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利以义制，名以清修；静以修身，俭以养德。
正文
门尼菲次新房上市出租交房
上周我们完成两栋房子的交易，一栋湖景房，一栋次新房。产权完成后，我们即上市出租。
一周以来，先后有数十个租客看房。申请收到不少，但是很多租客条件极差，银行账户余额有的仅有两千美金，押金都不够，当然，我们会直接忽视。
湖景房景观虽然不错，但是房子1990年代建造，比较老旧，优质租客还是比较挑剔。
次新房虽然没有湖景，但是视野开阔，格局不错，首先获得了一家不错的申请人青睐。
申请家庭女主人生于1974年，男主1980年。女主在医药公司上班，信誉分660多，一个月税后4000多工资。男主在at&t上班，信誉分数660多，一年收入税前6万多。银行存款加起来一共1万5千多。
他们可以5月10日到15日搬家，一共7个人，两口子加5个孩子。跟女主一个姓，98年的是他们的大儿子，正在上大学，信誉分740多，在low's做兼职，一个月1500美元左右。
这家人本来看上了湖景房，但是他们觉得湖景房太老旧，选择了放弃，最终选择了次新房。
房子作为出租房子，保险有出租险，租客有租客险。但是如果租客违约，房东可能损失租金。如果遇见职业赖租客，房东还需要付律师费通过法庭驱离租客。
当然我们会建议房东购买房屋租赁担保服务产品，这样基本帮助房东控制了房产投资的全部风险。
我们将细节与房东汇报后，完成对租客背景调查，按照加州标准合约，与租客签署完合约，虽然租约是从5月10日开始，但是，考虑到房子空着，没有水电，前后院树木花草将受到影响。
所以，我们通常都会提前交房，也提前拿到押金与租金，避免发生变动。因为即便签约，租客不交押金与租金，合约也无法生效，将影响到房子出租。
今天与助理Tony，到门尼菲与租客完成了房屋交接。同时顺便看了一处新上市的房屋。
对门尼菲湖景做出了改造方案，一楼换地板，二楼换地毯，一楼工料在3500美元以内，两个厅加上一个卧室，共计650平方英尺。（地板见图片。）
二楼地毯，工料在3800美元左右，共计有900多平方英尺。（地毯见图片。）
如果二楼也全部换地板，费用大约在5700美元，包括工料费用。
具体如何决策，屋主会综合考虑后，给出答案。
最后屋主经过综合考虑，决定一二楼全部换地板，这样更卫生整洁。
后续情况我们会继续跟踪。
海纳愚夫 于美国洛杉矶
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