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海纳愚夫:说说美国房屋保险

(2016-12-21 12:10:04) 下一个

海纳愚夫:说说美国房屋保险

 

参与美国房屋买卖,就不可避免与保险公司打交道。说美国房屋保险,就从一笔现金交易的房屋说起。

 

2015年,笔者帮助一位客人全现金购房,客人当时要求暂不买保险。公证行(Escrow)完成产权转让登记,结束交易前,获知客人不买保险。她告知笔者,不买保险可以,但是请客人签署一份免责声明,不得追究公证行的责任。

 

据她讲,加州历史上曾经发生一起房产交易,当天产权转让登记完成,晚上房子就被大火烧毁。最后买家将经纪人与公证行全部告上法庭,当然,加州购房标准合约中有告知免责条款。买家申告也是白忙活,但是没有公证行与经纪人希望去卷入官司诉讼。

 

这个故事在笔者脑子里扎下了深深的根。根据美国房屋交易规定,买家现金购房,可以不买房屋保险,全凭买家自愿。而贷款买房,房屋保险必不可少,否则根本过不了银行这一关。

 

笔者有很多现金购房客户,在交易过程中,也有很多责任心不强的公证行(Escrow),买家保险不到位,也直接完成了房屋产权过户,直接将房子置于风险之中。

 

这种时候,通常会让笔者睡不好觉。当然,我都会抓紧与买家、保险经纪沟通协调,尽可能最快速度让房屋置于保险之下。

 

由于经验的积累,此后每次交易完成前,我都会督促保险经纪与公证行密切配合,在Closed前,完成房屋保险的生效,保证无缝对接,避免万一发生。

 

今年初冬,笔者又接到一位读者朋友的电话,告知在美国中部某州现金购买一栋独立屋,中午十二点才完成产权转让登记,下午两点房子就被火烧了。

 

买家连钥匙都没有取到,而且同意卖家再暂住两周,给卖家搬家时间。

 

可悲的是房屋没有保险,产权转让登记已经完成。

 

买家经纪是一个老美,但是很明显缺乏经验,警惕性不足。买家作为一个新移民,完全傻了眼。打官司,花掉大笔律师费,还不一定能够赢。而且极有可能面临卖家的法律追诉,赔偿他的家私财产。

 

就这个案子,我咨询了圈内美国律师朋友,给了他们一些建议后,因为精力所限,也没有追踪。因为买家已经签署相关合约,或许因为语言障碍,买家并不知道完全责任后果,懵懵懂懂就签字了。但是既然已经签字,所以,追诉公证行与经纪人,打赢官司的可能性极小。

 

美国房屋保险,保的就是万一。因为美国木制结构房屋,一把大火,就可能化为灰烬。所以,美国房屋火灾保险,绝不可少。

 

因为笔者信誉所在,很多客人都不看合约,委托笔者全权办理,所以责任就更加重大。当然,笔者做事只抓关键点,就能够事半功倍。

 

我把这些故事也常常告知合作的保险经纪、公证行以及购房客户朋友,以引起他们的警惕与重视,确保万无一失。

 

一栋房子,是很多家庭最重要的财产,所以,保险必不可少。什么钱都可以省,但是这笔开支绝不能够节省。当然,即便支付了保险,我们也希望意外永远不要发生。

 

如果发生过巨额赔付,多数保险公司都会拒保,所以,保险保万一,但是我们还是需要一万的谨慎与小心,确保自己财产的安全。

 

(海纳愚夫,洛杉矶专业地产经纪,网络自由撰稿人,专业著作《话说美国买房》)

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