我有十个投资房，远程，全部自己管理。每年飞一两次，亲自处理一些问题。并请好房客吃顿饭。

有个基督教徒的老美房客，我笑称她是我另外一个时间线 (Timeline) 的妹妹，常和她一家吃饭。

闲话少说，直入正题：

首先要有可靠的 handyman 或者现任租客帮忙。 基本随叫随到。我有数个租客可以帮忙，有个退休的租客，最是愿意帮。每次给个几十美刀，她很高兴。我省掉的 PM 费上千。

对于新房出租

过户之前一个月，我就在 zillow 打广告，因为没有过户，zillow 不让用那个地址，因为还属于建筑商卖房广告。 我就在zillow 上用那个地址+“A”， 然后在说明里讲好过户日期。要做好充分准备建筑商不能按时过户，让租客接受任何变故。建筑商就出过一次幺蛾子，让我多出一个多月的空置，签约的租客也很不爽。

选租客：

（1）信用600分以上。 信用低一点，要求先付最后一个月房租。

（2）房租3倍左右的工资。

（3）没有eviction record, 没有 criminal history。我有买房执照，从 forewarn 网站上能查到很多租客背景。

（4）电话谈个15分钟左右，你应该能感觉出来对方是好相处，还是惹事的主。是不是坦荡，还是做作。

（5）避免大人物，律师之类的。

  (6）在交流过程中，是不是很流畅。对方是不是很快回你的message。一旦有一两次中断，不是当天回，我就不继续了。申请时都不及时回复，租房后更会出问题。

（7）大家讲的有冒名顶替的房客，最好要驾照，面对面视频。我还没有遇到。但以后要加强。虽然forewarn电话能查到姓名。

  (8) 急吼吼的明天就要搬进来的，一概不要。

签租房合约 (lease)：

我是用的以前 property manager 的lease, zillow 好像也有。 先寄一个word草稿draft 给租客，同意后用  DocuSign。租客用zelle把security deposit 打到帐上，就算成交了。

如何远程show 你的房子呢？

(1) 新房，建筑商的Sales会帮你。

(2) 老房，现有租客帮你。

(3) 运气不好，现有租客搬走之前没找到租客。你需要有一个 lockbox放钥匙，现有租客设好密码。让申请看房的自己去打开lockbox。这需要你选人时知道对方可以信任。

地主的责任：

1. 电话给 HOA，要垃圾桶并通知租客星期几收垃圾。

2. 电话给 HOA，要游泳池/gym的钥匙/card。

3. HOA 的 CC&R （restrictions, 什么能做，什么不能），要给租客email 过去。

4. 很多新房已经不提供冰箱，洗衣机烘干机，gutter. 地主一般要购置。

5. 房子哪里出问题，需要联系建筑商, 网上填单(submit request)之类的。

新老租客交接：

新老租客都要在场，让新租客尽量挑毛病，拍照。

派handyman 过去估价，从security deposit 里扣除。

一旦租客出现状况，要及时处理， 递交eviction notice。不能拖延。底层人民的困难重重，我们比较难想象。

我从来没有驱逐过，都是叫他们走人。不然有驱逐记录，就再也找不到房子租。他们都很配合。

另外，所有的钥匙 包括大门和邮箱，我自己有备份。

待人如己，这是我对租客的原则。