今天读到网友发表的一篇卖房博文，讲述在加州中央谷地卖房的经历。文后读者评论，显示读者大多都是来自旧金山湾区的投资者。他们对中谷房地产市场的熟悉与热衷，验证了我一直持有的房地产投资的外溢现象。

所谓房地产投资的外溢现象，认为一地的房地产价格，并不总是由其本地居民的购买力决定，而是在很大程度上受该地附近高房价地区外溢资本影响。两地之间房价差别越大，外溢资本越多。价差决定了该地区的投资升值潜力。

以湾区为例，房价高地剖面图，占据制高点的，始终是三藩市到南湾中半岛硅谷一带。下一层级，因为西邻太平洋无法扩展，这个投资只能向东湾的奥克兰海沃弗利蒙和圣荷西南边的Gilroy流动，第三层是奥克兰海沃山脊以东的Concord 到三谷地带，然后扩展到湾区外缘或周边的Vallejo，Antioch，Tracy，最后是离旧金山和圣荷西两小时车程内的Sacramento，Stockton，Medesto，Merced，Los Banos 和Salinas。

这几个环形带中，同等状态的房子，基本上价格依次递减，除了特别差或好的区之外。然而各地的居民收入水平，并不一定跟房价差别同步。比如，旧金山和奥克兰的房价都很高，而居民平均收入并不见得高于其他地区。其中原因，很大部分就是这些城市的房价中，有很大部分是由外来的投资者带动的。旧金山的房东中，有很多来自外州外国外地的炒房客。奥克兰的房市买家中，有很多是被旧金山的高房价挤出去的旧金山居民或投资者。然后，奥克兰居民跑去Concord 或者三谷地区买房，而这些地区的原居民就被迫向更远更便宜的Antioch，Livermore，Tracy， Stockton转移。整个系统像一个多层喷泉，从上到下从内向外，层层辐射溢流。

明白了这一点，就会明白，要估算一个地方的房地产增值前景，不能只看它本地的人口和经济状况，而要着重分析它接受周边高房价地区的资金外溢潜力，才能找出最佳投资地点。