商业地产的投资者应该对交易中存在的陷阱有充分的准备。根据我的经验,遇到陷阱是普遍现象,不遇到是个别现象。下面是一些常见的:
- 宣传资料中的信息和实际不符。常见现象为:抬高租金收入、压低运营成本。从而人为的夸大地产的市场价值。
- 卖家同为租客。卖家为了提高卖价而自己支付给自己高于市场水平的租金。
- 隐藏的年久失修的问题。例如,屋顶漏水,进入到了墙里面并使木头长霉。购买时没有发现,购买发现后需要花好几十万来维修。
- 物业的设计或地段存在被重大缺陷。例如,社区购物中心的地势低,能见度差。另外,停车场进出口很隐蔽,进出车辆很不方便。这样的购物中心不容易找到租客。
- 租客(公司)的财务状况不佳,随时可能破产,违约风险高。
- 租约中有不利于业主的条款,例如租客有提前解除租约的权利。
- 买方自身的一些错误观念。例如,投资者错误地认为地产面积越大越好。地产的市场价值是由地产实际产生的收入来决定的,而不是面积。面积再大,如果没有收入,市场价值可能为负。在实际操作中,面积庞大的商铺或者写字楼空间往往很难招租。原因是租得起这么大的公司不多。另一方面,在空租期的维护成本很高。
- 环保、洪水区、产权纠纷等。