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【投资房地产怎样省税】--1031 tax differed exchange

(2015-11-22 20:58:37) 下一个

【投资房地产怎样省税】--1031 tax differed exchange

2015-11-16 湾区精致房源 湾区精致房源

美国人最怕谁?最怕IRS (国税局)。因为IRS时刻盯着你找一切机会收你的税。上班挣的钱要交税就不说了,好容易省吃俭用攒下点钱买个投资房,辛辛苦苦收得租子再交税也不用提了,几年后等你卖这个投资房时,增值的部分还要交税(一般税率是40%-60%)。比如你20年前花$20万买了一个投资房,现在房子值$80万了。你如果卖了这个房子,就要按$60万增值交税。前几年可能国家也觉得这些个黄世仁们不容易,为了鼓励他们更积极买卖投资房地产,促进经济繁荣,就制定了一个政策叫做1031 tax-deferred exchange. 是说如果你卖了你的投资房产,只要在规定的时间内再买一个相同价值或更贵的类似投资房地产,你卖的投资房就不用交增值税了。你一直不断利用1031 exchange买卖你的投资房地产,一直不用交税,直到你卖最后一个投资房不再做1031 exchange,再交增值税 .那你问这个tax defer 只是延后交税,又不是免税,早交晚交有什么区别吗?比如你20年前花$30万买了个房子,在你离开这个世界时,你的投资房已经增值到$300万,你的财产遗留给你的孩子。那你的孩子如果不想当黄世仁,想把这个房产卖了拿钱走人,他/她要交税吗?还记得我以前写过的step up in basis rule 吗?对你孩子来说,你死的时候这个房子的市场价就是这个房子的base 价格,也就是$300万。他/她以后卖了$350万,增值部分是$50万。

我上边说过,1031 exchange要在相似(like kind)的投资之间买卖, 而且可以在全美国任何地方进行。你可以把洛杉矶的投资房卖掉,去纽约买一个投资房,或者去德州买一个农场,进行1031 exchange. 那什么是相似的投资呢?Residential to residential (民房与民房) 当然是相似的,residential to commercial (民房与商业房产) 也算相似,residential, commercial and vacant land (民房,商业房产和土地投资) 也算相似。总之只要是买卖投资房地产 (property),都算相似投资。但 property to business (房地产和生意)不算相似。比如你卖了一个公寓,买了一个餐馆(只是买的餐馆生意,餐馆房子还是租的),这就不算相似投资,不能进行1031 exchange。 Business to business (生意和生意) 之间算相似投资。

1031 exchange 有时间上的规定。一定要在规定的时间内完成买卖。超出这个规定就不能享受1031 exchange 的税务优惠了。所有的1031 exchange 文件都要在escrow close 之前file上去。一旦escrow close 了,就再也回不到1031 exchange了。以下是几种1031 exchange:

  1. Simultaneous:  买卖相似投资项目同一天完成。这个难度很高,比较难实现。通过地主们的不断斗争,游说国会,终于通过了以下两种更可行的方法。

  2. Delayed: 卖完投资房,在45天之内选定3个备选投资房,在180天内买其中一个,完成过户手续(close escrow)。但是现在的市场,买好的投资房很难,卖比较容易。如果先卖再买,很难在45天内找到合适的投资房地产。所以又出现了下面第三种方法。

  3. Reverse:如果找到合适的投资房先买下来,只要在45天内确定三个要卖的备选投资房(如果你是大地主有三个以上投资房。如果你只有一个,就没得选只能卖这一个了),在180内卖掉一个,也可以享受1031 exchange 的税务优惠。

  4. 以上信息只供参考,不负任何法律责任。

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