房屋貸款經紀與銀行的分別 大家借錢買屋，或為房屋貸款作重貸時，都要找一間貸款機構來辦理。與房貸有關三種機構的英文名稱，都是以「B」字作開端。 第一是房貸經紀(Mortgage Broker)、第二是房貸銀行(Mortgage Bank)、第三是一般銀行(Banks) 。 至於三者之間有那些分別？有那些長短處？原來房貸經紀本身並非貸款機構，但它與多家銀行或貸款機構有聯繫，好處是可以在不同貸款機構當中，為客戶找到適合的貸款；而壞處是有小部份經紀，經營手法有問題，可能手續費高昂，甚或最後做不成貸款。所以用房貸經紀前，最好先諮詢用過的人，確定該公司是諏嵓白鍪峦桩敗?br> 房貸銀行本身是貸款機構，但他們做完貸款後，便會百分之一百將有關貸款賣給其他投資者或政府，令客戶將來與他們沒有業務上關係。房貸銀行的好處是可能產品較多元化，而且他們只做房屋貸款，通常都相當專業。 普通銀行或儲貸會，當然會提供房屋貸款，有時他們會把有關貸款賣出，但也有可能將貸款留在銀行內。所以，當他們要推廣某類貸款時，會把申請條件變得靈活；但缺點是只有他們自己銀行的產品，令客戶選擇的機會減少。 房屋貸款抵稅證書(MCC) 政府對首次購買自住房屋者，提供一項資助計劃，稱作房屋貸款抵稅證書，簡稱作MCC，讓合資格的業主，用部份貸款的利息，作為抵稅額(Tax Credit)，在報稅時直接減低聯邦入息稅。 首次買屋的定義，就是過去三年內，並未擁有自住房屋。MCC計劃也有其他條件限制；例如限定申請者的家庭收入，是不能超過某一個金額。目前一個三人或以上的家庭，在三藩市地區的收入限額是八萬三千元至十萬一千元；若在洛杉磯，則收入限額是六萬三千元至七萬六千元之間。 房屋的價值，亦因為不同的地區而有不同的限制，三藩市地區屋價較高，舊屋的價值是四十三萬元；若改在洛杉磯地區，舊屋的價值就是二十二萬八千元至二十四萬元之間。 MCC計劃亦規定在九年之內賣屋，而屋價已上升，則可能需要付一項Recapture稅，將部份的增值繳付給政府。MCC是由每個縣(County)管理，然後由每一個市決定是否參加。所以大家首先要調查準備購入新屋的城市，有否參與MCC計劃，然後向市政府取得可以代為辦理貸款的機構，由這些機構在申請貸款時，同時為大家領取抵稅證書。 做房貸時不要報假資料 申請房屋貸款當然要提供各樣的個人財務資料，包括收入、資產、債務等。即使該貸款是所謂不查核收入的貸款，大家亦需要填寫收入資料。有一些貸款申請人為了得到貸款，或者有一些貸款經紀，希望可以幫助客戶成功申請貸款，就會在貸款申請表上填寫虛假資料，包括誇大收入、隱瞞債務、虛報頭款來源，或者將出租物業報為自住等。有一些不良經紀，還替申請人提供假的收入證明。 在辦理房貸的時候提供虛假的資料，是可能有嚴重的後果，這些的後果是需要由貸款申請人來承擔。由於銀行存款是由聯邦政府保證，任何欺騙銀行的行為，都會涉及聯邦法例。被發現虛報資料，銀行是有權要求馬上清還貸款，甚至會被民事或刑事起訴。 有些銀行會在貸款的時候，要求申請人填寫一分稅局第4506號表格，這一分表格是授權銀行向國稅局拿取申請人過去的報稅記錄，來與申請人在申請表上所填寫的收入作比較。雖然銀行未必一定會拿取申請人的記錄，但是若申請人虛報收入資料，是有可能會被發覺。所以最好在申請貸款時，要如事實報上。 完全不需付費用的貸款 近年來房屋貸款利率下降，很多人辦理重貸。重貸通常都需要付一筆費用，包括貸款費(Loan Fee)，又稱為points，與及各種不同的手續費，統稱為Closing Costs。不過，近期十分流行完全不需要付貸款費及手續費的重貸，稱為No Point, No Closing Cost的貸款，亦即是大家不需要拿出任何資金出來辦理重貸。這一類貸款的利率是比較高，若果大家打算保留這個貸款一段長時間，通常以比較高的利率，來避免做重貸的時候要付的費用，這也是值得考慮。 要使用這一種貸款，大家都必須要問清楚，是否有提前付清罰款(Pre-payment Penalty)，大家都應該盡量選擇沒有罰款的貸款。此外，大家都應該問清楚是否真正完全沒有費用，與及利率鎖定日子的長短。如果利率鎖定期是在三十日之內，或根本不能夠鎖定的話，大家將來有可能在簽文件的時候，發覺真正的利率是較高的；原因是沒有鎖定利率，或在利率鎖定期之內，來不及完成重貸的過程。 還有，有一些貸款經紀，會設定最低的貸款金額，才會替顧客辦理這種完全不需要付費的重貸服務。 無任何費用的房貸 近年很流利的完全沒有任何費用的房屋貸款（No Point, No Closing Cost），讓借貸人不論在貸款買屋或辦理重貸，都不需要付任何貸款的費用（Points）或任何的手續費（Closing Cost）。使用這一種貸款，利率當然會較高，但一般都只是增多了四分之一釐。為何貸款經紀可以提供完全不需要付任何費用的貸款呢？ 原來，辦理這一項貸款，都依然需要付出一些費用，例如銀行規定必須有的產權保險（Title Insurance）與及價值評估等費用。然而由於借貸人願意付出較高的利率，經紀在借貸銀行獲得額外的回扣（Rebate），於是經紀便利用回扣，替借貸人付上所有費用。 由於經紀的回扣，是按貸款金額計算，貸款金額越低，經紀收到的回扣越少。但是辦理貸款時，不論金額的高低，都有一定的手續費用，所以經紀通常都不會願意使用沒有任何費用的方式，來處理低金額的貸款。 通常他們都有基本的貸款金額規定，多數是十多萬；或若貸款金額太低，經紀便會將利率調高，然後才可以辦理沒有任何費用的房屋貸款。 小心房屋貸款費用 最近很多人利用房屋貸款利率調低而進行重貸，很多銀行都提供No Point計劃，但不用付Point不等於不用付費用(Fee)。這些費用有時高達數千元，大家必須留心這些貸款費用，而且要貨比三家。 有那些是Point以外的費用？原來每個貸款費用包括下列各項： 第一、估價費：通常應在三百至五百元之間。 第二、信用報告費：應是三十至五十元之間。 第三、產權保險費(Title Insurance)：費用通常是貸款金額0.2%至0.5%。 第四、產權登記費：大約數十元。 第五、Escrow Fee：通常是數百元。 除了上述數項必須支付的費用，尚有其他不同名稱的費用，例如申請費(Application Fee)、行政費(Administration Fee)、審核費(Underwriting Fee)、文件費(Document Preparation Fee)等。這些費用都是銀行及貸款經紀所收取，彼此間的收費差別很大，由一百幾十元至數千元之間，大家不妨討價還價，有時是可以將有關費用減低。 政府規定，在申請貸款三日內，貸款機構或經紀，一定要向申請人發出一張Good Faith Estimate表格，清楚列明所有貸款費用，大家必須小心看清楚。 留意貸款費用預算表(Good Faith Estimate) 大家辦理房屋貸款的時候，當然會向銀行或房屋貸款經紀查問貸款的利息和收費。聯邦政府有一項法例，叫做地產交收條例(Real Estate Settlement Procedures Act)，簡稱為RESPA。這一項法例規定貸款機構要在借貸人遞交申請表後三日內，向借貸人繳交一份費用估價單(Good Faith Estimate)。估價單上會例出所有的費用，包括銀行和貸款經紀所收取的費用，與及其他第三者，例如估價師，產權保險公司等所收的費用。 貸款機構通常要求借貸人在估價單的副本上簽名，然後交回，用以證明借貸人已經收收到估價單。大家收到估價單後，要細心看清楚單上的費用，尤其是第一個部份，亦即是與貸款直接有關的費用。如果費用與銀行職員或經紀事前所開出的有所不同，就要馬上查詢，將來到產權公司簽文件的時候，亦都應該將估價單與真正的貸款費用來作一個比較，以確定並未被多收費用。 貸款的「提前還款罰金」 近來很多人都作房屋貸款重貸 (Refinance)，一些人在重貸時才發現，原來所作的房屋貸款是有「提前還款罰金」(Pre-payment Penalty)，在這種情況中，就有可能影響他做重貸。 如果有此條款，在罰款期內如果賣屋及還清貸款，都會有罰金。有「提前還款罰金」的貸款，是要在借款文件上列明，並且要在貸款人簽署文件前獲得通知。加州民事法例第2954.9條文規定，四個單位以下的樓宇貸款，「提前還款罰金」期限是不能超過五年，並由簽署借貸文件日當天開始計算；法例同時規定，罰金是不能超過六個月利息，此外，開始還款的百分之二十，是不能計算在內。 　　 例如，貸款金額是二十萬，年息七釐，六個月的利息為七千美元，由於二十萬貸款的百分之二十，是不能有「提前還款罰金」，因此罰金由七千美元減為五千六百美元；即貸款人因為賣屋或重貸要提前清還欠款，就要付出五千六百美元的罰金。 由於有這個每年可以免罰金而提前還清不超過百分之二十貸款的法例，即使有「提前還款罰金」這個條款，借貸人每年都可以提前多付供款，如果多付一個月的還款，也只是8.3%，20%等於兩個多月的供款，在此範圍內都無需擔心會有提前還款罰金。 房屋貸款免價值評估 大家借錢買屋及做重貸時，都要付數百元作屋價評估(Appraisal)。當市場旺盛時，那些估價師忙碌，令大家要花上數天、甚或一兩個星期，才有估價師到來評估。 最近兩大聯邦房屋貸款機構之一的Freddie Mac公司宣佈，由四月八日開始，免除某於房屋貸款的估價手續，該項豁免目前只適用於二十七萬五千元以下，由Freddie Mac提供的買屋貸款，但不能是康斗(Condo)以及該房屋不能在六個月前有轉讓，此外，暫時不能用作重貸。 符合條件者，Freddie Mac就不會要求估價師作估值報告，他們會透過電腦作出估價，為大家作貸款的銀行便立刻得到Freddie Mac發出的貸款批準，完全不用等待估價師去評估及等待有關報告，才能批出貸款。 採用此項新例，除了令貸款申請時間縮短，也可使屋價評估費用，從目前三百至五百元，減為低至五十元。這項新措施當然受到屋價評估師組織的反對，認為是一項冒險及不負責任的決定。不過，從簡化或取消屋價評估，已是大勢所趨。 另一家聯邦貸款機構Fannie Mae，目前正進行測試，雖然未有決定實行，但相信稍後也會跟著這樣做。 將房屋貸款一分為二(Piggy-Back Loan) 以前做房屋貸款，通常只能借到屋價的八成，而現在則只要有百分之三的頭款，便有可能借到高達屋價百分之九十七的貸款。但當借款超過屋價的八成，貸款機構一般都規定大家要買一種叫做私人貸款保險(PMI)，保費最少是貸款金額的半個百分點，即借二十萬貸款，PMI的保費一年就要一千多元以上。 要避免PMI，借款又要超過屋價的八成，就要考慮將貸款一分為二，分成第一及第二貸款。第一貸款不超過八成，就避免了PMI，而其餘的貸款金額，就採用一個第二貸款方式，就沒有PMI。可是，第二貸款的利息，當然會比第一貸款為高。 究竟用一個貸款而買PMI、或多付利息而分為兩個貸款避免PMI，那一種有利？就必須計算後才能作出決定。分開兩個貸款，如果第二貸款所要多付的利息，是比PMI的保費為低，當然是分開兩個貸款有利；何況利息是可以減稅，但PMI保費卻不能減稅。 信用紀錄影響房貸利率 房屋貸款利率與個人信用紀錄息息相關，大家經常聽到銀行或貸款經紀所提及的利率，實際上是他們給予信用紀錄良好、即所謂A級的借貸人。這類借貸人的信用評分，通常要有六百二十分以上，以及過去兩年完全沒有遲付房屋貸款的紀錄。 如果信用評分在五百八十分至六百二十分之間，但還款紀錄表現不俗，就可能屬於A-級的借貸人，他們的利率便稍為高些。凡是屬於A-級以下的借貸人，即過去信用紀錄有「劃花」的情況，就屬於Sub-Prime的借貸者，通常除了利息較高外，連貸款的費用也可能高些，難怪有些這類借貸者，目前仍是支付八釐至十釐以上的利率。 不過，全國最大的貸款機構Fannie Mae，有一種貸款計劃，稱為Expanded Approval，不同的銀行有不同的名稱；可能稱作Quicken Loan或Easy Answer。這種貸款計劃，是專門給予那些信用評分低到五百分左右，但過去兩三年還款紀錄不俗，而且房屋有相當的淨值，這一類所謂Sub-Prime的貸款者，目前也有機會以低於八釐的利率做重貸。因此，即使過去信用紀錄並不良好，但過去兩三年的信用情況不俗，都應該嚐試這種重貸計劃。 貸款點數(Points)的稅務常識 借房屋貸款，有時為了將利率降低，是可以付上貸款費用（Loan Fee），或者稱為點數（Points）。每一個點數，即是貸款金額的百分之一。借十萬元，一個點數就是貸款的時候，要一次過先付一千元貸款費用。這一項費用，當然是加在其他貸款的費用之上。通常要將利率降低四分之一釐，就要付一個點數。以付點數來減低貸款的利息，是否化算呢？ 我個人意見是，除非打算將房屋保留超過五年以上，與及五年之內都不會辦理重貸，否則都應該盡量避免付點數。不過要小心一些不良貸款經紀，將利率提升到超出市場的利率，所以必須要了解市場的利率大概是在哪一個水平，才可以保護自己。 買房子的時候，借錢付點數，是可以一次過在報稅時，作為扣稅之用。但是辦理重貸時，如果選擇付點數，是不可以一次過扣稅，而需要按貸款的年期，逐年來扣除。即十五的貸款，每年只可以扣除點數的十五分之一。除非提前還清貸款，例如賣房子或再辦理重貸，那剩下來的還未扣完的點數，就可以一次過扣除。 鎖定房屋貸款利率 最近固定房屋貸款利率不斷下跌，令一些朋友做完一次重貸又再做重貸。有些人更重貸三四次，成為重貸專家。近來流行不需要付出任何Points和手續費的房屋貸款，所以有時利率稍為低一點，重貸是會有好處。 但是由於房屋貸款的利率，每日甚至每分秒都可以在變動，如果不鎖定利率，在將來完成貸款手續，要簽文件的時候，真正獲得的利率可能會有不同。 如果大家不鎖定利率，就即是選擇將利率變成浮動(Float)。完成貨款的時候，真正的利率可能比現在的高或低。若你不希望碰上這個風險，就一定要鎖定利率，現在大多數的貸款機構，都願意免費給你鎖定三十日利率。然而由於很多人辦理重貸，貸款機構和產權公司都很忙碌，很多時候三十日鎖定期是不足夠的，最好能夠鎖定四十五日。 鎖定之後，如果市場利率顯著下跌，那應該如何處之？貸款機構當然希望你不要改變計劃，但是作為精明的理財者，是沒有理由不向貸款機構要求降低利率的。 重貸為何也要買產權保險(Title Insurance)？ 在重貸過程中，大家會發覺貸款機構，會要求大家負擔產權保險(Title Insurance)的費用，通常保費是幾百元到一千幾百元。 一些人質疑，買屋的時候，貸款機構已經要求自己購買產權保險，目前只不過是重新貸款，有時更採用同一貸款機構，又是同一屋主，即產權根本沒有改變，為何作出重貸時，要再買一次產權保險？ 原來貸款機構擔心，當大家買屋或上次作重貸後，產權出現變化。例如，作房屋裝修時，欠下建築商的費用尚未清還，即出現Mechanic's Lien的問題，或由於欠入息稅、地稅、或其他與房屋有關的債務，而令房屋的產權出現問題，則產權保險就會保障貸款機構的權益。 重貸時，雖然一定要買借貸人的產權保險(Lender's Policy)，但屋主自己就無需像買屋初期，自己也買屋主產權保險(Homeowner's Policy)；因為昔日所購買的屋屋主產權保險，是依然有效。重貸的時候，如果能夠要借貸機構，使用過往所採用的產權保險公司，有時會有一些折扣優惠。大家不妨多問一句，能否用這種方法省去一些開支。 重貸後的現金哂?br>利率跌至數年來的新低點，由於股市疲弱，債券受投資者追捧，長期公債利率亦都跌到新的低點，帶動房屋貸款利率也下跌。很多家庭半年前辦理了重貸，現在又會考慮再辦一次。 重貸之後，通常每個月的供款都會減低，尤其是如果貸款已經供了多年，現在再次重貸十五年或三十年，將供款年期拉長，再加上較低的利率，所以每個月的供款，可能會減低數百元。 很多美國人家庭，由於每個月的負擔減輕了，令手上的資金增加，因此會多加消費。近期雖然經濟不景氣，然而新車及其他貨品的銷售力仍然強勁。其實重貸之後，欠債期拖長，利息亦需要多付。與其將剩下的現金花掉，不如先把信用卡的債務還清，然後將每一個月的供款提高。如果大家能夠維持重貸之前的供款金額，就可以比前更快供滿貸款。 例如，欠下二十萬的貸款，利息為六點五釐，每個月供款二千元，就需要十二年才能還清。現在將二十萬重貸了十五年，利息降為五點七五釐，每一個月的供款減為一千六百六十一元。然而，若跟以前一樣供款二千元，即是每個月多付三百三十九元。那麼，十一年半便可以將貸款供滿。 房屋淨值信用額(Home Equity Line of Credit) 這些年來房地產價值上升不少，房屋的淨值（Equity）亦不斷提高，銀行也千方百計地吸引業主將淨值來貸款。最常見的當然是房屋淨值貸款，又稱為第二貸款（Second Loan）。另一個淨值貸款的方式，是用淨值信用額（Equity Line of Credit）。 華盛頓互惠銀行(Washington Mutual)，在兩年之前推出了一張叫做On The House的信用卡，就是以房屋淨值來作抵押，然後憑信用卡，就可以由信用額內來貸款。 最近富國銀行(Wells Fargo)推出了一種新產品，叫到房屋資產管理帳戶（Home Asset Management）。這個是將一項淨值信用額，自動附加在普通房屋貸款之上，即是在申請第一貸款的時候，亦同時得到淨值信用額。若是新買房屋，淨值信用額就會是頭款的金額，亦即是銀行同時把頭款借出。 這個淨值信用額有一個特點，就是將來會隨著房屋淨值上升，而自動增加信用額。這一個產品雖然方便，但是對一些人來說，即是鼓勵他們消費，債務會越來越大。將來如果房地產價值下跌或他們收入減少，就可能陷入財務困難，所以使用這一個信用額，是要特別小心。 房屋淨值信用額 房屋貸款與及房屋淨值貸款(Equity Loan)，大家可能聽過，但原來尚有一種利用房屋淨值的工具，稱為房屋淨值信用額；對於某一些可能短期內需要動用現金的業主，可算是一種相當方便的工具。 房屋淨值信用額，就是利用房屋淨值作為抵押，由銀行給予一個信用額(Credit Line)，業主是可以隨時利用支票或信用咭來借錢，也可以隨時歸還，用完又可以再用，有關利息只是在使用時才計算。 這種信用額利息，大部份是浮動的，即在某一個基本利率上，再加上一個差額(Spread)。通常基本利率是Prime Rate，而差額一般是 1%至2%左右。即目前用六至七釐之間的利率，就可以借到款項。一些銀行每年會收取一項年費，此外，便沒有其他費用。 大家在使用房屋淨值信用額前，都應該比較不同銀行的產品，除了留意利率、年費外，更要問清楚多久要還清貸款，信用額有效期多長，有效期屆滿後是否重新繼續(Renew)。開始信用額的時候，有否規定立刻要借某一個基本金額，利率下跌時，信用額的利率多久才下跌等問題，作為考慮及比較。 房屋淨值信用咭 一般信用咭都是沒有抵押的，但大家近期可能發現有一種以房屋淨值做抵押的信用咭。究竟這種信用咭是如何咦鳎坑猩觞N優點及缺點？ 大家都知道用自己的房屋作貸款的利息，在報稅時是可用逐項扣減方式來抵稅。第一貸款的用途是用來買屋；第二貸款(Second Loan)或淨值貸款(Equity Loan)，只要不超過十萬元，不論貸款的用途是甚麼，有關利息都可以用來抵稅。 信用咭的利息通常是不能用來抵稅。有一家銀行在數年前，開始了一種以房屋淨值可作抵押的信用咭，做法是好像房屋淨值信用額(Equity Line)，當有需要時才使用及付利息，目前則是透過有關信用咭來使用該信用額，所以更方便，而該房屋淨值信用咭與一般信用咭是一樣的。 最近大家經常聽到的房屋淨值信用咭廣告，利息是浮動(Prime Rate)，約在10%到18%之間。這種信用咭如果用作大額購物，而又未能及時付清費用，有關利息當然有抵稅上的好處，但缺點是該咭的信用額相當高，而令自己在不知不覺間增加了購物消費，有可能出現債務失控而不自知的情況。 「只付利息」的貸款好嗎﹖ 近年來﹐有一種房屋貸款是只需要按時歸還利息﹐亦稱為「只付利息」貸款(interest-only loans)。然而這是不等於本金不需要歸還﹐事實是將來在貸款到期的時候﹐一次過歸還﹐平時就只是還利息。 這一種貸款有甚麼好處呢﹖因為每一個月只是還利息﹐還款金額較低﹐而借到的貸款金額亦較高﹐可以買到的物業價值也會較高。將來如果手上的現金充裕﹐你是可以主動歸還部份本金﹐所以在處理現金週轉方面﹐是相當有彈性的。 這一種貸款不是每一個人都適合的。由於每月只需要還利息﹐貸款的金額不會減少﹐萬一地產價錢下跌﹐就有可能變成負資產﹐即是貸款金額高於樓宇價值。 這一種貸款﹐亦都有可能令到借貸人堆積過高的積務。尤其當夫婦二人同時做工﹐以兩個人的收入﹐及用「只付利息」的貸款盡量借貸﹐萬一家庭經濟情況發生變化﹐就會陷入困境。 美林証券是最提倡這一種貸款的機構之一。她現在所處理的房屋貸款﹐三分之二都是「只付利息」貸款。然而大家考慮使用這一種貸款之前﹐必須同時考慮它的優點及缺點﹐並且要量力而為。 修改房屋貸款(Loan Modification) 最近很多人都辦理重貸，有些人甚至在短期之內，辦理多次重貸，藉以將利率降低。不過，辦理重貸就是等於辦理一個新的貸款，除了要辦理申請手續之外，通常是需要支付一筆手續費，除非大家願意多付一些利息，辦理那些免手續費的貸款。 除了重貸之外，有一個過程，叫做更改房屋貸款(Loan Modification)，即是向現在貸款的銀行，修改房屋貸款的利率，其他例如每個月的供款及年期都不會改變。這一個做法的好處，是手續簡單，不需要辦理重新貸款，所以通常只需要付一些手續費。而且是由於供款不變，所以每個月其實是多還了一些本金，結果是將還款年期縮短。 不過，不是每一間銀行都願意辦理更改房屋貸款，大多數的情況是因為原來借貸的銀行，早已經將貸款賣出去。如果是賣給其他商業貸款機構，還有可能可以辦到更改貸款。但是如果是賣了給聯邦政府屬下的房屋貸款機構，那就不可以做修改貸款了。 大家在辦理重貸之前，不妨先向原來貸款的銀行查詢，是否可以修改貸款。 房屋貸款的「服務權」(Servicing Right) 在美國的房屋貸款，其實是分為貸款及服務權(Servicing Right)兩個部分。服務是指向借貸人收取供款，以及辦理與還款有關的各項追收、行政、會計等事項。如果貸款有需要借貸人預先繳交地稅或保險，這些服務也包括按時將預繳的金額代為繳交。 一般情況中，房屋貸款是由一家銀行或政府機構提供，但是服務權則由另一家公司擁有，可能該公司本身亦非銀行，只是負責做服務的公司。這些服務公司，可以在收到的還款中，扣起一個預先訂立的費用。所以服務權本身是一個有價值的商品，是可以由一家公司轉賣給另外一家公司。因此，有時大家做完房屋貸款後，突然會接到通知，以後要將供款寄到外州另外一家公司，甚至一、兩年後又要改寄給另外一家公司。這些情況，很可能是服務權已轉賣給另一家公司。 對於消費者來說，做完貸款後，一旦踫到問題，便要與一家跟自己完全沒有來往的外州公司聯絡，往往帶來很多不便。 買屋月尾成交較有利？ 當大家買新屋時，都會做房屋貸款。如果大家可以選擇，在月頭或月尾完成貸款手續，亦即是所謂Closing，那應該選擇月頭還是月尾呢？兩者之間有甚麼分別呢？原來通常房屋貸款的供款，包括利息，是遲一個月才支付，例如九月分的利息，是在十月初才支付。但是唯一的例外情況，就是當在貸款手續完成的時候，那一個月的利息，是要在完成貸款時預先支付。所以大家可以在費用單上可以看到一些利息，就是這些預付的利息。 假如是在該月五日完成貸款，就要預先支付該月由五日至月底的利息﹔如果是二十五日完成貸款，就要預先支付該月由二十五日至月底的利息。所以，如果要在買房屋時盡量減低要預先支付的利息，就應該越接近月尾完成貸款手續越好。理論上，如果大家在月底完成貸款，就是在一個月之後才需要開始付利息。 這個方法不是真正幫助大家省卻利息，而只是幫助減少要預先支付的利息。對買屋之後手上資金較緊的家庭，可能是有一些幫助。還有一件事與時間有關的事情，就是在年頭成交比年尾成交較好，因為在年尾成交，可能大家在那一年要支付的利息和地稅，都不能幫助逐項扣減(Itemized Deduction)。 房屋貸款利息抵稅需知 大家都知道，借錢買屋自住的利息是可以用來抵稅，但有關貸款必須是用該房屋作為抵押才可以。若向親朋好友借錢買屋，你雖然向他們繳付利息，但沒有用該房屋用作抵押，這樣便是一種私人貸款，那些利息是不能用來抵稅。 另外一種情況是，抵稅者必須是貸款人，如果貸款人並非自己，即使由自己代繳付利息，也不能用有關利息來抵稅。 如果幾個人共同借錢買屋，應由那個人抵稅？原來是應該由開支票還錢給銀行的一位借貸人抵稅，即還款由其中一人全數繳付，就由他來抵稅。若三個人共同向銀行還款，則每人可抵稅三份之一。不過，無論多少人借錢，銀行只會發出一張1098表格，表格上只有一位貸款人的社會安全咭號碼。 如果是由另外一位借貸人抵稅，或由幾位借貸人分攤抵稅，最好是寫上一份說明書，附在個人報稅表上，向稅局解釋。 除了自己的房屋利息可以抵稅外，第二間屋(Second Home)的利息同樣可以抵稅，但第三間就不可以。 至於遲交供款而被貸款機構罰款，有關罰款可否作為利息抵稅？如果有關罰款並非銀行追數的服務費用，是有可能用來抵稅。 你還在付私人房貸保險PMI保費嗎？ 一些人以前借錢買屋，因為貸款金額超過房屋價值的八成，所以銀行規定他們要買私人房貸保險(Private Mortgage Insurance)，即簡稱為PMI。 PMI的保費，通常是貸款額的0.5%，每個月可能是幾十元到百多元，增加了借貸者的負擔，但對借貸者毫無幫助，因為用途只是保障貸款銀行。如果由於歸還本金或房屋增值，而令貸款金額低於房屋價值的八成，是否可以自動取消PMI呢？ 聯邦法例中，有一條規則要求銀行自動將一九九九年七月二十九日以後進行的房屋貸款，在貸款金額降至房屋價值百分之七十八時，自動取消PMI的要求；但銀行用的價值，是大家最初借錢時的估值，要依靠歸還本金來降低房屋價值至八成以下，可能需要很多年時間。 如果大家貸款金額比例降低，主要是因為房屋升值，大家就要與銀行商量，希望銀行接受重新估值，之後，再同意取消PMI，這個要求，銀行方面不一定接受。所以單憑房屋升值而要去撤銷PMI，是相當困難的，最容易的辦法就是作重新貸款。 加快供滿房貸方法 如果有能力每個月多付一點房屋貸款，是可以加快供滿房貸，同時省卻不少利息。若欠銀行十萬元，以銀行利率七點五釐來計算，每月連本帶利還六百九十九元，三十年內共付十五萬二千元利息，即貸款本金的一點五倍。 若能每個月多付百份之十，即多付七十元，便能加快七年半供滿，並省去四萬五千元利息。貸款額超過十萬元，是可以按比例計算來省卻多少利息，即二十萬貸款可以乘以二。 此外，或可選擇年終時多付一期，結果會加快六年半供滿，省去三萬八千元利息。若不想供多些貸款，可以考慮採用一個月供款兩次的服務，該服務會自動從貸款客戶的銀行戶口中，每兩個星期提取一半供款，然後交入銀行。這種服務通常要一次過繳付數百元的費用，每個月再有十多二十元的服務費，但用此方法可加快六年半供滿，同時節省三萬九千元的利息。 上述三種方法中，第一、二種方法較理想，因為無需繳付額外費用。 應使用「每兩星期付一半房貸供款」服務嗎？ 很多有房屋貸款的讀者，都會收到邀請他們參加一個名叫Bi-weekly Mortgage的信件，這即是每兩星期的還款計劃。只要一次過付出數百元的手續費，以及每月的少量費用，就可以由這一間公司，自動每兩個星期在你的支票戶口裡，扣起房屋貸款供款的一半，然後幫你交入去借貸機構。 Bi-weekly Mortgage的好處，就是不需要多付供款，就能夠加快還清貸款，以及省回一些利息。舉個例說明，一個十萬元的貸款，分三十年歸還，利率是百分之六，每個月供六百元，三十年的利息總共是十一萬五千八百元。 但是若利用Bi-weekly Mortgage，每兩個星期供三百元，就可以提早五點三年供滿。在二十四點七年裡，利息總共是九萬一千九百元。與供三十年來比較，是可以省回兩萬四千多元的利息。 Bi-weekly Mortgage的竅門，在於因為供款人每兩個星期提交供款，一年十二個月其實是付出了十三個月的供款，即是多付出了一個月的供款。自己能夠蓄儲的朋友，是不需要使用Bi-weekly Mortgage，自行每年多供一期，都可以擁有同樣的效果，並且可以省回那數百元的費用。 銀行接收房屋程序 每年很多家庭，都因為各種原因，無法繼續為貸款的房屋還款，而被銀行收屋。銀行收屋的收續及時間表如何訂立？借貸人一旦停止供款(payment)，理論上已經是Default。但銀行通常是於房屋借貸人欠交payment三個月後才開始採取行動。 首先，銀行會同借貸人聯絡，了解能否達成還款協議，來避免收屋行動。如果雙方不能達成協議，銀行就會向縣政府的登記處(Recorder's Office)登記一份Notice of Default。這份文件會在十日之內寄到借貸人手中；當發出這份文件三個月之內，如果借貸人仍沒有還款，銀行就會做一份Notice of Sale的文件，當中會訂立拍賣借貸人房屋的日期。該份文件除了向縣政府登記外，更會連續三個星期，每星期在報章上刊登一次，而且把文件貼在借貸人房屋的外牆上。 在房屋被拍賣前的五個工作天，借貸人仍可以還款來取消追收及賣屋的程序。可是一過了這個期間，有關房屋便會被拍賣，除非借貸人在拍賣前能將整個貸款全數清還。 一般收屋過程，從遲交貸款到拍賣，是有數個月時間，在此段日子中，如果借貸人能夠自己將房屋出售，或補交所有的欠款，都可以避免被銀行收屋及拍賣。大家若有還款困難，應與銀行商議，勿把事情置諸不理。