1. 通过投资住宅实现财务自由的途径只有两个：
   1. 买一批现金流不大的小房子，贷款15年。15年后还清贷款，吃租金实现退休。
   2. 买几个现金流足够大的多家庭公寓，短短几年内实现财务自由。
2. 重点讲一下第二种，大现金流的房子。
   1. 地理位置第一
   2. 现金流第二。争取每个投资项目产出$2000/月的现金流。如果有$5000-10000/月的现金流，只需要几个项目就可以实现财务自由了。
   3. 不做单家庭房
   4. 不做郊区房
   5. 不做烂区房
   6. 不靠赚差价发财。靠租金和正现金流才能长期生存。
   7. 重点看大学周围的学生房，大城市热点地区的房产，找到那些租金高，需求旺盛，出租容易，所在地区安全的房子。
   8. 遇到机会不要犹豫，要敢于下手。如果失去机会就只能当观众了。
   9. 买菜时考虑的是几毛几块的事，买车考虑的是几百上千，买房子动则差别几万几十万。
   10. 不怕贵，不怕高，就怕位置不对。买的高，将来卖的也会高
3. 资金。
   1. 做房产一定要使用杠杆。用银行的钱赚钱。妥善使用杠杆，现金收益率可以达到20-30%。
   2. 筹集资金，挖老鼠洞。谁也不会一开始就有大笔资金。
   3. 敢于使用退休金账户里的资金：

i. self directed ira 我没有做过，不懂

ii.Surrender 退休金账户。

4. 如果能筹集到100万现金，就可以买到400万的房产。投资恰当的话可以实现每月毛租金3-4万，净现金流1-1.5万/月。作为普通家庭，吃穿够用了。

4. 走正规道路，成立公司。第一个出租房就一定要放在公司名下。再小的出租房也不要用个人名字买，不要贪蝇头小利。责任重大！
5. 贷款。 做商业贷款，不严格看个人收入，没有多少个贷款的限制。利率稍微高一点点。商业贷款都是气球贷款。
6. 以上都是实战经验总结。我认识的几个小地主都在3-5年间实现了每月1-3万的现金流。