朱威

问 : “ 经常看见您有关房地产投资的文章 , 我很感兴趣 . 您能不能用几句话来表达您的投资理念 ?”

答 : “ Be Rich on Real Estate! 把握商机 , 借鸡生蛋, 坚定不移地走多元化稳健投资房地产 致富 之路。 努力学习和掌握房地产投资的致富之道 , 让我们在北美生活得更加美好 .”

问 : “ 我有一些余钱 , 存放在银行利息太少 . 投资房地产又不知买什么好 . 感觉上你的文章比较强调投资商用物业 , 是吗 ?”

答 : “ 其实 , 我并非片面强调投资商用物业 , 而是强调投资房地产应该多元化 , 即民宅 , 工商物业 , 土地 , 现房或楼花都各有其投资价值 , 可以视自己的具体情况来选择 . 关键是选择增值潜力大回报好的项目。如果你还没有买住宅 , 那你还是应该先买民宅 . 如果你已经安居 , 那么 , 投资商用物业是个很好的选择 . 当然 , 凡事都有特例 . 如果您要急着做生意，也可以先买一个生意或商用物业，盈利后再买住宅 .”

问 : : “ 那么 , 投资商铺到底有什么好处 ?”

答 : : “ ‘香港房地产业界有个说法 : 投资民宅、别墅是铜; 投资办公楼、写字楼是银; 而投资商铺则是金. ’ 一般说来 , 投资商铺的回报高而 稳定，增值好而持久. 商铺的租客好，租约长， 管理简单 . 多伦多商用物业价值目前是低估的,大有增值潜力. 商用贷款是分15年来摊还的. 投资物业每个月的租金收入应该足够用于还贷, 甚至还可以产生现金流.商用物业的贷款利息 可计入成本从收入中扣除 . 商铺的租客和业主的利益是一致的, 如租客的生意越好,业主的物业价值就会越好,增值潜力也越大，等等. ”

问 : : “ 投资商铺的回报最好 ? 不对吧 ? 如果我在多大或某学院附近买个房屋分割成小间全部出租给学生应该是回报最高吧 ?”

答 : “ 不相信啊 ? 让我分析给你听吧 . 我们可以用年回报率 ( 回报率 = 每年租金净收入 / 物业的总价值 ) 来简单比较各种物业的投资回报 . 对于商用物业而言 , 这个回报率可以达到 8%~10%. 而投资公寓的回报率一般不会超过 6%. 投资住宅呢 ? 　如果你顺便将你住宅的部分房间出租 , 是实惠的 . 但是 , 如果专门将一栋法律上 single family 的民宅全部用于出租，实际上是不合算或麻烦的，年回报率一般也不会超过 7%. 这里还没有算你投入的人力物力和必须要面对的种种麻烦． Multiple units 的投资回报一般也比商铺低得多，运营上也麻烦得多．当然，实际上年回报率的计算要复杂得多．真实的投资回报应该来自三部分 : 产生的现金流 ; 还贷时归还的贷款本金部分 ; 物业的增值部分 . 　因此真实的年回报率应该是每年这三部分的回报比上实际的投资金额（往往是首付）而不是比上物业的总价值！所以，真实的年回报率往往要高得多．如投资商铺的真实年回报率可以高达 30% 以上，即可以用三年左右收回你的实际投资金额或翻一番．＂

问 : : “ 　投资商铺楼花好，还是投资现成的商铺好？ ”

答 : “ 一般来说，投资商铺的楼花回报较高，往往可以挣得第一桶金，但风险也较大些．而购买现成的商铺则风险较小，回报较低些．但是，即使购买现成的商铺，其年回报率也容易达到 8% 或以上．＂

问 : : “ 　投资商铺有风险吗？ ＂

答 : “ 当然有．常言道 ’ 没有风险的投资就不叫投资＇！买楼花时，看不见，摸不着，当然就有风险．任何一个商城都得有一段市场培育期．一个新商城初起时，可能还没有车水马龙客似云来的火爆景象．这也是风险．但风险是可以掌控或规避的．＂

问 : “ 　怎样去选择商铺物业呢？或如何去 规避投资风险呢？ ”

答 : “ 重要的是要从大的方面去把握．首先，要有好的经商环境；周边的社区比较富裕和安全，有足够的消费力； 好的地段，大的路口，交通便利，人气鼎盛 ; 　周边最好有新的经济增长因素，如属于市政规划的新的开发区，建有或将要建设大量连锁型的巨型商场或有好的商业大户 ( 如 Wall-Mart, Canadian Tire, Food Basic, Costco, Business Depot, Home Depot, 麦当劳 , 大统华等 ) ；曝光率较大的位置；较新的物业；较大的商城规模或口碑好的商场，有实力的开发商；好的管理委员会． 供需平衡原则：要尽量买 供不应求的物业类型，如华人选择商用物业的最爱是餐饮物业，而 地的增值潜力最大。 要注重回报率， 要能够 产生现金流！购买现成物业时要注意租客生意的好坏和租约的长短．还有，别忘了要找一个专长于商用物业的房地产经记．在此提醒一下，千万不要贪便宜去买什么破产的商用物业，也不宜私买私卖商用物业哦．＂

问 : “ 现在是投资商铺的好时机吗 ？ ”

答 : “ 是啊．原因在于： 1. 加拿大经济强劲；投资移民或企业家移民越来越多；加中商贸方兴未艾； 2. 商用地产供不应求 ! 如近期 Newtown square 要凭抽签才能买到 , 印巴人，华人，西人都在踊跃抢购． 3. 多伦多商用物业售价低估 ,有明显增长空间．如Plaza unit的单位售价竟然和condo apt 的单位售价差不多（在中国，商铺的单位售价比民居要高得多得多！）4.投资商铺的回报明显高于投资住宅；５． 由于市场有强 劲 需求，若干优质的商用楼盘项目正在开发，提供了投资良机．如锦绣中华商城 (Steeles/Kennedy) ， Newtown square(Markham/14^th), Bayshorn plaza (Bayview/Major Maken ． ）， Downtown Markham center (Warden / Hw7) , 等等．另外， < 地产周刊 > 近期报道的两则信息也有助于认识： ＇ 2007 年加拿大商业地产将供不应求。明年国内外商业地产投资项目将会远超今年的 230 亿元。最近，加拿大商业地产势头正旺，而这主要由于商业办公大楼、工业大楼以及其他零售业用宅的增长＇． ’ 商业地产力挺美国房市不倒．．．＇． 总之， 投资商铺正逢其时．此时不投资商铺，更待何时？＂

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2006-12-14

发表于加拿大《地产周刊》朱威专栏

William Zhu, Broker

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