几个月前调查了一下中国的房地产税改革，问了问为什么它迟迟不落地【1】。房产税既可能变成地方政府收入的来源，也是遏制房价的主要手段，一举两得，是一个关键改革。从2003年10月，十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》，2013年开始准备的不动产数据库（房产登记注册）在2018年也大致完备【2，3】，甚至今年“5月11日，财政部官网发布的一则消息称，当日，财政部、全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局负责同志在京主持召开房地产税改革试点工作座谈会，听取部分城市人民政府负责同志及部分专家学者对房地产税改革试点工作的意见”，尽管是一个缓慢的过程，但启动的意识越来越明显，呼之欲出。但仔细分析房产在中国经济所占的地位后，觉得房产税之所以迟迟不落地，是在于各方，各个阶层所涉及的利益太大，不那么简单。

 

这一局面可以说是中国政府以前政策失误形成的恶果，造成整个社会对房地产的高度依赖。这种依赖性是三个方面的，首先是中国经济发展本身对房产的依赖性，每当经济下行时，刺激房地产投资是第一应对策略，屡试不爽，房商极尽其能，借助债务扩张，也是顺应了这种发展的趋势。

 

房地产对于中国经济而言具有特殊地位，可以说是经济发动机，牵连着金融、保险业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业、装备制造业、社会服务业、交通运输、仓储及邮电通信业、批发和零售贸易、餐饮业等几十个行业领域

 

最终，房产业占据了中国经济的29%，房地产不振，经济难以有为，房产下降10%，中国经济下降3%，经济发展和房产业繁荣纠缠不已，息息相关。

 

 

这种依赖性的结果是房价不断上升，当老百姓面临福利无保障，投资渠道狭隘这么一个环境时，房产成了积蓄财富的唯一途径，结果房产成了广大城镇居民主要的资产，也就是他们的财富，中国所有的房地产价值大约在55万亿美元左右，约占民间所有财富的七成，这就是社会对房地产的第二个依赖，涉及到整个社会最有势力的整个群体的利益，任何打压房价的企图都是与这个群体为敌。

 

第三是地方政府对土地出让收入的依赖。每年地方政府从土地转让所得的收入达6.5-8万亿（人民币），在2018年占总收入的35.5%，是一个不可替代的来源。当地方政府需要给当地老百姓提供福利，靠的是土地出让金；当地方政府需要扶持一个新经济，靠的是土地出让金；当地方政府在经济环境恶劣时需要靠投资来刺激经济，靠的还是土地出让金。干事儿没习近平思想不行，没有钱万万不行，而没有土地出让金，就等于没有钱。

 

2021年是一个大变革之年【4】，也是难得的机会，因为今年中国经济仅仅依靠去年被压抑了的消费即可维持一个足以保证经济正常发展，社会稳定的环境，这就给金融改革派一个难得的机会，限制债务的扩大，同时整顿个别过度依赖债务而对国家带来隐性威胁的企业。这个背景是恒大当今困境的主要原因。恒大现在濒临破产，是多年走一条靠债务扩张的路子的结果，这条路与庞氏骗局有多大区别很难说清，三条红线出笼一年多了【5】，许家印并没有怎么转变，也许他觉得王岐山、广东省这个后台很硬，也许他觉得恒大已到了大而不倒的地步，也许他别无他法，但那是一场与习近平较量的把戏，是在双方明知恒大是一种靠吸毒维持其存在性的现实里看谁先怂的较量，但许家印也许没意识到习近平有比恒大更加紧迫的威胁，那就是几亿人的沉默反抗，在这一环境下，习近平才把“共同富裕”重新提出了，并号召“斗争”“斗争”【6】：

 

“发扬斗争精神，增强斗争本领”“必须进行坚决斗争，而且必须取得斗争胜利”“做敢于斗争、善于斗争的战士”……

 

习近平对房地产的打击不是缺乏民意，而是到了今天，房产值在中国所有利益集团中的地位已经到了难以撼动的地步，包括在支持打击房地产，限制房价的那部分居民心里，房产也是最重要的资产。恒大很清楚，“住房不炒”直接影响中国经济，不是一个命令就能解决问题的。

 

新政下房价6年来第一次开始全面下降【7，8】，“9月36城新房房价下跌，最大环比跌幅为1%，房价下跌城市较8月增加16个；9月52城二手房房价下跌，最大环比跌幅0.8%，房价下跌城市较8月增加18个一线城市二手房价格全部下跌，北京、上海和广州环比分别由8月上涨0.4%、0.2%和0.5%转为下降0.2%、0.6%和0.4%；深圳下降0.5%，降幅比8月扩大0.1个百分点”，成交量也锐减。房价不论是上升还是下跌，总是有人高兴有人愁，但如果愁的人是社会上最有势力的一群人，那么他们的行动，不论是暗中支持还是抗议，都会对社会，对经济有直接的影响。房价下跌，大家想买也不敢买了，因为中国房企进入到一个畸形的发展阶段后，很大一部分是靠购房者预付来融资的，大家不买，银行也不愿意多借，房企就没有基金了，结果今年房地产投资就一直在下降【9】，“1—9月份，房地产开发企业土地购置面积13730万平方米，同比下降8.5%；土地成交价款9347亿元，增长0.3%”。

 

 

与房产业相关的下游企业也马上失去了需求。同时，房价下跌也让大家觉得穷了，不愿意消费，侧面影响了经济，而房企既为前途担心，也缺乏资金，也就无力继续从地方政府哪儿购地，结果是土地卖不出去的比例大增【10】：

 

土地卖不出去

 

这一系列发展是相关的，相互引发的连锁反应，没法控制，其结果，是经济停滞不前。

 

从上面列举地方政府收入的比例来看，不仅仅是“土地没卖出去”那么简单，而是地方政府没钱了【11】，

 

“这个月15日还不知道能不能准时发下工资。”上述地方财政人士说，市里现在在各个县市之间拆东墙补西墙，让富裕的县区借钱给发不下来的县区。

 

卖地少了，“三保”（保基本民生、保工资、保运转）面临挑战。

 

该财政人员算了一笔账：2021年，本级预计可用财力40亿元，汇总支出需求50亿元，财力缺口达10亿元。从月度账本来看，本级市刚性支出3亿元，其中工资性支出每月约2亿元，运转、社保等总计约1亿元。税务部门每月收入大概2亿元左右，仅仅“三保”支出，每月库款缺口1亿元左右，库款运行压力非常大

 

这是在“住房不炒”的大环境下出现“限跌令”这种畸形现象的原因【12，13】，很多完全依赖炒房的三四线城市离开房地产就陷入绝境，到了中央都不得不发出一系列模棱两可言论的地步：

 

9月27日，央媒新华社发表了一篇文章《央行：维护房地产市场的健康发展》。这篇文章可以说是近期对楼市前进思路的基本阐释和表达，用24个字表达出了对楼市的关切：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”。

 

9月29日，经济日报同样发表文章《房地产调控不可轻言放松》中提到，“房地产行业仍有不小的发展空间，市场无需过于悲观”。点到为止，明眼人一看就知道什么意思。

 

甚至刘鹤都在安抚大家【14】，“目前房地产市场出现了个别问题，但风险总体可控，合理的资金需求正在得到满足，房地产市场健康发展的整体态势不会改变。”

 

上面的这个过程，就是“房地产业绑架经济”的逻辑，习近平一个讲话是不解决问题的。习近平可以逼大家读习语，但无法逼大家吃什么不吃什么，不久前我描述了习近平在整个体制前也束手无措的处境【15】，很多人觉得匪夷所思，那是被偏见所困，不愿意就事论事。习近平并不缺野心，也不缺乏毅力，从现在得知的信息来看，通过房地产税改革来对房价和资源实施宏观管控的计划也一直在推行，而全中国则因为房地产一直是中国发展的主力，每次整顿、改革导致房产停滞不前，政府都让步，造成了政府不敢动房产的共识，当发现这次习近平来真的，大家还在震惊，还在领悟过程之中，但这并不意味着大家接受了。

 

年头习近平让韩正准备全面推出房地产税，这个过程，《华尔街日报》昨天透露，习近平被整个体制集体威逼，不得不停了下来【17】（参见【18，19，20】）。

 

几乎全国上上下下都一致反对，从居屋者到国家干部，从地方公务员到国家高级官员，从房企到地方政府，有的退休高官有几套房，又不愿意卖，就直接抱怨说“我们这么穷，怎么交得起房产税？”大家不但激烈反对，反馈给习近平，还给（华尔街日报的）魏玲灵透露出来，传到海外。自从春天开始征集建议以来，反对意见就不断涌入，主要的原因也很合理，重创房价，遏制消费，对经济造成巨大的打击，更关键，城镇居民八成财富在房产，级别越高的人拥有的房子就越多，受害越大，所以一旦房价回调，甚至崩溃，那就不是消费不振，而是直接侵犯了全国整个利益集团几乎所有人的利益。

 

据央行去年的一份调查【21】，“我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套”，对比“美国住户总体的住房拥有率为63.7%，低于我国32.3个百分点”，简直不是一个数量级的。

 

结果，习近平只能将之搁置，据说新的计划是在少数城市试点，从已经试行了的上海重庆扩大到深圳杭州海南【22】，同时为了解决社会底层的居住问题，新的方案是以前的“住房双轨制”，社会底层由国家提供廉价房，“中国房改第一人”孟晓苏也支持双轨制，但不搞税务改革，资金从哪里来呢？

 

中国政策一般有一大弊病，没有过渡性，缺乏灵活性【24】，但房地产税改革好像没有这些问题，恒大在此时爆发，算是厄运，绑住了习近平。那么中国政府能做什么呢？

 

第一肯定不能迫使房价大跌，不论这对整个社会多么有害，但现实就是现实，不能被感情影响。第二，政府的政策应当是迫使房价微跌，至少不涨，这是打破房产是投资机会这一心理的最关键的一步，当房子不再升值的时候，拥有多余的房子即使没有房产税的压力也将变成一个负担，这样拥有多所房子的人才会把空置的房子卖出去，在能维持中国经济继续发展的时候，房产业占经济的比例就会下降，威胁会减少，但有一点是肯定的，不论那条路子，脱离房产业控制这一过程是很痛苦的。

 

不过这一切似乎没有让中央完全放弃房地产税改革，“一线城市炒房客已提前抢跑”【26】，不知这次是不是真的让很多人放弃炒房，给房价打个上限。

 

党说习近平是“一锤定音”，但习近平也不能一锤定音，开头提到的那篇文章【1】，当时我是这么结尾：“这是一场习近平对天下的大战，习近平未必有胜算”，看来说对了。

 

【后记】中国最新的决定（妥协）：

“在部分地区开展房地产税改革试点工作”，“试点期限为五年”

如果你不信魏玲灵的“谣言”，说从来没有什么习近平被倒逼这么一个说法，“试点”一直是中央的计划，也能自圆其说。

土地流拍和近期出现的各地高耗能产业反弹其实反映了同一个深层次问题，即发展方式之争。当前我国经济正处转型之时，但不管房地产企业还是地方政府财政收入，仍有较强的路径依赖，新的发展动力尚未完全建立，各地在遇到新问题时仍习惯采用旧药方。需要充分意识到的是，中央对此有明确政策和坚定决心，切勿心存侥幸，寄望于博弈，低估了中央的决心和魄力。

 

【资料】

【1】中国房地产税为什么迟迟不落地？

【2】China’s nationwide property database comes into effect (www.gov.cn

【3】China has consolidated property ownership data, but to levy tax is a separate struggle | South China Morning Post

【4】明年二十大大变局。

【5】刚刚！“三条红线”扩围，房企的苦日子来了！|碧桂园|万科|融资|房地产_网易

【6】“斗争”！习近平这篇讲话大有深意-新华网

【7】房价下跌范围扩大！一线城市二手房全部下跌，6年来新房价格指数首次下降|房价下跌_新浪财经

【8】China’s New Home Prices Fall for First Time in Six Years as Rules Bite - WSJ

【9】2021年1—9月份全国房地产开发投资增长8.8% (stats.gov.cn)

【10】China’s Land Market Slump Threatens $1 Trillion Revenue Earner - Bloomberg

【11】地卖不动了，“土地财政”该怎么维持？|土地出让_新浪财经

【12】Chinese Cities Move to Support Housing Market as Prices Drop - WSJ

【13】越来越多城市“限跌”，房价不能降？高层罕见24字表态|楼市|房价下跌|住房|买房|房地产_网易订阅

【14】刘鹤向2021金融街论坛年会开幕式致辞 - 新华社客户端

【15】各方势力如何一次又一次击败习近平

【16】外媒聚焦中国GDP增速4.9%：结构调整决心远超市场预期 (guancha.cn)

“Beijing is clearly willing to risk rising economic costs, which raises questions about how far authorities will push the property sector,” said Logan Wright, Rhodium’s director of China markets research.

【18】Martin Chorzempa 马永哲 on property taxes in China（Gabriel Wildau: "This national database actually already exists. It was implemented gradually from 2014-18, giving corrupt officials ample time to dispose of ill-gotten gains."）

【19】(2) Michael Pettis: rising opposition – from both homeowners and local officials – to property taxes designed to reduce or eliminate speculation in the property market. Once the systemic imbalances created by institutional distortions are deep enough, any attempt to remove those distortions will be painful and likely to arouse opposition – and the deeper the imbalances, the greater the opposition. I would add that those who worry that property taxes could set off a decline in property prices which, in turn, could hurt consumer spending, are right. But this is an insoluble problem. Highly speculative markets don't stabilize – they either rise or fall. Anything that suppresses the housing bubble, in other words, risks setting off a housing decline. I would argue that the best solution for China is what is mentioned later in the article: "Under this idea, China would essentially go back to a 'dual-track' system with government-subsidized housing offered alongside commercial housing." Subsidized housing for the poor is among the most effective ways of transferring income from local governments to ordinary Chinese (although it would still have an adverse effect on housing prices).

【20】魏玲灵: "No power is absolute. Taking on a sector that perhaps more than any other defines modern China carries risks for China's top leader — of both alienating Chinese households and sowing dissent within the party. President Xi had long wanted to advance property tax in China, and he assigned to Executive Vice Premier Han Zheng the task earlier this year. However, the plan has faced strong resistance from within the party, including retired party officials. An initial proposal to test-run the tax in 30 cities has been scaled back to just around 10 (Shanghai, Chongqing, Shenzhen, Hainan, Hangzhou, Shenyang et al)And a new law aimed at rolling it out nationwide likely won’t be finalized until last year of current 5-yr development plan. In a sign that Xi has come to terms with the less-aggressive proposal centered on limited trial runs of the tax, he wrote in an Oct. 16 Qiushi, “We should actively and steadily promote the legislation and reform of real-estate tax, and do a good job in the pilot work.”A less controversial alternative to the tax proposal centers on affordable housing provided by state-owned enterprise. Basically, China would go back to a “dual-track” system with government-subsidized housing offered alongside commercial housing. That was the initial direction for China’s housing reform that started in the late 1990s, but over the years the effort had focused almost only on commercialization. So now more than ever, SOEs are the "two legs" of the party, as a government economist put it.

【21】央行报告：城镇居民家庭住房拥有率达96.0% (baidu.com)

【22】重要定调！房地产税试点加快，专家建议深圳杭州海南先行_新浪新闻

【23】原国家房改课题组组长孟晓苏：重提“住房双轨制”，让央企回归保障房 (qingdaonews.com)

【24】中国断电背后的阴谋

【26】房产税渐行渐近 一线城市炒房客已提前抢跑_财经网