六十三说美国买房——美国房产交易的一些基本游戏规则（1）

文：海纳愚夫

美国房产交易市场，因为美国数百年的市场经济锤炼，让美国房产交易规则变得也非常成熟。

公开、透明、完善的交易规则，使美国房屋市场交易非常活跃。美国房屋虽然木制结构，但是，其房屋的保质期依然可以达到数十年，乃至上百年，所以，城市的变化与改造，非常微小。特别是成熟社区，几十年，上百年没有多大变化。

由于社区变化小，所以，美国房屋市场交易也主要以二手房买卖为主。

在房屋市场上，房屋卖家通常会找一个经纪人独家代理销售自己的房屋，面对所有客人与经纪人开放。

独家代理约定时间通常为两个月，两个月能否销售出去，主要取决于卖家的开价，以及卖房的主观意愿有多强烈。卖家开价过高，放到市场上就无人问津；卖家开价过低，大家就会哄抢，争相竞价。

市场就像一只无形的手，调节着房屋价格的高低。所以，优质的房屋，进入市场，很快就会完成交易。开价过高的房屋，在市场上停留上百天，甚至几百天也很正常。一切都由市场说了算。

做卖家经纪，只要卖家有诚意卖房，而且尊重市场，开价合理，卖家经纪人就比较容易赚取佣金。

做买家经纪，通常是根据客人需求，到市场上去为买家找到相应的房屋，完成交易后，买家经纪才能获取佣金，赚得回报。

买卖双方都不需要见面，房屋进入市场后，买家通过自己经纪人联系卖家经纪，约定进入待售房屋参观，通过书面OFFER出价谈判。

在出价过程中，买家必须提供资信证明，现金或者头款加上银行贷款证明。没有资信证明，卖家经纪将视这些出价要约（OFFER），为无效OFFER，直接进入垃圾箱。

资信能力，出价高低，购买诚意，将直接决定卖家的选择。因为，在房屋要价合约达成后，买家可以反悔，而卖家不能反悔。所以，在选择买家时，在同等条件下，卖家一定会选择一个最有诚意的买家。

愚夫在交易过程中，因为客人的犹豫，我们虽然给予了很好的开价，但是，还是被卖家淘汰。我们也有因为客人足够的诚意，条件没有竞争对手好，而击败对手，买下理想房屋。

多人竞价的房屋，经过第一轮竞争后，第二轮通常进行暗标，即由所有买家出一个自己可以接受的最高价格，避免恶性竞争与厮杀，也避免买家后悔，增加交易成本。

卖家再从所有出价的OFFER中，根据买家资信能力、出价高低、购买诚意，选择一个最理想的买主，达成交易。

如果房屋未能出现多人争抢状况，买家就可以与卖家进行讨价还价。如果卖家卖房诚意足够，通常会在价格上做出一些让步。价格越高，杀价就越多；价格相对低，杀价就相对少。

未完待续：六十四说美国卖房

六十四说美国买房——美国房产交易的一些基本游戏规则（2）

文：海纳愚夫

凡是只要在美国生活几年，相信身边都会有很多房屋经纪人。入门美国房屋经纪容易，但是在这个行业生存下来，就极其困难了。

由于竞争异常激烈，很多经纪人可能连一笔买卖也无法完成，就会选择离开这个行业，另谋出路。所以，在很多长居美国的人眼中，房产经纪算不上一个正常的职业。是与工作不稳定者之流，属于一路人。

所以，对一个房产经纪人来说，成交，意味着一切！为了成交，就有经纪人不择手段，达成目标。将一个职业经纪人的基本责任：专业与服务，置于脑后。当然，最终的必然结果，依然会被淘汰出局。

从接受客人咨询，到选房看房，到进入公证行（ESCROW）完成交易，这个过程，每一个环节都必须体现专业的知识，服务的意识。否则，很难达成与完成一笔交易。

作为一个服务行业，必须学会接受各种各样的客人。客人可以无礼，我们不能无礼；客人可以不讲道理，我们不能不讲道理；客人可以胡说八道，胡言乱语，我们绝对不能。

但是，很多经纪人在从业过程中，是很难接受与承受这份职业的要求。所以，最终被淘汰出局，不是偶然，而是一种必然。

在买卖双方达成交易协议后，房屋进入公证行（ESCROW），办理房屋交割手续。通常情况下，现金只需要一到两周，即可完成交割手续。如果贷款，在头款资金已经进入美国国内银行帐户存期满两个月或者一个月（以最后一笔进入银行帐户资金算起），通常需要45天。

房屋进入公证行，买家通常需要在3天内将房价3%的定金汇入公证行，表现出买房的诚意。接下来，由第三方房屋检查公司，进行房屋检查。

通常七天内，买家可以无条件退出交易。在房屋检查结束后，买家根据房屋实际状况，可以与卖家再进行一次讨价还价。如果交易继续进行，买家就不能再以房屋质量为由退出交易。

如果是现金，买家将所有购房款全部汇入公证行，公证行通常在三天内即可完成全部过户手续。公证行对资金进行分割，首先付清房屋的所有负债，包括房屋银行欠款、房产税等附加于房屋的债务，保证房屋产权的干净。再由公证行在市政府完成产权的登记转移，房屋由原有屋主过户到现有屋主名下。卖家获得剩余资金，买家获得钥匙，整个交易完成。

如果是贷款，通常卖家会要求买家在21天或者30天移除贷款审批条件，所以，买家贷款前期准备工作就非常重要。在约定期限时，买家必须给予卖家一个准确答复，贷款能否批准，交易能否继续进行。

在约定时间内，如果贷款被否决，买家可以安全退出交易，退回定金，损失房屋检查费用及一些公证行费用，大约在几百美金。

如果此时贷款还在审批阶段，贷款方不能给予肯定或者否定的答复，就会陷买家于尴尬的境地。

如果继续，就需要移除贷款附加条件，如果买家贷款被批准，买家不会有损失；如果买家贷款被否决，买家定金就将会被没收。这也是愚夫对每一个贷款买房的朋友，需要进行前置审核的根源。

凡事预则立，不预则废。前期准备工作的充分，可以避免大家的无效劳动，更易实现目标。

通常愚夫要求客户获得贷款最终批文，才能移除贷款条件，保证客户定金的绝对安全。

买家获得贷款批文后，由公证行组织买家，在公证人员的监督下，签署贷款相关合约。签完贷款合约后，买家必须对房屋购置保险。当然，现金购房，愚夫也要求买家必须购置房屋保险，因为美国木制结构的房屋，一把大火，就可能将房屋化为灰烬。虽然百年难遇，但是，加州历史上还曾经发生过。有了保险，就保证了房屋的绝对安全。

银行放款，资金进入公证行，最后公证行完成交割。

未完待续：六十五说美国卖房

六十五说美国买房——美国房产交易的一些基本游戏规则（3）

文：海纳愚夫

买家获得钥匙后，房屋的交割手续并没有全部完成，买家需要对房屋的水、电、气进行过户，通常在三天内必须完成。因为此前水电气账单还在卖家名下，房屋并没有中断这些供应，如果时间过长，对卖家将不公平。

水、电、气过户，通常通过电话即可完成。

水、电、气账单，在美国是一个非常重要的居住地证明文件。孩子就近入读公立学校，就必须提供这些文件。不论租房，还是自购房，只要凭借这些文件就可以申请公立学校，就近入学。学校不能，也不敢拒绝孩子的入学申请。

美国房屋交易规则，简单、透明、完善。只要按照规则行事，通常被坑、被讹诈的现象还是很少。

美国作为一个契约社会，规则众多，如果不守规则，将麻烦不断。

前不久媒体曝光的华裔女房东被房客讹诈现象，在美国属于个案，不具有普遍现象。美国达百分之三十六的租房群体比例，如果房东都像华裔女的遭遇，谁还敢投资房屋，谁还敢做房东。

华裔女的遭遇，全是咎由自取，不遵守美国租房市场基本规则造成。在美国租房子，与买房子一样，房东可以要求租客提供资金证明、收入报告、纳税记录、租房记录、信用记录。如果租客有任何不良记录，房东都有权利拒绝。所以，在美国信用的重要性，不低于一个人的生命。否则，一个不注重自己信用的人，将被社会彻底边缘化，落入社会最底层。

华裔女房东完全忽视美国租房市场基本游戏规则，自以为是，引狼入室，受到惩罚，当然是一种必然了。

美国房屋买卖，华人买家因为语言能力的限制，在交易过程中，遇到不良经纪人，被坑被骗现象也时有发生。

身边常有刚刚来自大陆的朋友对愚夫讲，他们不怕坏经纪人，但怕愚夫。不能忽悠愚夫随处乱看房，只看不买。因为忽悠俺一次，他们内心就有愧一次。

愚夫不怕他人骗，愚夫害怕骗他人。当然，历经岁月沉浮，看尽世间沧桑，见得多了，愚夫也能够平静对待一切了。而且久经风霜，愚夫已经练就一双火眼金睛，很多时候，保持沉默，或许就是人生最好的一种状态。

愚夫相信，一个经纪人，具有了专业的知识，服务的意识，过硬的人品，就一定有众多客人趋之若鹜，就不怕没有客人。日积月累，就一定可以掌握选择客人的主动权。人以类聚，物以群分，适合于各行各业，各类人群。

愚夫最近观察台湾大选，一直在思考选民与民代的关系。要获得选民的选票，民代应该怎么做？要从洛杉矶激烈的房产经纪人中脱颖而出，经纪人与客人应该建立什么样的关系呢？

我们地产经纪人能否以台湾民代的意识，去服务于洛杉矶的华人客户群体呢？愚夫正在思考写作一篇《台湾民代与洛杉矶地产经纪》的文章。

祖国大陆地产市场虽然进入寒冬，但是，交易规则的完善，将是未来发展的必然。作为美国房产市场交易规则的熟悉者，我们能否未雨绸缪，为大陆房产交易规则完善，贡献一点什么呢？

未完待续：六十六说美国买房