海纳愚夫：中国公民美国售房的几个关键点

首先，进行税务规划，申请一个美国税号是必不可少的。平常申请，不到二百美金就可以搞定；加急申请，笔者遇见的是经办人要五百美金。

第二，进行合理估价，确定房屋上市价格。美国房屋市场完全公开透明，价格开高，无人问津；价格开低，众人哄抢，价格自然上升。房屋估价，根据周边同样房屋近期成交价（已经closed）、在售价、正在交易过程中的价格（Escrow办理交割收续中），三位一体，即可预估房屋的价格。开一个合理公道的价格，有利于房屋及时售出。

第三，寻找合适的经纪人。美国卖房比较重大的费用有经纪人佣金，通常4到6个百分点之间，Escrow与产权保险公司费用，这笔费用在房价千分之1.5与2.5之间，通常卖方有选择Escrow与产权保险公司的权利，所以，这部分费用应该可以通过自己的经纪人寻找可靠的escrow，将费用控制在千分之一点五以内。

第四，懂得妥协及时成交。一栋房子上市，会有很多潜在买家看房出价，如果买家出价在目标范围内，应该通过经纪人及时与买家协商、沟通，达成交易。如果一栋房子上市四周还没有进入公证行（Escrow），房子降价或将成为必然，而且将越来越难卖出。一栋好房子都可能很难售出。

第五，及时申请退税。根据加州法律，中国公民美国售房后，如果没有美国绿卡、居民身份，没有美国社会安全号与税号，公证行（Escrow）将代扣房价18.33%，其中15%上交美国联邦国税局，3.33%上交美国加州州税务局。这两笔代扣款，需要找到合适的税务师申请退款，三五个月，或可退回美国联邦15%的预扣款，这必须在卖房前作出规划，才有可能。长则可能需要一到两年，甚至如果申报出现问题，将很难退回。

第六，房屋售出后的扫尾工作。及时关闭水、电、气、Wi-Fi、电话、垃圾等服务，并结清相关费用，避免留下不良记录。

2018年 4月于美国洛杉矶