出租房的报税

投资出租房获取收益是大多数生活在北美华人的理财方式之一。 稳定的资产升值，有保障的现金流都是投资房产的理由，但如何在获取收益的同时遵守IRS的法律， 保证正确合理的报税，是每一个房东的必修课之一。 以下，我们来讨论一下出租房的报税问题 。

一. 出租房的收入。

除了每月的租金收入外，以下几项收入报税时也要计入收入。

1.预收租金。

2. 违约费

3.租户帮助支付的房屋维修费用。此费用可随后在费用项中减去。

4. 租户以服务形式支付的租金应该以公平市场价值计入租金(FMV).

*租户预付保证金是不需要计入收入的。如确认保证金不会返回时，需要计入收入。

二. 出租房的费用。

出租房的费用可以用来抵减收入。 通常发生的费用在发生的当年抵减。 以下为常见费用：

1. 广告费

2. 差旅费（如旅行的目的是房屋改建，装修则不可抵减费用，此支出应计入折旧成本）

3.清洁维修费

4.佣金

5.房屋折旧

6.保险

7.利息

8.本地车马费（但是从家中出发到出租房的车马费不可计入）

 9.管理费

10.修理费

11.税费

12.水电费。

三.房屋的折旧

房屋的折旧取决于房屋的基价和使用何种折旧方法。 如使用加速折旧法，有触发AMT的可能，具体细节详见6251表格。

1. 什么产业不可折旧

a. 土地

b.同年投入使用，又撤出使用的产业。

2. 折旧的起始结束

房产折旧从开始投入使用到折旧完毕，或不再使用为止。

3.折旧方法（MACRS）

（1）折旧成本

折旧成本为所付房产价格，此处注意如所付房产价格包括土地的价格，需要将土地价格与房产价格分离。 只有房产价格可以折旧，土地不可。 以当年地产税评估价格中土地与房屋所占比例作为计算房产价格基础。

出租屋如果是97年之前卖掉原有房屋后购买先自住后转为出租屋的，需要把原售卖的利润从折旧成本中减除。

（2）ADS折旧法（如选此法，以后不可更改）

               5年：计算机，车

               9年：炉灶，冰箱，地毯，家具

               20年：道路，围墙

               40年：房屋

（3）GDS 折旧法

               5年：计算机，炉灶，冰箱，地毯，家具

               15年：道路，围墙

                27.5年：房屋。

四.出租房报税

1.报税表格： schedule E

2. 出租屋收入一般被视为被动收入， 如果屋主自行负责出租屋的管理行为，则可以在报税时报损。当然这也和屋主的收入有关，如夫妻收入超过15万，则不可报任何出租屋损失。