就势论市

吴慧敏

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政府不鼓励有地住宅内采用多钥匙设计，但实际上，多钥匙概念能否在有地住宅中普及，还是存在争议。

朋友寻遍心目中的理想家园不果后突发奇想：“与其买一个共管公寓单位，不如与亲人联合购买一个有地住宅！”

他说：“最好是找一间三层楼的排屋或共管排屋，约两三百万元，父母住在一楼，我们一家四口住在二楼，妹妹夫妻俩住三楼。每层楼有自己的入口，虽然住在同一屋檐下，却是三个独立的单位。”

不过，他承认：“这样的房子不好找，必须花费一些钱改装才可能……不过即便再丢个二三十万元，应该还是比我们分开购买三个差不多同等面积的共管公寓单位便宜。”

双钥匙和三钥匙概念

这位朋友所形容的，听起来就像最近几年流行的所谓双钥匙（dual keys）和三钥匙（triple keys）设计概念。

双钥匙指的是一种“二合一”的单位，能够让两个家庭居住。单位的设计一般在大门打开后，玄关还有两道门，分别通向两个单位。第一个单位一般属于套间公寓（studio）或酒店客房般大小，约三四百平方英尺，第二个单位则大得多，跟一般的两三卧房式单位一样，有客厅、饭厅、厨房、厕所和主卧房等。

至于三钥匙单位，顾名思义，即从双钥匙衍变出来的一种“三合一”单位，可将单位分成三个独立的部分，每个部分都有卧室和浴室。

目前，双钥匙和三钥匙住宅单位在共管公寓项目中相当常见。但是，在有地住宅项目，甚至是分层地契的聚落式有地住宅（cluster housing）或共管排屋（townhouse），却不曾见过发展商以这类设计概念，作为卖点行销。

据建筑业的朋友透露，政府似乎是担心有地住宅被胡乱分割成多个独立的单位，对区内的公共设施（例如道路、电压、排水、停车位等）带来压力，所以只要看到建筑提案出现一些可能被屋主分割成多个独立单位的设计时，都会特别小心。

根据他的经验，一个有地住宅单位内若有两道楼梯，或是玄关打开后有两道或更多门口，都容易被有关当局拦下来。即使批准了，也会要求屋主白纸黑字签名，保证这样的设计仅供屋主本人和家人住用，并无分隔成多个单位出租的意愿。

市区重建局回答本报的询问时也说：“目前，屋主已经拥有许多空间，能够灵活设计适合多代同堂家庭居住的有地住宅。房子能够容纳多间卧室和浴室，让核心家庭以外的成员，也能享有便利和隐私。”

“不过，有地住宅还是一个拥有单一住址的单一单位。如果获准分割成多个独立单位，它们就与多个公寓单位没有分别。如果没有区分（a broad policy），允许这类改装，将会破坏有地住宅的特性，为交通带来压力、造成居民的不满。”

屋主自己走多“匙”路线

尽管如此，我还是见过一些在格局和设计上，有点类似双钥匙、三钥匙单位的有地住宅。

其中一个是西部一栋三层楼角头排屋。一楼由父母居住，有客厅、饭厅、洗衣机、主卧房、花园和停车场。

从一楼客厅走上楼梯，二楼和三楼都有一道门隔开一个独立的空间。这两个独立空间各约1000平方英尺，分别有两间卧房、一个小客厅和一个开放式饭厅兼茶水间。二楼由哥哥一家四口居住，三楼则由弟弟一家五口居住。

屋主透露，洗衣、煮饭一般都在一楼由女佣负责，二楼的茶水间（算不上小厨房，因为没有炉灶，只有烤箱或微波炉）只能处理一些简单的膳食。

另一例子是中部一栋两层楼半独立洋房。这栋房子一楼的前半部分由女屋主自住，有一个小厅和主卧房；女屋主的妹妹和妹夫在后院加盖了一间附设浴室的套房，有自己的门口，是一个独立空间。从一楼客厅走上楼，二楼也有一道门隔开一个独立空间，里面的两间卧房和一个厕所，出租给一家三口居住。至于洗衣机和厨房，放在屋侧的有盖走道，大家共用。

建筑业的朋友说，若是小规模装修，一般人其实是不会将设计图提呈给政府审批的。

“如果还是同一家人居住，没有分割成多个单位出租，只是更动一下门口，或者增加入口，让三代同堂家庭中的每一房人增加多一些私人空间，没有对周遭邻居和环境带来不便，一般是不会‘惊动’政府当局，告知房内作了什么样的修改。”

“当然，如果这样的设计是为了方便分割成多个单位，出租给许多人来赚钱，就很容易游走于法律边缘。其实，有地住宅的出租条例规定，如果出租，整栋房子最多只能住八人，但若自住，人数则没有明文规定。”

他也表示，上述两种设计其实严格来说，也跟一般的双钥匙和三钥匙单位不同，因为客厅和楼梯还是在一个共同空间，并不是一踏入大门后，就划分成两个独立的空间。

多钥匙概念有地住宅牵扯问题多

政府不鼓励有地住宅内采用多钥匙设计，但实际上，多钥匙概念能否在有地住宅中普及，还是存在争议。

业界人士指出，屋主首先要考虑的是产权的分配。许多双钥匙私宅单位的产权，还是由一人或一个核心家庭掌握。在有地住宅，一旦房子的拥有权分散至两三个甚至多个核心家庭，很可能牵扯出许多意想不到的问题。

多钥匙的设计虽然可以让每个独立的单位，似乎拥有自己的私有空间，不过所有人其实还是共同拥有一张屋契，在产权上房子和土地为大家共同拥有，任何一方都无权私自将房子出售。如果任何一方想卖掉房子，必须经过所有人的同意，不可能像分层地契一样，将自己拥有的那一层楼卖掉或出租。

虽然大多数人在买房子时，都会讲好房子的产权分配比例，但是产权一旦需要出售时，事情或许比想象中复杂得多。

例如，万一夫妻要离婚，在分配家庭财产时，这栋房子的部分产权会不会归入婚姻资产？若其中一名屋主逝世，却没有留下遗嘱，财产必须按政府规定的比例分配给遗孀和孩子，这种产权分散在多个核心家庭的房子，也可能陷入法律僵局。

另一个屋主们必须考虑的是，房子的共享设施与费用分摊的问题。同住一个屋檐下，虽然可以共用许多资源，不过也有许多费用难以明确划分，必须共同分摊，例如水电费、房地产税、电话费、网络费、订报费等，当然，还有一些共享空间，例如楼梯、外墙、屋顶的维修费和花园的打理费等等。

为圆梦共住一屋檐下

朋友想买一间三层楼的排屋或共管排屋，与父母、自己一家四口，以及妹妹夫妻俩，分别占用一楼、二楼和三楼，一圆共住一个屋檐下的梦想，不料身边朋友却七嘴八舌地发表意见，问题越扯越多。

最后，大家终于闭嘴，因为他这么说：“一家人要住在一起，当然要做到不能太计较、处处比较。”

“亲情无价。能够跟父母同住，彼此照料；小孩自幼有祖父母疼爱照顾，懂得孝顺敬老；像我们这些常常需要加班、出国的人，可以放心地冲刺事业，回家还有妈妈的家常菜和爱心汤水，这些方便不是金钱所能衡量的。”