能拿到房屋的土地使用权证啦

                               2005年10月9日

何必

许多购房者买房之后很重要的一件事就是办理房产证——实际上是房屋所有权证，但另外一个证——国有土地使用权证往往被忽视，……（略。）

看上去，多么值得高兴的一件事：房屋产权证外，购房者居然还能拿到土地使用权证，这证件又多了一个，权利也就如此蓬勃起来。

可如此权证，早就被坊间认为是形同虚设的财产权的回归，怎么却迟迟不能出台？而且，就算是千呼万唤始出来，怎么还是犹抱琵琶半遮面？还是看看其背景吧。

今年3月，国土资源部官员证实，国土部正在申请进行一次建国以来规模最大的土地普查，目的是为下一步土地利用规划和土地管理提供依据。北京、天津、河北、上海、江苏、浙江等12个省市已经展开了土地利用更新调查，为即将展开的普查打基础。专家指出，此次普查可能是国土部要开始收权的征兆。目前不少行政主管部门分享对不同用途分区内土地利用的管理权，如建设用地区内由建设、房屋部门负责，基本农田区内由农业部门负责，森林区内由林业部门负责，土地管理制度建设如果失去相关部门的协调配合，其成果在深度、可操作性、有效性上就会受到质疑。而权力收到国土资源部，则可以牢牢掌握土地管理的主动权。由此，如何平衡国务院相关部委之间的利益，将成为普查顺利进行的关键问题。而且如果国土资源部把每个县市的土地情况都摸清楚了，对于国家宏观调控当然是好事，但一些地方在土地利用上可能就没有那么方便了，所以地方上的阻力也不会小。

1994年税改时，流转税、所得税等都做了较大改革，但与土地、房产有关的税制基本上没改。导致目前房地产税比重偏低，仅占全部税收收入的2.36%，地方财政收入占比也仅为8.12%。此外，房地产税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节相对偏轻，对个人占用几乎不征税，刺激了房地产投机行为。开征不动产税的基本思路是“正税、明租、清费”。“正税”即统一内外税制，避免重复征税，改变流转环节畸重保有环节畸轻的现状。“明租”即土地出让金从一次性收取改为分年收取，明确地租性质。“清费”则是除少数必需收费外，其他收费或取消或合并为某一固定税种。目前不动产税倾向于以低层级的地方政府为主征收，归入地税。

国家审计署发布的 2005 年第二号审计公告，通报了对杭州、南京、珠海、廊坊高教园即“大学城”的审计结果。结果表明，“大学城”普遍存在违规审批和占用地，贷款比重过高容易引发贷款风险等问题。四城市有9个高教园区，实际占地13.57万亩，其中教学实施仅占47％，基础设施占11％，而高尔夫、房地产等经营性项目占5％，山地、绿地、水面及闲置地占37％，有的地方政府通过调整土地利用总体规划和拆分审批规避法定审批权限。公告显示，截止到2003年底，这些园区的银行贷款已经占到其实际筹资的59.42％。

一位资深房地产开发商说，房地产的利润都在25％以上，中高档商品房的平均利润一般达30％－40％。一项权威调查表明，房地产税后净利润居各行业第一位，比平均水平高出5倍，比处于第二位的电力、煤气行业利润高1倍。《特供信息》分析，房地产如此高的利润一定是供不应求，而这种供不应求在相当程度是人为造成的，即是权力干预造成的。据业内人士介绍，开发以国项目需要诸多主管部门，逢年过节，每一关节的大小菩萨都得打点。房地产开发过程在相当程度是跨越一道道权力门槛的过程。在这些高门槛面前，房地产业的开发经营业家成了一种稀缺资源，加上政府对土地资源的垄断，推动房地产市场供不应求，形成超高利润。

……

就此看来，那个土地使用权证，也不过就是个花拳秀腿而已，对于财产权的回归没有实际意义。