圣诞节的礼物----盖房子的故事

在我的记忆中，小时候就没有什么礼物，我的生日，正好是柑橘上市的季节，我的生日礼物就是一网兜四川的桔子，可以想吃多少就吃多少，所以呀，每一次都是贪心的猛吃，吃到上火，口舌生疮，这才不得不善罢甘休。当然每年的春节都是有礼物的，那就是新衣服，有时候并不喜欢新衣服，要么就是式样不喜欢，要么就是不合身（为了多穿两年，一般都偏大，没有办法，当时的经济条件所限），但是也没有什么选择，也不是那么讲究。关于礼物，吃桔子穿新衣，好像就这两样留在了童年的记忆中。

我的今年的圣诞礼物，要从盖房子说起。

两年前就听说加州刚刚通过新法，可以合法的加建或改造第二套单位。正好业内的专业人士举办讲座，那就去学习学习吧，没想到这一学不要紧，上了贼船了。两年过去了，要盖的新房子连毛儿也没有见到，眼看就要到年关了，我的房子这一关怕是过不去了！

    故事比较长，我讲起来可能会比较枯燥乏味，如果不讲的话，读我的博文一点收获也没有，也会觉得对不起观众。所以我尽量的把专业的内容通俗化，也就是说，尽量让大家都能懂，专业人士不要笑话便是。法案主要有下面三条，每条都有详细内容的链接，如果英文好的话当然鼓励你们自己学习，如果懒得读的话，我就用大白话给大家解释一下。

法案1069

https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billTextClient.xhtml?bill_id=201520160SB1069

降低了停车位的要求，ADU不属于新建，所以很多费用不用缴纳，比如开口费，配套费，上水和下水费等，不过学校费免不了。防火要求也有降低，如果主体单位没有喷淋系统的话，ADU也可以不要求。在现有建筑内的ADU也有一些改进，条件放宽了一些。

法案2299

https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=201520160AB2299

最大面积不能超过1200尺，最大面积不可以超过原有的50%, 车库改造的不需要退界；不需要过道；满足当地的建筑规范。2299条款生效以后，原来的关于ADU的政策停止执行。

法案2406

https://leginfo.legislature.ca.gov/faces/billNavClient.xhtml?bill_id=201520160AB2406

这一部分没有认真学习，是关于JADU的。

请记住，这些法案全都是州政府的。下面市政府执行起来就是五花八门了。正可谓是上有政策，下有对策。这种对策和我们以前在国内说的对策是完全不一码事。这不是政论文章，不便详述，但是大概意思是那种政策是先放水，然后再收拾你；或者是政策含糊，引诱你上当（找对策），然后再收拾你。美国的法律系统我是不太了解，但是州政府的法案，下面的城市可以有细则，他们的细则也是依据不同的法律，州政府也没有办法。就像联邦政府的很多法令州政府或市政府可以不执行一样。

我所在的市政府关于ADU的细则就比州政府的严格许多。有了更多的限制，首先地的面积要大于一万平方尺，加盖的ADU最大600平方尺，把州政府的政策拦腰砍。还有一些小的要求就不一一叙述了。大体上你要是符合地的条件（大于一万）就可以加建ADU。

    从你决定要盖房子的那天起，可以说你就上了贼船了。或者说骑虎难下。中国古代就有 “土木之工不可善动” 的劝诫，盖房子不是一件容易的事。坊间不是经常流传一句名言，你想一天不安宁就请客，你想一年不安宁就盖房，你想一辈子不安宁就找小三 。盖房子就要一年不安宁。我这已经折腾快两年了还没有开始盖呢。外国人也有装修忧郁症的说法，如果家里搞装修，尤其是女主人时间长了真可以发疯。烦死了，整天乱七八糟的，的确很容易抑郁。

第一步是要找建筑设计师来设计，要盖什么样的房子，在哪里盖，多大，什么户型，什么设备。很多的条件，设计师要根据三个方面的条件来进行协调和设计，第一是市政府的要求，这是不可以改变的，第二是你想要盖成什么样的房子，通常户型是房主来决定的，第三现有房子的位置和退界要求。三个方面相互配合，缺一不可。建筑设计师是设计环节的最重要的一环，他/她可以决定今后施工时候的成本，当然如果你要盖一幢皇宫或者城堡而不计成本当然也没有问题。如果建筑师有一定的结构工程师的知识，再或者有一定的施工经验那是最理想的。通常屋主和设计师要一起去市政府数次，了解市政府的要求，根据要求来设计和修改要盖的房子的布局。层次，方向，位置，大小，退界（setback）等等，等等。除了房屋的大小决定成本之外，房屋的位置也是决定成本的另一个因素，比如房子尽量盖子平地上，如果有上坡或者下坡成本就会增加许多，盖房子的位置土壤情况不一样也会有不一样的结果，这个属于更复杂的范畴了。

下面就是要准备听证会，这是民主政府的通常的程序，有些城市不需要，但是有些不论多大面积，都要上听证会。听证会顾名思义就是听听大家的意见，通常到了听证会的阶段，你的设计计划基本上就八九不离十了。一般的加建，甚至新建，大部分是走个过场，原因是在上会之前，建设委员会基本上是已经通过了，建筑委员会的委员就是最后有投票权的人，他们只有没有受到太大的反对意见，一般是一定会举手的。小的意见基本上可以忽略，所以大部分的听证会也是没有人去参加的，除非你是非常专业的人士，可以有法律依据地提出反对意见。老百姓就免了，你爱盖啥就盖啥吧，反正你们都定了。如果真的政府不同意，你的方案都上不了会。真正老百姓反对的建设项目一般大家早就抗议了，这些大部分是工业项目，有污染，或什么大型商业项目，周边老百姓不喜欢。盖个小民房，邻里之间，低头不见抬头见，一般大家都不会互相为难。还有听证会你要做很多准备工作，搜索方圆1000尺之内的住户地址，准备信封，邮费，制作4x6尺大的广告牌，还有很多小事情，市政府会挂号信寄给你一份很长的文件，上面有几十项注意事项和需要完成的事情。第三，繁杂的法律文件，大部分都要公证，有些文件不仅要公证，还需要去县政府备案（recording）， 价格不菲。还要跑水务局，县里的污水管理部门取得他们的允许文件。缺一不可。上面所有的工作完成，算是过五关斩六将，万里长征迈出了第一步。

第二步是结构设计，如果简单的说建筑设计是决定盖什么样的房，那么结构设计就是怎么盖。结构设计包括地基的大小形状受力的计算，主体的结构，墙和屋顶的细节。结构部分相对于建筑部分而言就要简单一点，主要是技术层面的问题而不是政策层面的问题，这个话题又是非常复杂的，这里就不赘述了，其实说老实话笔者也没有完全搞清楚，等到我完全搞清楚的时候再给大家汇报。结构设计基本上就是完全按照一本书来，这就是所谓的建筑规范（Building Code）, 加州的规范每几年更新一次，只有你符合这个规范基本上市政府都可以通过。

理论不讲理了，还是讲我的故事吧，花了几千大洋，结构图纸终于出炉了，送市政府审批。三个星期后第一批修改意见出炉，需要土壤报告。立马觉得头大了，土壤报告4000到6000大洋不说，时间也要一到两个月，施工又遥遥无期了。我们这儿的土有问题吗 ？我们的周围都是房子啊 ？请教了几个土壤工程师，越讲我越害怕，感觉要翻天覆地，感情这盖房子先要修地球啊。在沙子上盖房子和在石头上盖房子不一样，这个是常识，我完全理解，但是在这样一个小环境里土壤会有很大的不共吗 ？市政府是爷，人家有这样的权威，不做就是放弃，可是我已经几万美元扔进去了，决不能就这样放弃了。硬着头皮也要上，求爷爷告奶奶式的，请土壤工程师快快快。报告还是用了5个星期，一百多页一本厚厚报告（我相信没有人读完）出炉了。按照我们的理解，土壤报告对结构设计没有任何作用，结构设计师只是复制了土壤报告里的一句话，然后贴到他的图纸中。居然设计通过了。当然真正的一个设计通过还要经过市政府的另外两个部门，所谓工程部（Engineering and Pululic）和 规划部门（Planning) ，这两个部门也有一些杂七杂八的要求，相对来说容易一些。我的感觉要开工了，可是麻烦又来了。

南加州平地比较多，估计70%吧，我们家是山坡地。山坡地盖房子就要比平地麻烦很多。房子的图纸已经批准了，我以为可以开工了，但是他们说需要一个挡土墙(retainning wall)，而且挡土墙是单独的一个工程和房子的程序一样。这次不是头大的事了，简直就要崩溃了。设计审批修改一套程序从头来过。心里在滴血啊，Bloody Expensive，英文中说贵的很看来也是滴血啊Bloody，血的教训。学会了两个教训，第一不要太贪婪，光想着大大大，越大越好，没有想到触及了底线，给你带来风险和损失。第二要有专业的视野，挡土墙超过三尺就有本质的变化，平衡利益和风险，怎么样使两者完美的结合和平衡，永远都是学不完的，同样的错误可能还会发生。

礼物终于来了，虽然也是那么的不容易。圣诞前夕，第三次修改意见（Comments）又来了。第一是重复，第二是晚了8天，第三是不清楚。抓住这三条理由，我终于“爆发了”，其实也没有敢真正地发火，只是很艺术地表达了我的不满，电话打到了市政府经理（city manager）, 说老实话，我是投诉无门，根本不知道该到哪里去告状。听电话的是谁我也不知道，我只是严肃地陈述了我的几点理由：1，所有政府职员尽职尽责，而且非常可爱可亲（nice），我无话可说，所以我不是抱怨某人。 2，我的项目已经18个月，太慢了。3，修改意见明显有几处错误。4，打了一张温情牌，你们欢天喜地庆祝节日（当天我去市政府时，他们正好在开Party），在这个城市的一角有一个因为你们而无法过节的人。你们看着办吧。这几招果然奏效，不到20分钟，一个市政府的电话打来。打来电话的人自我介绍他说工程部的头，他叫R，想了解一下我的情况，我就又简单地重复了一遍。他说等几分钟让他看看我的申请材料。然后他发了一个邮件告诉我有一处要修改，我马上发邮件给我们的工程师，工程师5分钟就改完发给R和抄送我。R回复邮件说。你谁都不用找了，你的申请批准了，今天是圣诞节前最好一个工作日，而且办公室已经下班了，圣诞上班的第一的工作日我们就签字。Jingle Bell Jingle Bell 欢乐的圣诞歌声在耳边回响，这就是我的最好的圣诞礼物。我辛苦了18个月终于有了结果，这个特殊的日子，R给了我一个特殊的圣诞礼物，我的房子终于可以开工了，万里长征终于迈开了第一步，以后还有什么艰难险阻现在还不知道呢。