的大部分私人部门他们停止借款，即使是在0利率的情况下也不会有人再去借钱了，因为大家都要去偿还债务，没有人贷款了，如果进入到这样一种状况，你知道我们现在是出现了资产负债表的大箫条当中，如果出现这样的箫条那就出现状况了，利率是 0，但是人们仍然在偿还债务不去借钱，在这样的环境中只有政府可以借钱，如果政府不借钱经济就完蛋了。

20年前日本就有这样的状况，但是幸运的是日本政府确实借了很多钱，使我们的GDP没有崩溃，但是大部分西方国家没有从日本的经验当中获取教训，他们在08年之后，在雷曼兄弟崩盘之后出现了同样的状况，他们不知道怎么做，在我看来很多国家都存在很多挣扎。有些人阅读了我的书，有一些人了解了这个问题，他们知道私人部门的利润不好，现在正在尽可能的削减债务，现在在美国谈到财政悬崖，所有这些都是谈到资产负债表的问题，有一些经济体做的还是不错的。有一些经济体没有吸取日本的教训，财政部长是非常了解的，他推出了货币的政策，也进行了结构性的改革鼓励日本的公司借钱，我们日本的泡沫是20年前出现的，日本的公司花了15年的时间才修复好资产负债表，现在都已经修复好了，他们不希望再去借钱了，不愿意再去贷款，最好的例子就是美国在大萧条之后，大箫条也和资产负债表的箫条比较类似，美国没有借钱后来就亡掉了，因为当时偿还债务的体验太糟糕了，我们会鼓励他们借钱，这样必须在系统当中投更多的钱，所有这些都是安倍经济学的一部分。

我希望他们能够成功，因为日本公司的资产负债表已经修复了，日本公司的债务非常少，他们的资产负债表是最清洁的，但是在债务当中我们受到的创伤是非常严峻的，因此为了避免这样的创伤，出现了目前的措施鼓励日本的公司去借钱。在美国鼓励美国的国会削减预算来防止美国出现财政的悬崖，因此美国现在还是不错的，但是我想英国和欧洲现在非常的糟糕，因为他们确实是沿着财政悬崖衰下去了，西班牙、葡萄牙都出现了财政负债表衰下去的问题，在西班牙的利率是比较低的，政府必须要削减赤字，有26%的失业率是非常糟糕的状况，现在欧洲的情况非常严峻。而且他们刚刚开始学习，他们知道这是一个不同的疾病，需要不同的治疗方法，此次大萧条经济的衰退是资产负债表的衰退和过去不一样，在这样的衰退过程中需要政府借钱、花钱，不能够完全依赖中央银行解决问题。

我提到这一点，因为我觉得中国房地产的价格太高了，政府要控制房地产的价格，但是我觉得政府所做的是正确的。因为如果房地产价格太高的话，有太多人借钱、投资房地产，房地产一旦崩溃，最后会丧失5-10年的经济增长，我觉得这对于中国来说是非常重要的。有些人都已经担心了，中国人会未富先老，大家可以看看中国人口的状况只有15-20年才能够使经济发展，你是不希望在15-20年当中希望资产负债表的衰退，否则的话你就会丧失过去十几年经济的增长，中国现在经济增长非常的一流，但是只是在过去的几十年当中出现的，我希望中国的经济一定要特别的小心，不要出新资产负债表衰退的状况，一定要特别注意房地产，如果房地产崩盘就会出现资产负债表衰退的状况，这样的话你就会丧失掉非常重要的5-10年修复资产负债表的衰退。