虾扯创业 – 进军房地产

这篇最难写。在一群大地主老财的坛子里谈论房地产，真是鲁班门前弄斧，关公面前耍大刀，虾扯蛋。

我这里只谈我的一些心路历程以及做过的一些项目，并表表决心。望各位大小地主老师们多多指教。

2005年搬来费城之前就知道当初给我递纸条拉我做下线的那哥们在DC做地产发了财。我来费城之后就开始考察当地的房地产，一个月之内我开车把整个城市的街道几乎都转了一遍，切身感受一下每个区的环境和房价。根据著名的1%规则，当时只有那些白送都不想要的地方可以满足该条件。当时考察的结论是，房价已经大涨5年了，风险比较大，暂时不能入市。所以就决定把资金投向某个实体生意，开餐馆记就是由此引出。

2010年下半年经济危机过后房市已经开始稳定下来。而这时我的卫星电视生意却出现了严重的下滑。我的很多关键词当时都排名第一，但是Dish 与google交涉后google手工将Dish自己的网站全部排在相关搜索的第一名，很多关键词甚至前3名的都是Dish自己的。这样我我们如何做SEO都不能改变排名了。经过几个月的思考和推演后，我决定把返还客户的$50回扣大幅提高到$200，在现有排名不变的情况下会大幅度提高销售量。从修改后的第二天起，我们的销售量立即翻了两倍。高额的回扣一下子吸引了大批高端客户，这样虽然回扣支出增加了，但由于高端客户的高佣金相应的弥补了这部分支出，我们的总收入反而比下滑之前增长了不少。想不到就这么一点小把戏就能让我的卫星电视生意起死回生，并且健康生存到今天。我现在仍然感叹这个创意的威力。

在卫星电视生意下滑的几个月，我再次开始考察房市。在投坛学习几年后学到了不少知识，这时候正好用上。 做过几年利润丰厚的生意后，我对现金流小的房子根本就看不上眼。我的资金有限， 我需要让有限的资金发挥最大的效果。 我的目标很明确，就是要达到每个房产每个月能产生1500-2000块左右的净收入，争取在15年内搞到5-6套这样的房子，达到每年租金净收入10万的目标。我这样想是因为我的生意不稳定，我的年龄也不小了，不可能一而再再二三的成功找到新的生意。我一家五口只靠我一个挣钱，我太太只在来美第一年打过一年餐馆工。我必须找到一个能产生稳定现金流的房子。

这样的房子还真让我找到了，就是天普大学附近的学生房。天普大学位于费城市中心的北边不远，学校周围都是大片破烂的黑人区房子。09年之前天普大学还没有被大批开发商看上，那时资金都集中在大学城奋战。随着天普大学不断扩招，学生房需求增加，租金上涨。大批资金很快嗅到了腥味，从此天普大学周围就像是在天朝一样就变成了一个大型建筑工地。你现在过去看看，真是工地繁忙，热火朝天。一排排的新房子拔地而起。我做了一些功课，发现买破房子和自己建新房子价钱差不多，而新房子还可以享受政府的10年免税优惠。于是我就决心再一次做一个我不熟悉的领域：买地建房子。

这个买地建房子的故事， 我已经在房子刚建好时就迫不及待地在本坛BSO过了。
链接在此：http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/316698.html

除了自住房，这是我第一次涉足房地产投资，我没有买过投资房，没有接触过房客，但是我却选择了从最不容易做的建新房起步。 虽然看起来这个决定很冒险，但是在此之前我已经做足了功课，可以说我是踌躇满志， 志在必得的。我阅读了宾州以及费城的各项法规，带着我的两位女秘书在现场进行了问卷调查，写了详细的建房计划。这个计划包括预算，进展，招租，租金以及盈利目标等。根据在投坛学习到的知识，我把房地产投资原则归纳为三要素：location, condition， service。 这三大要素决定了房子的价格、租金以及需求渴望程度。我的计划里就要求我将来的房产必须满足这三大要素。前两个要素只要花钱就可以做到了，第三个要素却是真正考验人的服务了。我住过学生房，知道学生么想要什么。因此我计划中把能提供的服务做到了极致，包括提供所有家具，每个房间装一台电视机，提供细微到垃圾袋和擦桌布等各种生活用品。学生们只要带着枕头被子，打开就可以睡觉了。

这个房子建筑及招租的一切进程都基本上完全按照我的计划进行。唯一令我不满意的是建筑商赶在合同最后一天才完全交工。那时学校即将开学，房子还没有通过政府最终检查。交工前最后一天政府要做最后检查，我那天晚上就把所有学生的东西全部打包搬走，学生们都安排进费城最贵的5星级酒店住一晚。好在政府最后检查顺利通过，不然我损失就大了。

2011年9月1日我正式拥有了第一个投资房，31万资金全部来自于HELOC。

第一个房子很成功，总投入31万，不考虑利息的话租金净收入达到每年5万，超过了我当初的目标。这时我又把目标做了些修订，希望10年内能搞到3个这样的房子就可以完全靠房子养家糊口了。

第一次做，再怎么细心也不可能不交学费。我以为建好房子后才能申请10年的免税，可实际上政府规定必须在拿到building permit的60天之内必须提出申请。在房子建筑过程我接到政府房产评估办公室一位官员天灯打来的电话，说我有个房子在建，但是没有看到我的免税申请。这时已经过了80多天了，不过他建议我立即申请。结果一个月后我就接到了拒绝通知，原因是申请晚了，我赶快花4000块请了律师帮我申诉。天灯给了我他的顶头上司蜜口的Email. 我给给蜜口发了一封措辞恳切的Email， 诉说了一个初学者的无知以及新移民英语能力有限等，希望他能从保护投资者的角度网开一面，信中还保留了几个明显的语言错误。在律师准备好申诉材料刚刚交上去后，我竟然收到了免税批准文书！根据后来了解的情况，正常的申请批准书一般可长达半年至一年。还是阴差阳错的原因，我的申请在短期内批准就被批准了。为了表达感谢， 我给两位官员写了一封极尽吹捧他们是为人民服务的好官员之类的PMP Email。 两位很快都很礼貌的回了信，虽然没有见过面，但从此就算知道彼此了。上个月给蜜口发信查询另一个房子的免税申请情况，他很快就给我安排人查询了。

另一个学费就是房子设计问题。这块地的zoning 是商住两用的C2. 我申请2家庭被拒绝了，因为地皮宽度不够。当时没有经验，就委屈求全设计了一个8卧室的单家庭和一个很小的商业房间。这样的房子卖不上价钱，也不符合政府的code。当时不知道，后来才听说。今年初，我找到一个专门做zoning的意大利裔律师福恩，他说小菜一碟，他保证给我把commercial改成residential， 并且改成2家庭。福恩说他预收5000块，多退少补。 我说我根本就不指望你退我钱，只要保证不再收我钱就烧高香了。因此他就收下了5000块钱并保证不再收我费用。其他律师有要2000块的，但是我认为福恩比较靠谱就选择了他。后来证明多花点钱找好律师的确物有所值。 从听证会上的表现看，福恩准备充足，发言有板有眼，我的案子顺利批准。而其他代理律师要么准备不充分，要么不知道该做什么，还有些发言条理不清，多数案子被枪毙或者被要求补充资料。我的rezoning申请前天刚刚通过听证！

花这些学费让我学到了不少知识。我以前是纸上谈兵的书生，而现在我已经成为经过实战的考验的战士。遇到什么事不能怕，要勇于探索，敢于战斗。

2012年年底，我又尝试买了一个REO房，希望学习老地主，如山等各位老师做些Flip. 这个项目我也在本坛BSO过了：http://blog.wenxuecity.com/myblog/25181/201305/11465.html

虽然6个月内赚了3万块，但是做过这个Flip后我觉得这个模式不太适合我目前的情况，市场上符合我的要求的破房子不多，因此决定暂时放弃flip.

2013年初，我已经基本还清了上次建房子的借款，我又可以买新房子了。根据三要素原则6月份我选择了天普大学旁边的一个2单元新房，45万，每月租金4800块，房客负责所有账单。过户后我问贷款经纪麦糠能否想办法从我第一个建的房子掏钱做当陪再买一个或者两个房子。麦糠竟然真有这个能耐，给我找到了一家银行，从第一个房子里掏出当陪，再买两个房子， 利率还只有3.75%。这样我凭空又多出来两个新的学生房， 我自己根本就没敢想象过。麦糠是纽约的网友L小姐介绍给我的，她说麦糠本事很大，看来是真的。L小姐在这里有几个房子，我们现在算是战友。再次感谢L小姐。

最后一个房子下周一过户。至此我将拥有4套投资房，年租金收入24万，净利润15万，提前12年实现了最初的设想目标！

在房地产方面你们各位都是我的老师，再次感谢投坛各位前辈无私的奉献，我从投坛学到了很多知识。我计划达到目标后先休养生息几年。

TZLC LLC成立前我是参与过最初讨论的。当时的讨论是从我给JY看达拉斯的一个破旧公寓展开的。 JY脑子灵活，想到了成立一个公司去买那个公寓， 我也是最积极支持者之一。但是由于我外出相当一段时间没有来投坛，错过了最初的聚义举旗大会。第二期也由于要买3个投资房而忍痛割爱了。现在第一个要做的就是加入TZLC。

具体理由就没必要说了，我现在把房地产作为将来的主要生存手段。最近有不少朋友询问投资的事，我个人没有多少经验，我还在思考下一步能做什么。欢迎大家继续讨论。

虾扯完毕。
 
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