先说两个概念在商业地产上的解释， Cap rate 和 Cash on Cash （也适用于一般住宅投资）
- Cap rate = Net Operating income/Sale Price
Net Operating Income = Rental Income – Operating Expenses (not deduct Mortgage Interest Expense)
Cap rate 局限性： 没有考虑到finance costs, 也没有考虑到将来capital appreciation
早两年， 你也许还能看到Cap rate 10%的项目，现在在Georgia都几乎没有，更不用说在高房价地区了。
- Cash on Cash = Rental Cash Inflow/Cash invested
比如，annual rental inflow after mortgage payment is $6,000. House price: $250,000, You put 25% cash down: $62,500, cash on cash return = $6,000/$62,500 = 9.6%
Cash on Cash 局限性：没有考虑到将来capital appreciation
从同样的数据，可以反推出Cap Rate 大概在5.4% （($6,000+$7,600 int. exp)/250,000）
因此，在完整的投资上，我们还得参考IRR (Internal Rate of Return). IRR 考虑了你从现金 进去到现金出来，平均每年的回报。还是刚才那个例子再加上一条，你在第四年年底卖出，如果房价涨了$20,000, 那么你的IRR大概在16% 左右。（只是大概估算，没有crystal ball）
| Year 0 | Year 1 | Year 2 | Year 3 | Year 4 |
| (62,500) | 6,000 | 6,000 | 6,000 | 88,500 |
| IRR | 16% |
因为房地产地域性非常强，个人认为，在大势已经走强七，八年的今天，如今的房地产投资，一定要在保证正现金流的前提下，再考虑其他。
有兴趣的朋友，可以加我微信：Laura9168, 共同探讨。
