妓女般的物业公司

                                        2005年11月10日

何必

阳台的所有权归业主所有，业主肯定有权利对阳台进行某些改造……（略。）

据记者介绍，有的业主急着入住，只得忍气交了1000元后自己开始封阳台。律师认为，物业公司怎么会取得所有权？假使有也是开发商拥有；但是根据我们的房地产法，开发商不能取得阳台一半的所有权，它只能对会所部分有一定所有权保留，其它部分必须完整卖给业主；物业公司根本没有资格来提这个问题了。

这又是个蹊跷事。形象地说，物业公司作为看门护院打扫卫生的角色，不准主人对自己的住处进行归置，如果要动工就必须给仆人交钱。如今这主仆倒置的事情也真是奇怪了去。

想想看，这样的纠纷该怎么处理？那些已经忍气吞声交了1000元的人算是被无无法无天的物业轻轻地收拾了一把；而李女士该怎么办呢？按说，李女士现在有权决定是否封闭自家的阳台，必要时还可以采取报警或是法律手段解决自家封闭阳台受阻的问题。可如果这么操作，会遇到什么样的待遇呢？与物业公司从此结下仇是肯定的，说不定什么时候自家门口就有不知道从哪儿来的一大堆垃圾或横流的污水，或者机动车出现莫名其妙无主的刮蹭划痕等等；警察来了能怎么样？通常，警察对于这种纠纷是不愿介入的，充其量能够在警察的看护下一次性把封闭材料运进来？废料也一次性运出去？假如上了法庭，即使判业主胜诉，法院是否会像朝阳区执行庭对拒绝交纳物业费的业主那般堵被窝并当着小孩子的面把家长铐起来带走？若对物业公司执行，该怎么办呢？责令其准许业主把封阳台材料运进自己家？总不会把物业公司负责人也铐走吧？即使铐找个农民工保安带走也就完事了，如此还省下了保安的工资和食物了；那些已经交了封阳台物业管理费的业主，大概也只能退还那点子钱，最好也只能加上这些钱在银行活期存款的利息了。这简直就是天大的笑话。

这个节目旁边还有另一个报道，说的是最近一段时间对于物业纠纷的社会关注程度可以说是前所未有，而这种全社会的广泛参与、讨论也从另外一个侧面反映出物业纠纷产生的复杂性和解决起来的困难性。那么，对此还有没有其他途径呢？8月底，北京市成立了首家区级“物业管理纠纷调解委员会”，我们的节目也曾对此进行报道，今天我们就来看看这种新尝试的效果如何。眼前的这个“物业管理纠纷调解委员会”就是北京目前唯一的一家专门用来调节许多业主最为头疼的麻烦事——物业纠纷的，到目前为止开展业务已经两个多月了，谈起物业纠纷的发生和解决，他们颇有感触。北京市东城区司法局局长杜娟：“我们感觉双方都下不了这个台阶，其实双方谁稍稍低一下头，现下这一个台阶也就是完了，说句俗话讲互相较劲。”:因此，调解起来最大的困难还在于要花大量的时间让双方坐下来谈，而真正调解起来并不难，另外，在杜局长看来，实际上目前的许多物业纠纷起因都很小，但由于不能及时解决，小问题也就变成了大问题。到目前为止，物业管理调解委员会接到咨询电话43个，其中物业公司咨询占35%、业主咨询占65%，在9个调节案例中，已调节成功2例，问题主要集中在服务和交费上，物业公司认为，业主接受物业服务就应该交费，而业主拒绝交费的理由则是物业服务不到位。北京市律师协会房地产与建筑工程委员会主任秦兵：“业主有很多义务，业主有支付物业费的义务，但是没有根据物业服务的瑕疵拒绝支付物业费的权利；业主可以成立业主委员会，但是如何成立业主委员会、业主委员会如何备案它不写，所以我们业主委员会的备案程序比在北京开家银行还难。”业内人士认为，纠纷调解作为解决物业纠纷的一种新尝试，快速、便捷，可以解决部分矛盾，但其前提是调节双方对现行法律、公平正义等方面的认同程度差异不大，但就目前物业公司、业主的现状来看，这种方式要想全面普及还不现实，实际上，根本的解决之道是根据实际情况的变化，修改物业管理条例，出台专门法规，明确双方的权利和义务。

秦兵还介绍，在目前相关法规不完善的情况下，要想维护自己的权益，业主必须注意细节，签订物业服务合同前必须仔细阅读，一旦有侵权条款就不签字。事实上，物业纠纷官司中赢家大多数都是物业公司的一个主要原因就是当初所签的物业服务合同对业主不利。

但是，要让业主对于物业服务合同辨识出陷阱来，需要多么专业的法律以及物业管理方面的知识，这对于绝大多数业主来说基本上只能是天方夜潭做梦也不能想的事。合同欺诈、合同雷区、合同陷阱无处不在，不平等格式条款（霸王条款）至今依然横行霸道，消协对此多次点评但却没有什么效果，反而此风愈演愈烈，反映出法律的孱弱无力；而朝阳区法院针对业主的强制执行，更体现出现行法律与司法对弱势群体的怒不可遏。

对于东城区司法局弄出这么个所谓的“非政府组织”形式的物业管理纠纷调解委员会来，笔者曾经写过些内容，介绍了法律界人士认为这原本就是法制的倒退，以当事人权利出让作为调解先决条件，使得权利社会向权力社会回归。

看上去，物业管理纠纷调解作为司法判决的补充，有一定的积极意义：当事人不用花钱，成本低，速度快，但要想彻底解决，法规制定的高水准才是根本。条例的制定应该有作为权益关联方的业主的参与，从实际出发。仅靠法学理论往往会导致操作性差，而且没有业主的参与，规则的制定往往偏离业主的立场。

其实，说这些都是老生常谈。该节目每天都能够收到观众发来的电子邮件。其中一封在阐述了对现行物业纠纷拉拉杂杂的原因后，弄出了个让人捧腹的结论，不妨抄录与此共享。

“你买了房，老鸨说：‘送你个性伙伴吧’。趁着天黑，不管你同意不同意就送进来一个。摸了两把，不小心点了灯。我KAO，这叫恶心，性趣大减，立刻想换。妓女和老鸨不干，非要你赔她钟点费，付了钟点费还不行，非要你每次都要找她。你不干，人家告到法院。法院说了，人家进了你的房，你就接受了服务，你就得付费。你说不要了，法院说不行，只要人家不出你的门儿，你都得一直付！物业这婊子是要了你的钱然后向法院卖身。一个有职业道德的鸡是回这么做的。”