Jerry
Jerry Wang, 海投全球创始人兼CEO
放眼国内，北京楼市热度褪去后，投资北京郊区的炒房客似乎来不及“做价差”，上的去，下不来，再加上国内限购、限贷、限售等政策。目前，很多人都从北京撤离，投资国内二线城市及海外楼市。
最近外媒消息报道，中国80、90后在线“爆买”亚洲房地产，“千禧一代”成为其中的主力，其中近七成以投资为目的。但令人惶恐的是，甚至很多人连他们要购买的房子都不知道长什么样。
走访过东南亚楼市的投资者表示：“习惯了北京五万一平的房价，再来东南亚，就像买白菜一样便宜”。得益于东南亚国家经济高速发展、较低的投资成本及较高的租金回报率，投资者分享东南亚国家发展成果最简单粗暴的方式——在投资楼市“大展身手”。
不过，在东南亚房产爆火的背后，您是否足够了解当地市场？是否应该充分调研投资价值，而不是盲目跟风？
目前，泰国曼谷房产成为东南亚代表性的典型房产投资市场之一。下面海投君以“泰国曼谷楼市”切入，为大家介绍东南亚经济高速发展下的泰国房产投资。
为什么泰国曼谷房产市场会如此火爆？
宏观来看，曼谷是泰国的首都，也是泰国最大城市。另外，曼谷为核心区域，是泰国政治、经济、贸易、交通、文化、科技、教育、宗教与各方面中心。曼谷旅游业十分发达，曼谷经济占泰国总量的44%，占据国家整体经济总量近一半，带动了泰国经济的发展。
曼谷稳定的宏观经济为房产奠定了基础，近年来，投资曼谷房产的也并非只是中国人，其中也包含欧美、日本人等。
那么，曼谷房产的具体优势体现在哪里？
不管国籍归属，全世界人民在泰国买房子都享受“永久产权”这一政策，并且继承无遗产税。相比国内房产只有70年产权，这一项政策是非常nice了。
这是因为泰国是土地私有制，但法律规定，外国公民在泰国不具备土地所有权，因而不允许购买泰国土地，也不允许购买带有土地的永久产权建筑，尤其是别墅，但外国公民可以通过相关物业购买房子的产权。
外国公民具有拥有权：
注册公寓的单位
不包含土地拥有权的建筑
租赁期为30年以下的各种注册土地或建筑
外国公民不具有拥有权：
土地永久产权
在拥有土地永久产权的泰国公司的股份超过49%
这样来说，最为重要的事情是聘请一位专业的律师来核实相关物业资质，而确保房产的完全控制权。
北上广目前房产单平米价格在4-5万，北京中心区域普通住宅房价每平米高达7-8万，优质高端房产单价更是价格高昂。相比较，曼谷公寓房价每平米在2万左右，高端房产在4-6万间。
在这样的单价下，泰国房产的内容也很“丰富”：
• 目前的泰国公寓基本是精装修。公寓配备相对齐全，包含地板、马桶、橱柜、衣柜、空调、卫浴、墙面、灯饰，甚至是冰箱、彩电。相当于购买房子省去了装修的费用。
• 无公摊面积。这点与国内不同，泰国房子没有公摊面积。买了90平的房子，实用面积也是90平。
• 购买无房产税。在泰国买房没有“房产税”，需要缴纳相关的几种过户税费：
1.五年内交易房产：
过户税2%（买卖双方各支付一半）
特种商业税：3.3%（卖方支付，业主持有5年以上房产可免交）
2. 五年外交易房产：
过户税2%（买卖双方各支付一半）
印花税0.5%（卖方支付）
3.水电开通费用：6000-10000泰铢
• 物业管理完善。泰国房产物业管理非常完善，多数的大开发商旗下都有相关的公寓管理公司，可以提供代理出租、管理等各种服务。
• 配套设施完善。泰国公寓的配套设施很全面，例如公寓会设置停车位、健身房、游泳池、图书馆、咖啡厅、干洗房等等。普遍情况是业主可免费享受。
同样是一线城市，曼谷的房产却包含着更丰富的内容，比较下这样的单价就很低了。
根据全球房地产指南(Global Property Guide)数据，泰国整体年度投资回报率在5.13%，同时购买出租评级为四星。
相比下，中国房产投资成本较高，出租回报率相对较低，比如北京的租金回报率不到2%，一套南三环老楼区70平米的房子每平米约6万人民币，总价约420万，而月租金却仅在5500-6500人民币之间。如果不考虑物业费、取暖费，租金回报率会更低。
根据具体城市的不同、定位的不同，房价差异很大，租金回报率也受其影响有所波动。曼谷作为泰国首都，是租赁市场投资首选地之一，根据胡润2018年度海外置业投资回报指数，曼谷综合投资回报率达到18.5%，位居亚洲城市第四名。
海投君的一位客户夸张的表示“早上飞去泰国，上午办手续，晚上入住”，听起来很夸张，但也说明其对泰国土地厅高效率的认可。
投资者多购买的流程很简单：
第一步，定房当日缴纳定金，签订认购书。
第二步，新开泰国银行账户。
第三步，交首付，并在两周汇款泰国个人账户，再从个人账户转入开发商账户。
第四步，签订合同，业主收合同及收据。
第五步，收房，办理贷款或全款支付尾款，领取房产证。
一般情况，在房产开发商的协助下一天就可以办理完所有流程。
目前，曼谷共有国际学校约90家，教学水平、师资力量、教育条件优质，价格却不及中国国际学校学费的一半，整体性价比较高。
人口持续流入，市场才有动力。有人的地方才会有市场，对比东北房价和北京房价便一目了然。
东北的夜晚是这样的：
北京的夜晚是这样的：
而曼谷作为首都城市，每年机场入境人数约1340万人，游客数量1600万人。另外曼谷远离政治风暴区，经济能够保持稳定的发展。
从全球金融海啸至今的东盟十国股市涨幅数字来看，泰国以195%涨幅居亚军，仅次于菲律宾。其支柱型汽车产业以及强大的服务业保持了良好的经济活力和弹性。
地段是衡量房产投资潜力最核心的因素，根据房产投资学理论，地段影响投资增幅在各因素中占据80%。
曼谷，还有一个别名——“天使之城”。（PS：一看这个名字就不简单。）是华丽丽的中心地带。曼谷被称为泰国核心区当之无愧，投资者进一步就要寻找“蛋黄中的蛋黄”了，因此要选择城市中的核心区域。
举个例子，曼谷中日聚三站是BTS素坤逸线最耀眼的区域之一（phromphong、thonglor、ekkamai），而通罗thonglor是日聚三站的核心，通罗又被国人称之为北京的“望京+三里屯”，未来发展潜力不可估量，So this is Heart of Heart。
另外曼谷交通便捷发达，曼谷是东南亚最大的交通枢纽。7线交汇，集高铁、航空、轨道交通、长途客运、换乘中心、商务办公、商业批发零售、星级酒店、高端住宅、大型绿地等于一体。新曼谷交通枢纽将替代原华南蓬火车站。
前文有说到，外籍投资人不能买带有土地性质的物业产权，因此像带土地的别墅是不可以购买的。并且购买泰国房产可享永久产权、无房产税、无遗产税。泰国房产税费也是东南亚最低的，持有成本在全球来看，非常有优势。
曼谷房产中，CBD一直是投资者的宠儿，如今，在最繁华的北区商业中心---曼谷邦苏特区正迎来4.0时代，周边土地将开发为交通和商务中心，辐射半径达3公里，覆盖范围372万平方米。
在泰国政策的支持下有五大亮点：
“总部及商务中心+一站式商业体”的布局；
改造升级为乍都乍市场；
打造东南亚最大的零售、批发中心；
整合包含Chatuchak Park在内的三大公园，打造曼谷最大城市绿肺；
打造世界级的换乘枢纽。
目前，曼谷CBD投资规模及建设进度以斥资680亿泰铢资金、目前已完成工程进度75%。2021年完工、届时日均人流将超过30万人次。
CBD商区建立，一来吸引人口，二来可抬高北区地价。政策红利下带来了房地产长期投资价值点--人口，未来，北圈将承载着东盟枢纽经济中心的重任。
曼谷买房，千万不要...
Jerry一向不鼓励冲动性投资，在投资中，应注意以下事项：
• 购买公寓时，需要求公寓法人提供公寓外国公民所有权比例。因为外国公民最多可拥有的总项目面积的49%的永久产权。
也就是说一栋公寓有100户等面积户型，其中49套可以以永久产权卖给外国人，另外的51户留给泰国本地人。因此在购买公寓时，一定要确定所购房产是否属于那49%。
话说回来，购买不属于那49%的部分，出手是个问题。
• 在购房之前，要对开发商的情况进行调查。一般大的房地产开发商会直接购买土地开发项目，但是一些小的开发商有可能与土地的所有者合作开发，这种情况也会存在一定风险。一定要找有实力的大开发商。
• 买房尽量避买房产商应允的“包租”。泰国楼市行业的惯例是，越好的地方，越是不愁租，也越不会帮你包租。如果一个开发商以“包租”来吸引你购买，那就证明这个房子的价值并不高。所以，一般大的开发商从来都不会包租。另外，羊毛出在羊身上，归根结底，包租的租金收益出自于你的投资成本
• 实地考察。随着投资者对泰国的了解越来越多，泰国置业的人群也越来越多。建议大家去实地考察，不能任性投资，实地考察有利于发现更好的投资价值以及规避投资隐患。另外，中国人投资房地产热度很高，切勿盲目追求热度，也不要贪图便宜，在投资中要保持独立、理性的判断。
• 泰国出台政策放缓泰国楼市增长。泰国政府出台了缩紧泰国本地购房者的贷款额度的政策，泰国人民购买二套、三套房贷款额度减少，因此首付压力增加，意味着，泰国本地购房者积极性将受到打压。
这对海外炒房客有一定的影响，但政策主要针对本地购房者，所以应该影响不太大。
如在泰国置业有投资风险顾虑的投资者，更应该谨慎小心。
不过，选择在泰国居住或养老，就可以无所顾虑了。
泰国政策鼓励：年满50岁的外国人可以在泰国申请养老居留，目前政府最新政策申请一次可长居5年，满5年可再续。
得益于泰国气候、空气、风景等众多吸引力，常居泰国，去泰国旅游的人也是越来越多。
泰国的好气候，常年气温保持在23°-33°。
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你不用担心这样：
泰国空气清新，像“PM2.5”这样的字眼，泰国人听都没听过。
风景优美，面朝大海，微风拂面，想想就很惬意。
怪不得越来越多的人，选择在泰国置业、养老。
作为房产投资者，不管选择选择哪个房产市场，都要避免“简单粗暴”的操作手法，投资者要更多的调研和学习，才能作出更有利的选择。
作为刚需置业者，快来泰国呼吸新鲜空气吧！
