六十一说美国买房——愚夫岁末对于美国房市的观察与思考

文：海纳愚夫

据美国官方数据，美国家庭拥有自住房比例在63%左右，这个数字直接打破很多人认为的美国人不喜欢买房的说法。在2008年以前，这个比例更高，但是，2008年的金融危机，让很多房屋拥有人破产，失去自己的房屋。

美国作为一个自由的资本主义社会，在这个社会生存，需要更多的智慧，特别是想获得更好的生活。但是，社会现实是每一个人能力有高低，水平有高下。美国社会机制会让每一个人在这个社会中找到自己的位置，强者有天地，弱者有尊严。所以，美国自南北战争以来，社会能够平稳向前发展，没有暴烈的社会变革。

愚夫观察了美国近百年的房屋走势，美国房价一直是持续上涨，当然，中间会有回调，但是会一浪高过一浪。美国房价持续上涨，也有美元贬值的因素。所以，只要长期持有美国房屋，保证资产安全的前提下，运用金融杠杆，都会获得超值回报。

当然，介入美国房屋市场的时机也是非常重要，美国房市8到10年的一个调整，如果您在高峰买入，而无法抗过低谷，结局就是破产。

2008年的房市危机，百年不遇。2008年后破产的是一些什么人呢？2008年后买入房产的又是一些什么人呢？

2008年后破产的都是一些超低首付，甚至零首付，完全没有市场抵御风险能力的人，估计这部分人也不读书，不学习，完全没有风险意识，自我麻木，当危机来临时，这部分人必将首当其冲，受到伤害。

2008年后买入房产的是什么人群呢？能够在危机中拿出现金，以及还有信誉获得贷款的群体，这部分人群，在大家都恐惧的时候买入，有的人还大量买入，能够仅仅用运气来说明他们的幸运吗？愚夫认为他们就是社会中的佼佼者。

2009年至2012年，美国房产长达四年的筑底，2013年的直线上升，2014，2015年再连续两年的跟涨，特别是美国一线城市纽约、旧金山、洛杉矶等大城市，房价已经补回了2008年以后的跌幅，有的甚至已经超越前期高点。

美国房价连续三年的上升，有大幅回调的可能吗？美元升息，有利有弊，弊端在于购房人持有成本增加，利好在于全球资本回流美国。

而随着美国经济复苏，刚性需求会稳步增长，在2008年后失去自己房屋的群体，又会继续住拥有自己房屋的美国梦。

据愚夫参与市场交易看，目前市场上开价合理，位置，格局，屋况不错的供给非常有限。房屋持有人都想将自己房屋能够卖出个高价，但是，开价过高，市场不会认可，所以，目前市面上有很多明显开价过高的房屋，长达上百天，甚至几百天都卖不出去。

市场就像一只无形的手，参与市场交易的各方，谁都不傻。愚夫常说，不怕不识货，就怕货比货。美国房屋信息公开、透明，把它们的历史，把它们与周边房屋一比较，明眼人都能够看出，开价坑人不坑人。

目前市场就处于这样的僵持阶段，看买卖双方的博弈。愚夫个人观感是，开价过高的房屋要么降价，要么退出市场。开价合理，或者不离谱的房源，能否成交在于买卖双方能否妥协，互相换位思考。当然更多在于卖家是否真想卖，买家是否真想买。

所以，诚意才是买卖双方达成交易的根本。