海纳愚夫：美国房价如何走？

一、

始于2018年8月的美国房市调整，进入2019年，房价又会如何走？房市又会如何发展？是很多客户，也是很多读者朋友关心的问题。

作为美国房市交易的一个深度参与者，笔者就自己的感受与体验，以及结合美国房市历史观察，谈谈自己的看法，供大家参考。

美国房市在过去三年（2015-2017），异常火爆，房市交易，不是买房，而是抢房，市场处于绝对的卖家优势，在2018年上半年达到顶峰。

没有只涨不跌的房市，也没有只跌不涨的房市。2018下半年房市的突然趋冷，让很多人以为美国房市完蛋了，2008年的房市危机将重现！

过去几个月，对美国房市经纪人来说，绝对是一种煎熬，因为很多经纪人不得不被迫离开这一行。

笔者预计，2019年美国房价会趋稳，但是相较于过去几年，今年交易量必将大幅萎缩，很多经纪人将被迫继续离开这行，另谋生路（愚夫微信：1397154975）。。

买涨不买跌，这是人性，更是一种羊群效应。

美国本次房价调整，与2008年有着本质区别。笔者与圈内资深房产投资者、银行资深贷款专业人士，探讨2008年房市危机成因时，零首付、无信用的贷款模式，造成需求剧增，供需失衡，所以迎来了2004、05、06、07年房价疯狂的上涨，市场完全失去理性。

2008年金融危机到来，很多购房人就露出原形，失去支付能力。房屋被银行收回，进入拍卖市场，市场供需格局发生重大变化，美国迎来了百年难遇的房价大跌，很多区域房价腰斩，甚至跌破建筑成本价。

美国本轮房价上涨的购房人，外籍人士很多全现金购房，即便贷款，首付比例也高达百分之三十到四十。美国本土居民贷款购房者，需要查信用、收入、报税，根据这些指标倒推贷款额度，市场抗风险能力大大增强。美国房市出现2008年的市场格局，绝无可能！

二、

本次房价下跌，只是过去几年房价上涨的一次正常修复，有利于美国房市未来走势更稳，走得更远。

笔者自去年十一月创造历史性单月交易600多万的记录后，也进入了近三个月的相对冷清。

随着四月房市旺季的到来，从近期参与市场交易来看，中低价位刚需市场，又进入了火爆的格局。

只要房屋没有硬伤，屋况好，格局优，开价公道，就会引起多个买家竞争，加价购买已经成为普遍现象。

中高价位房屋市场相对平和理性，这世界上，穷人毕竟是绝大多数。对穷人们来说，能够居者有其屋，就知足常乐了。

美国房市本轮的调整，是全美性的。中美贸易战，中国资本出门难，只对美国个别区域的房价造成一些影响，很难影响美国房价整体走势。

就大洛杉矶地区而言，部分华人聚集区，如亚凯迪亚、圣马力诺等高端价位房屋，或将出现有价无市的局面。

亚凯迪亚在2018年出现了数百万美元的房屋降价100万求售的现象，这对亚凯迪亚高端房屋市场而言，就是一个信号！

华人置业热门区域奇洛岗（Chino Hills）、尔湾（Irvine），或将出现滞涨现象，修复前几年的过快上涨。

随着第二代华人移民的成长，语言障碍的消失，从发展大格局、大趋势看，未来必将形成以尔湾（Irvine）为中心的新贵华人聚集区。

目前尔湾已经有六万多华人定居生活，占尔湾总人口比例已经达到百分之二十五左右。尔湾周边十多个小城市，靠山临海，环境优美，学区优良，社区安全。这些区域，将逐步被华人所蚕食，这必将是未来几十年的发展大趋势。

目前生活在尔湾与周边城市的华人，已经十多万。华人的持续增长，无法避免。

这些区域的房价目前处于多空博弈状态，对刚需买家来说，无疑是买房的好时机。

三、

对华人老区圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉来说，中低价位房源刚需永远存在，这一区域已经成为华人最成熟的生活工作区，期待这类刚需房屋价格下跌，基本没有可能。

笔者目前有三个客人在这一区域买房，从参与市场看，可选择房源非常有限，优质房源不加价，根本没有机会。

从笔者独家代理上市的房源来看，两处已经上市的房源，一处在约巴林达，属于中高端市场房屋，因为屋况与价格原因，无人问津；另一处在特美库拉，看的人还不少，但无人出价（愚夫微信：1397154975）。

另一处在Orange City即将上市的房源，正在进行装修。

美国卖房，要想快速卖出房子，并卖一个好价钱，房子不能有重大硬伤外，还必须进行装修，硬件与软件上的装修。在开价上，执行低开高走的策略。

价格开高了，无人问津；价格开低了，众人哄抢，价格自然上行。但是，华人传统观念就是喜欢侃价，所以，大多数人卖房喜欢高开，这也是一种文化因素所决定的。

然而，就目前市场格局看，笔者认为，当前市场适合买房，而不适合卖房。待本轮房市调整结束，多空不再纠缠，房价重新上扬，羊群效应重现，对卖家来说，福音即至。这种格局，未来二到三年内，或将出现。

海纳愚夫 2019年4月 于美国洛杉矶