有米地产第一篇：如何在尔湾买70-90万美金的房子？ 
 
从事房产经纪这么多年，每天忙忙碌碌，为客户选房买房和出租而东奔西走， 从不得空闲。最近新冠病毒在洛杉矶肆虐，本着为家人和客户负责的态度，我主动停止了很多看房活动，能网上看的就不去现场，能一个人出门的不去两个人，坚决不给社区添乱，坚决不撩客人，看房不积极、咨询不主动，一切看缘份。 
空闲下来，很想和大家分享一下多年的看房心得----如何快速决策买哪套房？ 
 
今天开讲第一篇：如何在尔湾买70-90万美金的房子？ 
长话短说，尽量简洁，层层筛选，锁定目标！ 
首先，为何选尔湾？ 不外乎安全、教育、收益三要素。这三条以后在对比城市的时候来讲。 
其次，尔湾70-90万美金的房子选哪一套？不外乎学校、朝向、内外户型、报价四要素。 
这是今天要讲的主题。 
 
第一步：所有在售房源。 
我们先看看尔湾目前有多少套70-90万的在售房源。打开经纪利器MLS, 101套房源在售。 

 
第二步：设置条件。 
要3-4房的（2房不够用呀） 
要2000年以后的（老房子户型差） 
只有48套了。 

 
 
 
第三步：打开地图看房源分布。 
然后根据尔湾5所公立高中进行排名。 
尔湾排名第一的Northwood high school学区，就只有三套房源在卖。 
尔湾排名第二的University high school学区，就只有三套房源在卖。 
尔湾排名第三的Portola Spring high school学区，就只有20多套房源在卖。 
以此类推。 
我比较推荐的是尔湾123的学区，那么只有48套房中，只有30套房子入选了。 

 
 
 
第四步：网上看朝向。 
注意：不是大门朝向，而是客厅和花园的朝向，这一点与国内相反。 
东南西北四个方向，先把朝北的房子去掉，因为朝北的房子客厅比较暗冬天比较冷，老美喜欢老中不喜欢。中国人喜欢的方向是客厅朝南和朝东，紫气东来，亮堂、暖和，朝西的话会晒。 
这个朝向在网上一看，30套房子，就只有15套能入选了。 
第五步：看内外户型。 
在经纪的带领下，这15套房子大概2天时间可以看完。 
看房看什么？看户型，看装修，看缺陷。 
房屋周边是否有高速公路、高压线、路冲、大马路等等。中国人讲究风水、看房不能马虎！ 
客厅是否方正，是否光线充足？天花板是否高挑？ 
楼梯是否冲门？ 
厨房灶具、烤箱、洗碗机是否比较新？ 
油烟机是否有烟囱？灶台是气的还是电的？ 
地面墙面和地毯是否干净？ 
天花板是否有水渍？ 
下水是否通畅？ 
卫生间装修是否入眼？ 
我客人在南尔湾看中一个73万美金的3房，装修很好，卖房经纪也很热情，客人急忙通知我来把把关，我10分钟后到达直奔厨房，打开灶台上面的橱柜，没有烟囱呀，没有烟囱呀。 
顺便吹嘘一下：所有你踩过的坑，我都能理解，因为没有人提醒你呀。 
2天时间，看房15套房，能看上眼的、没有大缺陷的不超过5套房。 
第六步：报价 
报价的学问很深。首先中国式砍价，上来就是10%，房价80万，经纪你看72万行不行？一看就是没做功课，对方经纪都不爱搭理咱。 
要先看看过去半年时间的历史成交价，200-300多个成交量，够有说服力了吧？邻居们80万卖掉了，若装修差不多户型差不多，这个屋主不会73万就出售。 
即便屋主脑袋进水了挂73万，你可知道市场上有多少个买家？正常情况下是10-30个买家，大家都发现这套便宜了。你一抬我一抬，最后还是80成交。这就是市场价。在房价上涨的时代，想便宜几万成交，抢呀抢呀，最后反而多花几万。当断不断，必受其乱。 
市场涨还是跌，很好判断，第一观察周末来看房的人多不多，第二看卖家经纪收到多少个报价。 
 
正常的报价是先统计半年历史成交价，算出每尺多少钱，乘以这个房子的面积，就是这个房屋的市场价。然后看内部装修和院子是否增减报价，最后看市场是否热，热的话就加一点，市场冷没有人抢，你有机会好好磨一磨价格。 
目前，尔湾的均价约是450-550美金/平尺，也就是3万人民币每平方米。 
 
下面两图是尔湾过去一年成交的70-90万的房源数量和均值。 

 
 
尔湾的市场，热的时候一个月涨5%，冷的时候一年降10%。 
回到我们看中的5套房，那就一套一套分析呗。 
邻居多少钱卖的？ 
这套房和邻居比的优缺点 
小区均价多少钱每尺？ 
问对方经纪是否有人报价了？ 
我们报多少钱合适？ 
若你喜欢，就报一个有希望成交的价格，不然让别人抢走了，你的下一套在哪里还不知道。 
若不太喜欢，就不要勉强，最好不要报价。缘份大于一切，不喜欢就不是你的。 
回顾一下： 
假定网上看房1天时间，现场看房2天时间，报价2天时间。从你行动到成交，不超过1周时间。效率高不？ 
很多人看房半年多还没有买，实际上是心态没有准备好，或者是对市场没有预测准。 
市场上涨，越早买越好，你看不上的都被别人买走了。市场下跌，就冷静观察，或者买一个自己喜欢的户型，机遇难得。 
好了，101套房源里，推荐了其中5%，成交其中之一，还纠结不？ 
寥寥数语，一语难解详情，满腔热情，让我们有空再聊！