往事随风
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怎样减免卖房后的资本利得税？
周围常有朋友卖完房后后悔，说交了太多税，还不如不卖。也有朋友有1031交换没做成，得交数万元资本利得税的经历。资本利得税(Capital Gain Tax) 是指个人或企业从出售资产中获得的收益所需缴纳的税款，在美国资本利得税率根据不同收入水平和税法规定而有所不同。人无远虑，必有近忧，了解资本利得税，提前规划，选择最佳的卖房时机，这样才有助于减免卖房后的资本利得税。
一般卖房获利要交的资本利得税有两种，以一年为界，一年之内卖掉，所获利叫短期(short term)资本利得， 这种短期资本利得税是按正常收入(income)交，2023年联邦最高交37%，加州最高交13.3%，比如做flip房的投资者，房子低价买进，稍做装修，一般都会在几个月卖掉，是短期资本利得，如果他们一年有100万的资本利得，那联邦及州税(加州)，可能高达50万，高得吓人。另一种资本利得税是拥有一年以上的房产再卖掉，叫长期 (long term) 资本利得，这种长期资本利得要交的税就比短期的少很多，联邦的长期资本利得税可以是0(2023年夫妻收入$89K以下)，15% (夫妻收入为$89K至$554K)及20%(夫妻收入$554K以上)，所以卖房最好在拥有一年之后进行。
人们拥有的房子可以简单分成两类，主要住宅及出租屋。作为主要住宅，只要你在5年内住满2年(2年不需连续)，且是屋主2年，住满2年和屋主2年不必重叠，你卖屋后的资本利得，个人有25万的免税额，夫妻为50万(121 exclusion)，且夫妻一方符合条件就行。5年住满2年规定也可以有例外，比如是残障人，你有新工作必须搬到新地区去等。出租房没有上述的免税额，卖掉后除交0，15%及20% (按收入而定)的资本利得税外，还要交25%的折旧(depreciation)回收(recapture)税。
作为出租房，怎样才能减免你的资本利得税？一是可以将出租房转为你的主要住宅。5年內住满2年，这样卖掉时可以享受主要住宅的资本利得免税额，但不能免掉出租房折旧部分应交的税。在卖掉这个原来的出租房后，你还可以再搬回到原来的主要住宅，达到5年住满2年要求，又会亨有主要住宅卖掉后的资本利得税的优惠。
二是利用机会区(opportunity zone)。2017年的法律建立了机会区，即经济上落后的区域，如果在那些低收入社区投资房产，可以在5年后卖房得到更高的交税基础，10年后卖房免去资本利得税。
三是1031交换。1031是同类(like kind) 财产交换，适应于卖投资房用其收益去买同类地产。用这种交换，可以无限期推迟资本利得税。但1031交换有严格的时间要求，即45天/180天原则(45天找到要买的屋产，180天完成交易)，有统计说，40%的1031交换不能按规定完成。
四是扣除费用。各种费用的扣除可以降低资本利得而达到减利得税的目的，可扣除的费用包括: 房屋装修升级(加个卧室装修厨房等)，房子维修，房客不交房租所致的投资收入损失，广告，法律及专业咨询，驱赶及找房客，还有卖房过户(closing)等费用。
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lin13590
2024-03-19 06:43:47
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回复 '歲月沈香' 的评论 : 30多年前的事了，很高兴你能看到那篇博文，也谢谢你的美言。
歲月沈香
2024-03-18 21:40:02
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我刚刚读了朋友转发你的一篇旧博文给我《往事随风-成吉思汗庙》，写得好。
lin13590
2024-03-18 19:41:29
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谢留言。没强调taxable income(收入) 是因为most income is taxable unless it's specifically exempted by law.
biophysics
2024-03-18 19:24:40
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长期资本利得收益率是根据Taxable income来分的，不是按收入。
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