南加州中国人聚集的城市有几处，多数都在洛杉矶县。阿市Alhambra，蒙市Monterey Park等旧城市老一辈侨民多。新兴城市钻石巴Diamond Bar，胡桃市Walnut Creek等更受新一代中国侨民青睐。橙县中国人聚集城市只有一个，尔湾。单就中国人聚集城市来比较，尔湾可以说是一枝梨花压海棠。并非所有的中国人都喜欢聚集，我不是很喜欢也不抵触，尔湾对我来说最重要的是在橙县中心，位置绝佳，便于照顾生意。橙县三十几个城市里，所有的城市都有中餐馆，而且有多家，只不过尔湾中国人比例高，中餐馆就更多，且高档中餐汇聚，还有许多日韩越印等国风味。目前最高档的一家是尔湾旁边Tustin的"品味长安"，价钱奇贵，很牛逼，还不做外卖。最受欢迎的是位于South Coast Plaza 的"鼎泰丰"，我们现在还不敢在外面吃饭，经常点外卖回来。

上篇提到橙县分北中南三部分，限于篇幅，略去北部中部。

3，尔湾近两三年发生过暴力事件，不法分子喜欢挑亚裔下手。社区会不会变差，目前不得而知，但白人比例缩小想让区变好是不可能的。尔湾往南的几个城市Lake Forest，Aliso viejo，Mission Viejo，Laguna Hills，Laguna Niguel，Rancho Santa Margarita，Ladera Ranch等是也很好的选择，当然还有更好更贵的沿海城市。尤其是自住，白人比例超过80%，有几个城市90%。我投资的第二阶段08-12年，和目前的第三阶段，眼睛盯的是这片区域的便宜房。房地产投资应该选择好区里的差房，而不是差区里的好房，也就是说要近朱者赤，而不是鹤立鸡群，这样才会产生西瓜喂大边效应。

介绍一个不太被常人所知道的地方，Coto de Caza(旁边还有一处Dove Canyon)， 这是一个很大的社区，位于RSM。在山的峡谷里面，一道警卫把守大门卡住进出口，进去后浮岚暖翠，繁花似锦。有点曲径通幽处，禅房花木深，采菊东篱下，悠然见南山的味道。可谓洞天福地，世外桃源。出了社区大门便是商业中心，生活便利，周边治安良好，民众安居乐业。一个人工湖和山峦交相辉映，让人弦管相随，流连忘返。我有两个出租房在附近，这是新规划开发区，和尔湾一样，即使独立屋SFH也有社区开发费mello-roos。不过，其中的school bond已经付完，地税降了下来。只是HOA费用高，每个月四百多，让房客享受湖光山色好风景。我们自己住的地方没有湖，有山，大半年是荒草秃山，只有风，没有景。有人会质疑，这岂不是拿茉莉花喂牲口?当然是啦！只不过我的茉莉花买的便宜，08年房地产崩盘后，从高点跌落30%-40%价位买到。

多年前从北加来到南加，曾经梦想住在这里。当时的情况必须先生产后生活，为了便于管理自己的生意，一定要把家安在橙县中部，这样才能做到所有地方都在半小时路程之内。心想来日方长，等到将来训练一两个穆仁智，完全把生意交给自己的人管理，再搬回来，现在看来不可能了。第一不想早早退休，第二割舍不下目前的居住环境，生活太方便了，第三，即便将来退休，还有其他地方可以选择。暂时打住，放后面一篇再说。

再往南还有几个城市，然后是和圣迭戈接壤的Oceanside and Carlsbad，来这个地方的中国人不多，往南往北离圣迭戈和橙县两个大都会的中心都是一小时路程，武大郎扛盘子，上下够不着。最大的问题是有个废弃核电站，周边居民，时时提心吊胆。

我以前写过多篇都是有关房地产投资，没有谈到自住房。还是那句话，房地产靠的是人口支撑。人口普查2021年出现加州迁出人口多于迁入，整个加州是人口年轻的州，搬出加州的人普遍年龄普遍偏大，1+1=2，走两个少两个。我所接触到的是从哪来回哪去，有两个人分别来自Arizona和Utah 小村镇。因为加州工作机会多，来了几十年，退休卖掉房子，回家乡再买个，还剩下不少钱用来度过晚年。加州大量的工作机会吸引年轻人迁入，接下来要组织家庭，1+1>2，来两个会变成三个四个。加州的人口在增长，人口普查预测到2030年，人口将达到四千四百万。地就这么多，所以地皮就越来越贵，新房子的占地肯定比老房子小。一般盖两千多尺的新房，占地才四千尺。有人问起半亩地，四千尺的房要多少钱。这么大的地，几十年前的房有可能，放在今天，半英亩地，建筑商会盖出四个四千尺的房，然后每个卖两百多万。四千尺的房要求半亩地，可以说是非分之想，如果有，价钱会在一倍以上，新房基本上是没有可能，怎么办?

4，因为人口的增加，而土地再不能衍生出来，所以土地的使用就要精打细算。建筑商也是追求最大的回报，以前一块地盖一个房，现在就盖两个。半亩地，两万尺，可以用来盖两千尺的房五六个。但是，有钱的王 八大三辈，你手里有的是钱，可以买下块地，就盖一个豪宅自己住。

新的独立房有新的好处，房子质量高，现代化，住的舒服。缺点是院子小，在橙县只要是新盖独立屋，基本上是两层，周边房子的尺寸样式基本上王 八排队，大盖齐，没有特色。在自家房子的二层推窗望去，左邻右舍，锦幄初温，兽烟不断，相对坐调笙。滋声浪语，浅斟低唱，城上已三更。

而旧房，年代越久远，地相对来说则越大。一般的人过了天命之年，不会追求太大的地，开始计划将来退休后能住的舒服，过的舒服，房子和地太大则是眉骨上长瘤子，成为额外负担。刚过不惑之年，事业上颇有斩获，在购房上一方面要满足自己的需求，另一方面还想折腾一下，就是所谓的又想要公羊，又想喝羊奶，异想天开。这可不是异想天开，讲个故事。

大约1994-95年，来美国没多久，还没有自己的房，在房地产公司打工。经手过北橙县Buena Park的一栋房，建于1930年，户主是一老太太，在此房出生，要搬到养老院。1930年买下的价钱是$700，您没听错，七百美元买个独立屋带一英亩地，这点钱现在只够换个窗户。这一年我们参加过一次洛杉矶钱币拍卖会，有几张1939年发行的限量版一千美元纸币，相信没多少人见过这么大面值美元的纸钞，最后以每张$1400成交。算上通货膨胀因素，这样的投资是赔钱。当然，喜欢收藏的人，不会计较。1930同年代这个七百美元的房子，九五年以六十万卖出。有人会说，你丫的太扯了，有谁投资会等65年啊?我能不能活到六十五岁还很难说呢。这活没错，问题是新的业主六十万买来后把房子推到，盖了十几个单位公寓收租，建筑费两百万，以一个单位五十万计算，您说他要是现在卖掉，赚多少钱?

人死了，房子烂掉，地还在，而且是一大块地。橙县北部的Anahaim，Fullerton，Buena Park以及尼克松的出生地Yorba Linda都是些老城市，有的房子虽然破旧不堪，但是一大块地值钱，就像上面的例子，自己住够了，还能再发一笔。到底值多少钱要看zoning，如果是在居民区的R1，地再大也只能盖一个房子。什么叫一个房子?你可以盖出二十个卧室，但只能有一个厨房。就算是R1，因为房子破烂不堪，常常会有好运气低价买到，如果你喜欢折腾，正好物尽其用，或者推到重建，或者耕耘院落，大显身手。俗话说，三十如狼，四十如虎，五十赛过金钱豹，正当虎狼之年，精力充沛，欲火攻心，不妨汗滴禾下土，日日寻辛苦。加州的气候不但适合人住，也适合植物，种瓜得瓜，种豆得豆，瓜果梨桃，琳琅满目，加上树木花草，精心耕耘，等闲识得东风面，万紫千红总是春。

不过，年龄大了，很多人不喜欢折腾，图生活方便，图闲情逸致，图无忧无虑，怎么办？