老朽
来自北京
房地产有很强的地域性，适合甲地的可能完全不适合乙地。为了避免飞砖砸过来，我还是要再次强调，目光短浅，只看到加州甚至只是南加州。能力更有限，只经营周边的一亩三分地，橙县，orange county。
新冠疫情还在进行中，目前仍然看不到曙光。疫情对许多行业冲击巨大，对房地产业同样有影响，这就是许多人在揣测会不会崩盘。房地产有周期性，水满则溢，月盈则亏，这是无可质疑的。问题是什么时候溢?什么时候亏?你想知道，我更想知道。温故而知新，可以为师矣，还是来回顾一下我所经历过的房地产两次崩盘的起因。
刚来美国不久，两眼一摸黑，学业都没完成。到不是有什么先见之明，主要是受前老板影响很大，整天跟着房地产大亨拎包开车做马仔，即使没吃过猪肉也见过猪跑了。看到满地的病猪瘦猪跑来跑去，自然想捉几个回来治好病养肥了吃肉。
第一次是94~98年，原因是建筑商没有节操，乱盖房子，严重的供大于求。崩盘造成售房和租房市场同时跌入谷底，爬升起来是个缓慢过程，用了十年时间重新达到高点。这个阶段的经济层面并不差，加上利率高，30年固定利率能借到10%已经很好了，而最高的定存也将近或达到10%。所以抓住这次机遇的人不多，见到过不少人几十万放银行里吃利息就很满足，也让我羡慕。我在这个时期砸锅卖铁抢劫一大堆破房子，参加过多次从早到晚十几个小时拍卖会，卖房最多一次在Anaheim Hilton Hotel，将近三百个房子，以平均每三分钟卖一个，可以计算一下要折腾多久。机会往往是稍纵即逝，喜欢的妹子一犹豫没去追，一转眼变成了人家的妹子！追来追去，没把我俩给累死！仗着年轻气盛，傻小子睡凉炕，全凭年轻火力壮，其战果是一天买到四个房，加上买到后办手续，完事两人去海鲜阁来只4磅龙虾饱餐一顿，回到家快午夜了，真正是晨起动征铎，风雨夜归人。那时还不止一次在拍卖会买几个房，一年买十几个不是什么了不起的事情。当然，从银行借钱也容易，问题是百分之十的利息你敢借吗？
第二次崩盘很多人都经历过，08年的金融危机开始，房价再次崩盘，停滞到2012年开始反弹。这次崩盘是银行没有节操，乱放款，什么阿猫阿狗也买房，还瘦驴拉硬屎，明明只有吃白菜豆腐的仨瓜俩枣，却偏去吃牛扒海鲜。一旦经济出现问题也影响到还贷款，大量房屋被银行收回贱卖，和上一次崩盘所不同的是租房市场并没有受到影响。因为不是供大于求所造成的，而住房是刚需，失去自住房也不能睡大街上，要租房子住。
因为经历过第一次崩盘，第二次崩盘来到的时候自然是叫花子看人打架，不嫌事大。可惜的是因为银行出的妖娥子，一边自吞苦果，一边关闭贷款大门，借钱比登天还难。所以，这个阶段抢到的房子没有上一阶段多，看着满大街便宜的房子就像是卖水的见到了河，那可都是钱啊！
前两次房地产崩盘都有明显的原因，现在离前一次崩盘也过去了十几年，疫情的冲击会不会再次崩盘呢？先要说说崩盘的概念，那就是房价的大-幅-度下跌，只下跌百分之十或者二十都算不上崩盘，属于修正的范围，不必惊慌失措。
疫情对售房市场的冲击还没有显现出来，毕竟买卖房子不能像买白菜那么容易。但是，已经出现不正常的现象，疫情并没有造成恐慌而出现抛售情况。相反，市场上拿出来卖的房子在减少，房价有没有升不好说，时间太短不好比较，但肯定没有跌(不含高端房)。疫情的重灾区之一是养老院，死亡率非常高。如果原计划想卖掉房子搬去养老院的人，恐怕不敢轻举妄动卖掉房子搬进养老院去送死。已经住里面的，很多也会被子女亲戚接回家里，避开风头再说。
让人出乎意料之外的是租房市场从疫情开始到现在，空前高涨！我说的空前高涨是好过历史上任何一个时期，经历过租房市场非常非常艰难困苦，简直是一言难尽！目前一个空房推出来，申请人立马蜂拥而至，其中很多人立等搬入，对房子本身的细节条件也不过份挑剔。这样的情况出现说明申请人可能碰壁多次，不得不降低身段去找个栖身之地，过了这个村可没下个店。
我这里指的是一般的中低端租房市场，也就是真正的租房市场。至于高端房拿出来出租，或者说开口就是五千美元以上的房租不在讨论之列，因为我自己没有拿茉莉花喂牲口的能力。不论房价和房租都是呈金字塔形状，越贵的房子需求量越少。以今天的30年贷款利率，如果每个月还贷款额是五千块钱，最少能借到一百万。也就是说能拿的出五千块钱交房租的人，自己买房子一点问题也没有，买百万的房也没问题。而且每月还贷款里有本金，相当于零存整取，房租则是扔进粪坑里。
中低端房的市场巨大，全美国近百分之四十的人租房子住，基本上都在中低端房这个群体里。这个群体还在扩大，对他们来说，今天买不起房明天还是买不起、对今天解决不了的事情，也不着急，因为明天还是解决不了。所以，租房市场会越来越紧俏，特别是大都会地区，是由土地的不可再生性决定的。
疫情期间，我有两个房客搬走，需要重新出租，基本上没有太长时间的空挡期。刚租出去的一个正处于疫情高峰时段，不想去带人看房，一切都是在电话和短信传真解决，只是在签约的时候和房客见面，一手交钱一手交钥匙，这是以往从来都没有遇到过的状况，还有更多的申请人没有租到房子而非常失望。特别是像以往看房子漫不经心挑三拣四，酒醒不见烤牛肉——悔之莫及、丈母娘跺脚——为时已晚。
为什么疫情反而造成租房市场紧张呢?当然是疫情造成的，居住拥挤是病毒扩散的原因之一，所以病毒也促成人对居住需求的增加。当你不能去旅游、不能去逛店、不能下餐馆、不能去约会、甚至上班也在家里。病毒把人通通赶回家里圈起来，能做的事情是改善一下居住环境，更加珍惜自己的美丽家园。老年人有更多的时间含饴弄孙，年轻人圈在一起免不了多做造人运动，这些都客观上提高了房子的使用价值。以往分租一房的希望有个自己单独小小studio、一家小三口租一房的想换成两房、两个家庭合租的想分开各人过各人的日子、租两房人口多的大家庭则希望升级到三房四房的大房子等等。这是我看到的现实生活状况，也符合social distancing。租房子住也是自己的家，即使别的行业前景不明，缩小到房地产业不同分类，商业、办公楼、度假屋、B&B等等都会很困难，而出租房市场会一枝独秀。
房租和房价相辅相成，特别是当房租节节攀升却仍然很难租到房子，投资人不会视而不见或者睡大觉。空前的低利率对房地产是利好，15年固定利率在3%以下、30年是4%以下，不能再低了。银行养着一大帮人，存款和放贷最少要有3个百分点的margin，否则赔本赚吆喝。虽然今天的南加州房价已经全面突破金融危机前的高点，而租房市场，上面说过，上次的房地产崩盘并没有影响到租房市场。南加州这里平均每年房租百分之四的增幅是有的，也就是说差不多15年左右房租翻倍，个别地方十年就可做到。
以我的一个三卧室独立屋为例，金融危机前50万，之后跌到30万，现在又回到50万以上。而当时的房租$1300，目前是$2500。住了十几年的老房客，租金仍然低于市场价(我买的便宜，不到10万，即使遇到崩盘，有现金流支撑也能挺过去)。一些房地产业的门外汉张嘴就是房价到了高点应该马上卖掉出逃，首先是谁也不敢断言哪里是高点；其次是除了一两个房的微地主，有几个十几个几十个房的弱小中地主怎么卖?再其次往哪里逃?杀鸡取卵吗？希尔顿老板会逃吗？大把的税金就这么轻而易举的让山姆大爷拿去吗？
今后橙县以致南加州的房价不想随便预测，需要综合各方面数据。而房租增长是和尚脑袋上的虱子明摆着的，供求关系太明显了。每年十月份orange county housing authority会公布下一年份从studio到4卧室的房租允许上限，马上就可以见分晓。从租房市场的强劲可以判断房价不会有大跌发生，特别是投资用来出租的房子。高端房，或者是现金流非常差，倒贴很多钱的，如果还贷款顶不住，就难说了。
三百多万人口的橙县在全国排第六位，一个在地图上都找不到的弹丸之地也许不为人所知，但是一提南加州不会没人不知道洛杉矶，也可以说洛杉矶代表了南加州几个大县，也包含橙县。洛杉矶县一千万人口，是美国第一大县，也是我们橙县近邻。这两个县一千三百多万人口产生的经济能量，按州排名超过佛州，排在加州、德州、纽约之后位于第四，也超过南边邻国一亿多人口的墨西哥。
洛杉矶los angeles，天使之城，依山临海、月地云阶、昆山片玉、桂林一枝。棕榈树在明媚的阳光下随风摇逸，赏心悦目。长年的气温集中在10度到30摄氏度、华氏50度到85度之间， 就算是炎热的夏天，在树荫下也会很凉快。只凭一件小事，没有蚊子也会让人住下就不想走了。一年四季大约有八个月时间只需一件T恤衫，冬天夹克外套即可。女士们几乎任何时候一条裙子便可出门，清爽艳丽、更可保障下水道随时畅通。
当然，林子大了什么鸟都有，危邦不入、乱城不居。惹不起躲的起，极烂的城市可以绕行不去！加州流浪汉叫花子问题我不想谈，其他的政治议题我也不想谈，和我的房地产认知无关，我的思想觉悟和能力只够用在赚钱上面，赚到钱就去坐邮轮周游世界吃喝玩乐，其他没那闲工夫瞎扯蛋。
乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄。谁道人生无再少？门前流水尚能西。有尿就尿马上尿，莫等无尿空抖鸟。及时行乐探世界，休将白发唱黄鸡。
猪党议员还要把eviction ban延期到明年年中。我们这该如何是好？？
外加 不管在哪
适应不了，move on
上好
中上
中等
中下
下等
橙县最不好的也只是中下，包括Santa Ana，橙县在疫情暴乱中没有问题，这样的地方低端打工者多，买不起房，租房市场强劲。
以后的政策法规只会对地主越来越不利，但活人不能让尿憋死，想要生存就要去适应。
不交房租的房客毕竟是少数，我出庭二十次，法庭是讲道理的地方，地主本身要自律。赖租占便宜的房客也是极少数，如果有被驱赶记录eviction，以后很难再租到房子，unlawful detainer的罪名是洗刷不掉的。