这是一个互联网的时代。鼠标点击，各种资讯汹涌而来；手机轻启，便可神聊千里之外。各种论坛里，人们能够轻易享受言论自由和随意发布合法信息。在房地产领域内，一些自助性买卖房屋的网站开始出现。在资讯如此公开和信息交流如此便利的情况下，人们开始谈论，在房地产交易中，经纪的作用是否会被全面取代？

房地产经纪到底有什么作用？笔者认为，一个优秀的房地产经纪具备了多重功能和作用，例如：导购，信息加工和市场分析（房地产信息搜集，处理，萃取，统计和分析，定向提供），中介，代理，推销商，投资专家，等。在互联网时代，无可置疑，经纪的某些功能会弱化，如单纯的信息提供，导购，或代理，但某些功能必定会被强化，如信息萃取和市场分析，投资顾问，和专业性服务。显然，互联网时代对于经纪的专业水平和敬业精神有着更高更强的要求，但经纪的作用是不可能被全面取代的。

有些人会想，你忽悠谁呢？房地产经纪有什么技术含量啊？不就是买房卖房吗？我当然可以不请经纪，自己买卖或转让啦。是的，笔者承认，如果你认为你可以，你是可以不需要经纪的，正如你也可以自己办移民，自己修车，自己装修房屋，自己种菜等，总之，一切都可以自给自足。但是，可别忘了，互联网时代恰恰是一个高度专业化的时代。

记得笔者刚刚拿到经纪牌照时，房地产公司老板对我说，公司的培训项目如何如何好，而笔者则傻呵呵地问：我已经拿到牌照啦，还需要什么培训？做这行有那么复杂吗？该老板只好摇头苦笑。多年过去了，笔者还在不断学习和努力领悟这一行的奥秘，再不敢轻言什么没有技术含量。房地产本身是个博大精深的领域，需要活到老，学到老。而顶尖经纪的综合能力应该是非常强的。看到此有些人可能发笑了：你什么素质呢，智商不够啊。其实，我自己也这么认为。我要是再聪明点早就应该做“富爸爸”了。

言归正传。在决定你需不需要房地产经纪之前，建议大家想想以下的问题：

1. 作为卖家，你自己私自出售能够有效率吗？发广告可是很贵的。有几个人能够注意到你的卖房广告？你想省下经纪费用？买家也想省啊。你不便宜卖他为什么要私买你的？基本上来私买的人都图的是一个便宜，他们理所当然的就地砍价会使你非常不舒服。而你怎么知道谁是认真的买家？有些人只是感兴趣和了解市场而已。即使签约，他们也可以改变主意。你告他违约，他还可以告你隐瞒了房屋的不良状况。纠缠折腾之间，你卖出的最佳时机就消失了。另一方面，作为买家，你知道卖家要卖这个物业或生意的真正原因吗？你怎样才能保证自己不会买到一个不好的物业或一个已经垮掉了的生意？也许，对方并不是有意要坑你，而是他也不懂或没有注意。但在事后，谁能够说清楚他是有意坑蒙拐骗还是无意的疏忽？还有，你要化许多时间来学习有关知识，要化许多精力来寻找目标，费时费力费钱，操心啊。你的时间和精力难道不值钱吗？更常见的是，谈了半天，怎么也谈不拢。因为通常买卖双方的思维方向是相反的，肯定有利益冲突。谁来保证交易的公正性和成交价的合理性？

2. 在购买商业房地产或买卖生意时，情况更加复杂，因为涉及到更多的事项。比如，买卖生意除了买卖双方之外，也涉及到生意所租用物业的业主（房东）和商城的管理办公室，在特许经营的情况下还会涉及到总店。如买卖餐馆生意，可能涉及到酒牌，生意许可或执照，租约是否可以延续，环境，卫生，经营范围问题（如只可以做南亚餐），等等。你是否认为你可以把握这些？你是否对于自己的房地产专业水平有足够自信？比如，你掌握了足够多的信息吗？懂得如何把握物业或生意的价值吗？怎样估价？住宅或商业房地产的当前市场和趋势如何？怎样写合同和条款？怎样谈判？如何去查和到哪里去查有关 zoning 或物业用途的文件？这个生意要怎样做才能符合环境和卫生要求？怎样才能保证自己不掉入一个陷阱？有没有忽视什么事情？等。

3. 也许，在亲朋好友之间可以自己交易。但任何人的社交圈子都是有限的。你靠什么来知道，你的亲朋好友介绍给你的这个物业或生意是性价比好的，或是刚好适合你的需求的，或价格是很合理的？另外，在现代社会里，即使是在亲朋好友之间，甚至在兄弟姐妹之间，也要讲法，不要只讲人情或不好意思。不要相信任何人的口头承诺！要做到“亲兄弟明算账”。以下的事例并不罕见：我们是老乡啊，同学啊，或亲戚啊，都知根知底的，整这么复杂干啥？写上几条协议不就行啦？我还能够坑你吗？结果成交后是互相抱怨，互相怀疑，甚至对簿公堂。多年的友谊和亲情化为乌有！

看到这里，我相信你会明白为什么要请经记的道理。请相信房地产交易尤其是商业房地产交易其实是很复杂的一件事。当然，如果你还是觉得你自己完全可以把握，那你自己当然可以去交易。在交易的过程中请注意我上面谈到的事情。祝你成功！如果你觉得还是要请经记为好，当然就要请一个认真负责，诚信可靠，经验丰富 , 能力较强，水平较高的经记，他将会尽心竭力地为你服务，争取你的最佳利益。谢谢信任！

2008-04-21

发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏

William Zhu, Broker

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