2020年后房贷利率猛降，5月份就开始考虑做重新贷款。上一次做贷款还是在2013年了，当时全部做成了15 年固定，自住房和几个投资房的贷款利率分别做到3%和5%以下。2020年中联系贷款师后发现Refinance 不太好做，因为单个房子的 Loan Amount 太小，自住房不到 20W, 投资房没有一个超过 10W, 在这种情况下我拿不到好的利率，贷款师也无利可图。

      贷款师的解决方法是建议我做自住房的Cash out Refinance, 将几个房子的贷款合并，做到一个房子上。因为这几年自住房地区的房价升值很多，贷出50W以下没有任何问题，即使这样 LTV也不到0.3，Appraisal 都不需要做。他的方法是把我的所有贷款拿去，做统筹规划，决定贷出40多万，Payoff 3 个投资房，15年固定，2.625%，no fee no point. 就是这个过程有点长，从去年6月到10月连续提供了5个月的 Pay Stub. 11月做成。

      去年做Loan 时对利率和Mortgage Payment 的关系做了定量的分析，写了几篇文章，并得到下面的图和表。

      《贷款利率对房屋持有成本的影响以及目前的形势》（https://blog.wenxuecity.com/ myblog/73449/202007/24384.html）；《要不要从自住房里贷款出来把投资房付清》（唐山故乡_文学城博客 (wenxuecity.com)）；《房市 --- 形势和趋势》；《房市 --- 房贷利率的影响》。

图    利率和月供的指数关系。

表    利率和月供下降百分比的下降关系

        另外sweetmelon 和slow_quick今年在文学城上有好几篇非常好的文章，如《refinance的终极技术贴（简单有效）》,（https://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1518635.html）和《有关房屋按揭贷款的几个计算公式》（https://sites.google.com/view/mortgagecalculationformulas/）。

        今年房贷利率继续下降，和贷款师朋友沟通后他可以再次帮我做 Refinance,  no fee no point, 15年固定，1.99%。这个Case 在10月中，也就是前几天Closed 了。

        对于这两次的 Refinance 感觉还是不错的，也学到不少东西。

1, Underwriting Fee, Lender’s Title Insurance, and Title Settlement Fee 是 Refinance 中的三大开销，分别为 $999，$450，和 $450，这几乎和贷款量无关。所以为了No fee no point 贷款师要为贷款人找出$2000 以上的 Credit. 

2, No fee no point 不是绝对的，有几百块钱的出入应属正常。

3, 贷款师可以从 Lender 那里拿到大约1.25%到1.75%的 Origination Charge, 他/她最多分给贷款人40%的利润,所以小额贷款是无利可图的。

4, 有些额外费用可能贷款人还是要付的，比如 Appraisal fee （如今要付 $850), Payoff fee (>$200), Fax fee ($30)，等等。

5, 前后两个 Lender 之间会有一个月的间隔，Title Company 替 Borrower 代付利息。我这次遇到的情况是有10 天的重复，也不知道是不是 Title Company 的错误，能不能得到纠正。

6, 很多网友对15年固定贷款持负面看法，这是仁智互见的问题。各人的境遇不同，自然会有不同的选择。15 年还是 30年的选择只是战术上的问题，战术必须服从战略的目标和适应当下的形式。对于我来说最为重要的是看领导的脸色行事，家和万事兴嘛。这个15/30的话题一两篇文章好像是说不清的。