我们常说，酒店、养老公寓、写字楼、Big Box的零售和服务设施是相对高风险的投资。为什么呢？

因为导致这些类型项目失败的不确定因素更多。

大体来说，导致项目失败的因素有：

1. 房地产本身的因素。例如设施和社区老化、产品设计定位失误等。这一因素是所有类型的房地产都不可避免的。
2. 房地产管理运营的因素。例如管理团队做出了错误的决策、运营出现事故等。不同类型的地产管理运营的因素含量不同。酒店和养老公寓的管理因素非常高。而净租赁地产的管理因素基本没有。
3. 经济周期导致市场波动的因素。例如经济危机下，需求下降，租金收入降低。不同类型的地产受这一因素的影响不同。酒店和非刚需的零售设施受这一因素的影响很大。而刚需类的出租公寓和高信用等级刚需类的净租赁地产受这一影响的因素较小或基本没有。
4. 消费习惯、科技、政策变化导致市场波动的因素。例如网购增加，仓库需求增加而百货商场的需求减少。另一方面，贸易战会减少仓库的需求。

同样是收购已经稳定的现金流项目，低价位的出租公寓和豪华酒店相比，风险要小得多。在经济危机下，市场对低价位的出租公寓的需求量不会有太大变化，因为这是刚需。而对于豪华酒店的需求，则会显著降低。公司会消减出差和会议，个人会需求度假团聚。

对于普通的地产投资者来说，很难驾驭这些不确定因素，化风险为利润。可以选择受失败因素少的地产类型，例如出租公寓和高信用等级的净租赁地产。

对于有着管理经验或敏锐把控市场波动因素的局内人，他们有能力成为这些不利因素的弄潮儿。从而可以投资这些类型的地产而获得更高的利润。