再说说Fence的问题。在房地产实践中，Fence往往比Survey重要。如果当初Fence建错了地方，或者当初就没想建在Property Line上，多年以后，Owner都变了，大家都会把Fence当作Property Line。再做Survey划新的Property Line也不管用了。这在法律上叫Adverse Possession。做为Developer，我们的目标是建好房子卖出去，地多一尺少一尺很多时候并不重要。如果地上有Fence或邻居有Fence，尽量按Fence走。如果做Survey就可能发现问题，如果是邻居占了我的地，如果不影响我建房，我这就当不知道。一旦我占了邻居的地，就可能闹到法庭上，这样即要花好多钱请律师，房子也没人敢买。最好的方案是不要发现问题，大家都相安无事。下面这个例子就很说明问题。

邻居G：话说当年做Flipping的时候，下了Offer买一个Bank Owned房子。验房的时候见右边的邻居G在院子里，就上前聊天，了解房子的情况。我问他这房子有什么问题没。他说没什么问题。

房子Close之后没几天，我就收到G的律师信。信上说：Survey发现我和G之间的Fence是建在我的地上离Property Line 15ft，G已经在这里住了十二年了，根据法律，这15ft地是G的了。随信还寄来文件要我签。一见这信我就火大！我买房之前问你，你说没问题。我刚买了房，你招呼都不打，直接就寄律师信。这明显是蓄谋已久，斗不过银行，来欺负我，而且宁愿把钱给律师，也不愿意给我。15ft地对在市区或近郊的人来说是很大的地方。没过几天我去房子干活，G的老婆见了就过来问我是不是收到她们的信，还说“We are nice people” (从此我对” We are nice people”这句话特别敏感，到我耳朵里就变成” We are NOT nice people”) 我说：我买房之前你老公和我说这房子没问题呀，有问题当初为什么不说？你们即然已经花钱请律师了，就不要和我谈了，我会让我的律师和你的律师谈。

我当时第一次听说Adverse Possession，心想怎么会为这样的法律，偷的东西永远是偷的呀。我第一步把信转给了买房时的Title Insurance Company。Title研究了两周，说我的Policy不Cover。 我就去问我的律师。 律师说构成Adverse Possession的要素有三个：第一个是Exclusive Use，这一点因为有Fence在，所以已经成立了； 第二个是对方要对该地有Improvement，这一点对方要有证据才行；第三个是要十年以上，这一点对方也要有证据证明才行。我们现在要做的就是让对方花钱花时间提供证据，如果提供了可靠证据，就只能把地给对方。上了法庭也没用。

后来房子修好之后上市，因为有法律诉讼在，必须Disclose给买家，大多数买家都不想惹官司上身。有看房的G就过来主动“介绍情况”，结果把看房的都吓跑了。我的律师给D的律师写信说如果D再破坏我的生意就起诉他。D这才老实了。再后来有个买家签了合同，但要官司结束之后才能Close，于是我就急着让律师和对方Settle。结果是两败具伤，赚钱的是双方的律师。

这个案子中，我不知道G当初为什么要花钱做Survey，做了Survey为什么又一定要找律师把有争议的地改到自己名下，这样反而要每年要多交地税。G的最佳选择是永远不做Survey，做了Survey也不声张，这样他就可以即使用那15ft 地，又不用付地税，还省下了律师费。何乐而不为呢？

我是这个案子中最大的受害者。买房之前我就认定Fence是Property Line，没想再多要15ft地。如果G当初先和我私下商量，给我两千块钱，我会很高兴签了他的文件的，结果会是双赢。但我被无缘无故卷入G的官司中去，房子少卖了不少钱，而且拖了好几个月才Close，还交了一笔律师费。

在生活中建Fence，最佳方案是与邻居商量共同出资把Fence建在Property Line上。如果邻居不想出钱，也最好和邻居说好，把Fence建在Property Line上，做为共同的Fence，以后共同维护。如果邻居还不同意，最好就把Fence建在紧贴Property Line自己这一侧。有些人把Fence建在自已这一侧离Property Line 1-2ft的地方，这样以后Fence坏了可以去另一侧维护。实际上是给以后的Owner留下了失去这1-2ft地的隐患。