关于英国房地产走势的探讨－－1 原创

	关于英国房地产价格的探讨前一段有人让我阐述一下关于英国房价近期走势的问题，而且不少人给我留悄悄话和我探讨这个问题。我说过这是一个很大的问题，甚至England银行的大大小小的banker们都不会在短期得到一个结论。所以我只抽出一点时间写一些东西，来阐述房地产价格涨跌起伏的原因，不阐述结论。大家可以根据各个因素的长期变化自己得出结论。还有请大家别太认真，聊当和各位关注英国房价的有识之士交流一下思想。仁者见仁，智者见志。观点不同者也全当看个热闹。由于不知道论坛上的朋友经济学的基础知识怎样，所以我也有点犹豫该怎么继续写。要彻底写清楚，涉及的面太广。微观经济学、宏观经济学、制度经济学、货币银行学、投资银行学、会计、国际贸易等事牵扯在一起的，主要的原因就是，房地产本身就是一个复杂的系统，这也就是世界上有这么多经济学家和专家存在，还是无法避免美国、日本和东南亚经济危机的原因了。从根本上说，房地产问题历来就是一个金融问题，其本质是金融，其形式是产业。但是首先我们要先搞清一个问题，房地产的价格包含2个方面，房产价格和地产价格。那么我们所说的房地产的价格走势就由这2方面相互作用而形成了市场的涨跌。所谓房产就是指地表建筑物的价格，而地产则是该建筑物所占土地的价格。那么，万事先从最基础，最原始的问题谈起，先说房价（市场价值）：买一套房子付出的成本和房价的关系吗？房价是一个时点数，是静态值。而你购房付出的成本却是动态的。举个简单例子加以说明：你购买房子，房价100w，首付3成，贷款70w，期限20年。当你完成此笔交易的时候，所有的都是静态的，包括你的初期贷款利率。这二十年，你能确保贷款利率不发生变动吗？在过去10年，中国的平均贷款利率是8%（已剔除硬着陆实行的高利率影响）。而我们买房的同志，初期贷款利率大都是5.04%。相差3个点，这三个点意味着什么？意味着你必须多付出30%的资金成本。换句话说，你实际上花了130w买了一套100w的房子。（说明一点，首付的是机会成本，因为基准利率上涨，存贷款利率会同时上调）。再说房价（实际价值）：看完上一段，有朋友说，房价会长啊，房产是不动产，是保值工具啊等等。那我先问一句，你知道什么叫不动产吗？不动产就是地理位置不可移动的资产！！而不是如一些所谓的专家鼓吹的保值工具。学财务的都知道，房产和地产是两回事，房产（即地面上的建筑物）是固定资产，是要提折旧的，是随着时间不断贬值的。地产（即土地使用权），是无形资产，是实行摊销的，谈可以通过评估和交易重新恢复的。所以说真正增值的是地产那部分。从投资学的角度来说，你拥有该住房的产权和使用权的收益权是一致的。比如说，你出租该房产，你的租金收入不会因为不是产权房而减少。只要不转让，NPV（净现值）是相同的。现在我们基本上对我们的房子有了些基本的概念了。下面我们就谈谈当外部环境变化（宏观经济，政府政策等）对房地产价格的影响。先引用金融大师乔治索罗斯的一句话繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。” 　根据资本论（这是所有经济学的基础，希望大家能学好，否则就没有研究的基础和立足点了）的观点，价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看（即把时间拉长），价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看（即从一个时间点来看），价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。这个可以参照股票的走势（不知道这里有多少人懂股票，有兴趣的看美国股市的发展）。经济学研究价格问题最基本的一个方法就是供需求之间的关系，供给大于需求，价格下跌。需求大于供给，价格上升。同样房地产市场也被这一只看不见的手所左右。但是房地产市场不同于普通商品的地方有一点值得主意就是他的刚性需求特性。何为刚性需求？学过微观经济学的人一定知道，举个简单的例子，比方说，我要结婚，女朋友说没房子就不跟我结婚，而我特别爱她，不管房子多少钱，我都要买，这就是刚性需求。而不通商品譬如白面价格上涨了，我们可以用大米来替代，这就是替代需求。而房产则几乎可以说是无替代品。一般情况下需求都是具有弹性的，而且在不同的价格下，需求的弹性也是不同的，利率的上涨也会提高开发商的成本，但由于市场价格也上涨，开发商的利润率会并不会明显减少（即便减少，也远高于整个社会的平均行业利润率），大量的资本会用如房产开发，房地产开发的数量会增加，于是供给的力量会此消彼长，一旦突破临界点，房产价格就会下跌（类似于股市的阶段性高点），重新寻求一种平衡。　　　　从历史的经验来看，利率的上升对房价的上涨具有致命性的打击，举个中国的例子，中央也为什么直至不愿加息或继续加息的原因了。因为中国的房地产业的发展是银行信贷资金支撑的。国家一方面推迟提高利率，一方面假借土地整顿减少土地供应，目的就是为了维持需求减少供应，防止房地产崩溃或崩溃时间的到来。同时利用各种媒体发声音唱多，就是维护需求方的信心。如2001年股市崩溃时，政府是最大的唱多力量一样。今天就写到这里，如果大家感兴趣，我会继续发表的。

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