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买地，建房子，进军房地产 ==> 当地主

(2011-09-16 17:41:59) 下一个

2010年还算是个比较好的年份。但是下半年开始生意逐渐走下坡路，这主要是由于下面几个原因造成的：1. 华人客户下降90%，原因是市场饱和以及网络电视的竞争。2. Google把我们的英文主要关键词给打回到了第3页，这样也是我们丧失了主要的英文客户。3. 市场饱和。4.一个生意的5年寿命天数将至，天命不可违也。

闲来无事，必须考虑下一步的生路，也算是重新创业吧。经过几年的观察以及最近几个月的实地考察，决定试水房地产。我的基本理论是，依靠租金还本金逐渐进行资本积累，力争在15年内拥有三套投资房，每套房子产出$3000/月净利润，三套房子每月就有$9000净收入。15年后正好退休，每年就拿这三套房子产生的10万块过晚年的幸福生活呢。

第一步，计划

这个是第一贴：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/255808.html

周末灌水贴：买地建房子

来源: 关键字于 2010-09-26 11:16:20 [档案] [博客] 旧帖] [转至博客] [给我悄悄话] 本文已被阅读：1864次

我要买地建房子啦！您给瞅瞅这想法有什么毛病没有。

费城坦普大学附近，16街至18街之间的lot大概6万左右能拿到一个。建一个3单元共8个卧室的房子，2000尺左右。跟建筑商聊了一下，建筑费用70-95每平尺不等。craigslist上找到的说70，房产经纪推荐的人说95.总建设资金加地皮的开支大约25万吧。25万全部从银行借出（房子equity line里面掏）。

提供床，桌子板凳等家具。出租给学生们，没人每月400块。学生自己负担水电气等。这样每月的租金收入有3200块。

在市场条件不好的今天，准备拿住这个房子N年。如果把每月的房租都投入还本付息，大概10-12年可以收回投资。如果市场好转，按照租金决定房价的原则，再考虑到周边相似的新旧房售价的话，30万左右是容易出手的。这样，10年左右，将25万银行的鸡蛋变成30万自己的鸡蛋，投资收益率在每年10%上下。如果接下来的十年中什么都不做，自己的房子倒是没有欠款，但是肯定不会凭空生出这30万的一个投资房来，是吧？因此，我觉得应该掏这25万盖个房子。

买这个地区类似大小的旧房子，也需要25万左右。因此，还是盖新房子合算，毕竟新房子出租时有更强的竞争优势。

这想法对不对？有什么需要注意的呢？

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第二步，买地

买地之前，我先咨询了我的会计师，他同时也是一个律师，犹太人，非常精明。我所有的会计活以及法律活都让他干。他要我注册了一个LLP，以便将来万一出现司法纠纷时能够给我自己的财产增加一层保护。这样我就把买下来的地皮放在LLP名下了。

当初第一次带我们家领导视察这块地皮时，领导非常失望，因为这块地上砸丛生，垃圾遍地，还有几棵歪脖树需要砍掉。隔壁邻居是一个摇摇欲坠的理发店，其它几个相邻的lot也都是像我要买的这块一样。我说地皮上有什么都不怕，我们盖房子时会统统清楚干净的。经过细致的可行性报告，最终获得了领导的首肯。

这块地皮是纽约的一位律师2008年以5万元的价格买下的，他已经请人做了地理钻探，还设计了初步的蓝图，但是由于经济危机爆发他最终没有建房。他喊价6万，经过讨价还价最终以$51500成交。

第三步，设计、建筑、招租

都在下面这个帖子里了，自己点击阅读：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/316698.html

第四步，收租金

经过半年的施工，总算赶在学生开学前的最后一天把所有房间都准备好了。总共9个房间，5个卫生间，一个厨房，一个大客厅，一个停车位，一个封闭后院。

我提供所有家具，水电费，电视节目和无线上网费。共用家具包括：两个真皮沙发，两个茶几，一个吃饭桌，4把椅子，一个51寸电视机，3个冰箱，以及微波炉，洗衣机，烘干机等。每个卧室配备双人床，床垫，书桌，椅子，床头柜，台灯，21寸电视机以及垃圾桶。