转贴: 北京房价简史(向导号)

1998年，举世瞩目的取消福利分房，房地产市场化大幕拉开，房地产，在此前几乎全行业亏损。当时，北京的月社会平均工资勉强超过一千元，而对于绝大多数人来说，买房还是很遥远的事情。民营公司里的外地名牌大学生也只是合租一个地下室，能进外企的幸运儿只是少数。

没有限购，但北京的户口从来也没放开过，买房送户口在北京根本是不可能的，倒是经常有在电线杆上贴小广告互换户口，98年前后商品住宅很少、也没有开放二手房市场，大多数单位分的房子没有产权证、老百姓都是通过置换的方式交易，甚至三家人转圈换房。这里不得不提起北京的“换房大会”，1982年10月由北京市房管局举办的首届换房大会在劳动人民文化宫举行。大会汇集了12000余条换房线索，盛况空前。在买卖房还是一个“传说”的时候，除了单位分房外，换房几乎成了老百姓改变居住环境的唯一办法。换房这种方式催生了几家大型的放弃诞生，如天津“津房置换”、上海的“上房置换”。

随着1998年全国取消福利分房，换房大会这一房屋交易形式2000年在北京消失。
不得不说，2000年前后在北京购房的第一批北漂绝大部分是精英中的精英，包括民营企业家、外企代表处雇员、民营企业高管等等。

千禧年，随着经济的发展和收入增长，四环路以内很多重工业企业和污染企业拆迁腾退，高楼大厦拔地而起，贷款宽松，很多根本不具备购房条件的年轻人加入了购房大军，有些手里只有几万存款的就贷款买了上百平米的房子，现在回忆起来真有一些次贷的味道，好在我们迅速通过了深水区。

1998年房改以后，大规模的单位福利房开始与职工签约出售，这就是房改房，北京的房改房与位置无关，总价基本在一两万元，也就是大家现在所说的老破小。很多单位职工战战兢兢买了自己已经居住的房子，并陆陆续续拿到了产权证，这种不完全产权的房子分为成本价和标准价两种购买方式，成本价房子上市的时候需要交一定的土地款，一般大几千元。这些房源成为了北京近年学区房成交的主力。

北京最早的商品房是1986年在北京南二环开工，也就是方庄小区，第一代商品房富人区因此得名，但受条件的限制，那时的商品房略显简陋。有些个体老板包括富豪榜上的名人也曾居住在方庄。方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700—1800元/平方米，乙级1400—1500元/平方米，丙级700—800元/平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎每年都在涨，到1995、1996年，大部分商品房都涨到了4000—5000元/平方米。有些甚至一度涨到了8000—10000元/平方米。

92-93年北京还有外销房一说（可以卖给外籍人士）北京市中心房子价格就在15000元以上。93-95年北京外销房主流售价是1500-3500美金。当时汇率是1:8，所以，市场主流商品房的价格20000-30000元一平米。
对于第一代房地产营销人员很多都在香港背景的公司工作，从事外销楼盘的销售，北京利达行代理的商品房销售额占北京房地产外销市场的70%以上，有一个叫邓智仁的香港人开创了北京的房地产代理行业，2000 年前后随着北京城市开发进程的加快，东三环项目多起来，大家比较熟悉的富力城开盘价在6900元、富力城基本代表了东三环商品房的价格走势，受政策影响波动也比较明显。

实际上，北京房价跳升比较快是从2008年前后，2016年又一次跳涨。北京房地产市场的特点之一是大跌之后的报复性反弹价格都会超过前期高点，如2008年全球金融危机，北京房地产下跌出现了一定的滞后性，市场极度恐慌；另外一次是在2016年前后，房价出现了跳涨；但末班车效应也不得不引起重视，每次限贷、限购政策、首付调整由于法不及过往，都留有一定的操作时间和空间，所以无论初衷多么美好，实际上都起到了扬汤止沸、推升房价的作用。