作者：国泰君安宏观任泽平、熊义明

来源：泽平宏观

原标题：这次不一样？——当前房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较

导读：当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处，如调控得当尚有转机。泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。

摘要：

与过去比：中国本轮房价大涨有五点不同。1）涨速快；2）脱离基本面。本轮房价大幅上涨背景是经济增速大降，人口增速和城镇化明显放缓；3）货币超发， M2与名义GDP增速的裂口不断扩大，杠杆明显上升，先后推升股市、房市泡沫和滞胀预期；4）区域分化明显。一线城市大涨，三四线持平或下跌；5）政策刺激，每一项重要政策后一线城市房价都出现了拐点性变化。“1121”降息后，止跌回升，“330新政”后，加速上涨但随后回落，“930新政”后再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和2月19日契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。

与日本1991年前后房地产大泡沫比：1）涨速快，1987-1990年间，日本六大城市房价年均增速24.6%，远超1986年前均值；2）脱离基本面,广场协议后日本出口大降，实体困难，经济增速低于1986年前的均值；3）货币超发，从1986年开始，日本M2增速明显加快，利率大降；4）区域分化明显，1986-1991年间日本六大城市房价大涨，中小城市房价涨幅很小；5）政策刺激。1991年前，货币宽松催生了泡沫，随后货币收紧又刺破了泡沫。6）当前中国房市和日本1974年前后日本的那轮泡沫也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机。

与2015年股市大泡沫比：1）“水牛”，货币超发未流入实体经济；2）“政策牛”，“刺激牛”，2014年以来不断出台刺激房地产政策；3）“杠杆牛”，鼓励居民加杠杆，测算表明，居民加杠杆大多是“场内”的，全国房贷“场外配资”金额在500-800亿元左右，撬动的房地产成交额按照保守的5倍计算，杠杆成交金额超2500亿元。房地产杠杆总体低于发达国家。4）“疯牛”，脱离基本面加速上涨。

房地产是周期之母，十次危机九次地产：地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。中国房地产体量大（超200万亿，远超股市和债市），投资占比高（房地产链上相关投资占固投约50%），杠杆高（房地产贷款21万亿）。

中国房市向何处去：避免悲剧重演。当前中国房市泡沫跟1991年日本房市大泡沫和2015年中国股市大泡沫有很多相似之处，同时也具备1974年日本房市的很多特征和消化空间。住宅投资已告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免货币超发引发资产价格脱离人口、城镇化、经济增速等基本面的泡沫风险。泡沫吹大了最终是要破的，谁也脱离不了地心引力。

 

目录：

1.中国一线城市房地产泡沫有多大：中国之都，世界之最

1.1 与国际大都市比：中国一线城市房价水平居于世界前列

1.2 中国一线城市房价收入比超过1991年日本，略低于1997年香港

1.3 小结：在中国一线大城市活着需要一点勇气

2.与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点

2.1 涨速快

2.2 区域分化明显

2.3 脱离基本面

2.4 货币超发

2.5 政策刺激

3.与日本1986-1991年房地产大泡沫比

3.1 涨速快

3.2 区域分化明显

3.3 脱离基本面

3.4 货币超发

3.5 政策刺激

3.6 当前中国房市与日本1974年前后泡沫比也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机

4.与2015年中国股市大泡沫比

4.1 “水牛”：货币超发

4.2 “政策牛”，“刺激牛”：政策大力支持

4.3 “杠杆牛”：居民加杠杆

4.4 “疯牛”：脱离基本面加速上涨

5.一线城市房价上涨的影响与风险

5.1 房价上涨的影响

5.2 风险：十次危机九次地产

6. 启示

6.1 德国成功控制房地产泡沫的成功经验

6.2 政策建议

 

正文

作者曾在2014-2015年提出三大预测：经济“新5%比旧8%好”，A股“5000点不是梦”，房市“未来十年一线房价涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长”。先后验证。

房地产对经济影响深远。房地产周期缓慢、持久且振幅很大，在向上时具有很强的带动力，在反转向下时势大力沉，经济史称“房地产是周期之母”“十次危机九次地产”。

近期中国一线城市房价暴涨，并逐步蔓延至二线城市，资产价格泡沫担忧加剧。当前中国房市与1991年日本房市大泡沫、2015年中国股市大泡沫类似。但也有一些不同之处，如调控得当尚有转机。泡沫吹大了是要破的，谁也脱离不了地心引力。

 

1.中国一线城市房地产泡沫有多大：中国之都，世界之最

1.1.与国际大都市比：中国一线城市房价水平居于世界前列

（1）从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列

从绝对房价看，中国一线城市居于世界前列。根据NUMBEO的数据[ Numbeo是一家提供世界生活状况相关信息的网站，包括生活成本，住房指数等，其数据经常被国际知名媒体（如BBC，Time，Economist）引用。]，2015年世界房价最高的十大城市中（中心城区房价），中国香港排第1，北京和深圳分列第9和第10。另外，上海排名第14，广州排名第41。

我们熟悉的城市中，中心城区房价折合人民币看（以人民币兑美元6.5计算），香港和伦敦超过17万元，东京、纽约、新加坡在12万元左右，北京、深圳、上海、韩国首尔和中国台湾在8万元左右，新兴市场中，印度、俄罗斯和巴西第一大城市分别为4.7万元，3.4万元和2万元（和货币大幅贬值有关）。可见，中国一线城市绝对房价已经与国际“接轨”。  

 

图1  2015年全球房价最高十大城市

图2  2015年全球主要城市相对房价

资料来源：NUMBEO，国泰君安证券研究

（2）从相对房价（房价收入比）看，中国一线城市超过全球顶级大都市

从相对房价看，中国一线城市超过全球顶级大都市。根据NUMBEO数据的房价与可支配收入之比看，2015年全球主要城市中，北京、上海和深圳排名靠前，分列第3，第5和第6名，高于东京、纽约、新加坡、首尔和巴黎等发达经济体城市，和中国香港、伦敦等城市相当（见图2）。

1.2. 中国一线城市房价收入比超过1991年日本，略低于1997年香港

2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后日本东京，略低于1997年香港。1991年前后是日本房地产泡沫最大时期，1997年是香港房价泡沫时期，二者都在随后出现了房价大幅下跌。

根据日本不动产经济研究所数据，1990年，日本首都圈新建公寓楼平均单价93.4万日元/平方米，当时日本人均GDP约为358万日元，日本人均GDP与首都圈房价之比为3.8。根据中国指数研究院的百城房价数据，2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，中国人均GDP为4.9万元，中国人均GDP与北京房价之比为1.4。可见相对于人均GDP来看，北京房价高于1990年东京。

根据香港政府差饷物业估价署数据，1997年，香港平均房价为8.4万港元/平米，人均GDP为21万港元，以100平米算，房价收入比为40。根据中国指数研究院的百城房价数据，2015年，北京样本住宅平均价格为3.5万元/平方米，北京人均GDP 10.6万元，以100平米算，房价收入比为33。

可见，当前北京相对房价高于1990年的日本首都圈，略低于1997年的香港。

1.3. 小结：在中国一线大城市活着需要一点勇气

从绝对房价看，2015年中国一线城市居于世界前列。

从房价收入比的相对房价看，2015年中国一线城市超过全球顶级大都市。

从和1991年日本以及1997年泡沫时期相比，2015年中国一线城市相对房价超过1991年前后日本东京，略低于1997年香港。

总体来看，中国一线城市房价泡沫程度很高。

 

2. 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点

当前一线城市房价上涨，具有不同于以往的特点：

2.1. 涨速快

本轮一线城市房价涨幅创新高。70个大中城市统计数据显示，2016年一线城市房价平均同比上涨22.4%，创2005年有统计以来新高。

2.2.区域分化明显

本轮房价上涨主要集中在一线城市，二线涨幅较小，三四线整体仍下跌。2016年1月，70大中城市新建商品住宅中，一线同比22.4%，二线同比上涨2.5%，三线同比下跌1.6%。分化前所未有。

2.3. 脱离基本面

（1）什么是房价的基本面？

我们在《避免悲剧重演：日本房地产大泡沫的催生、疯狂、破灭与教训》一文中提到，日本房价长周期大致可以用经济增速和置业人口差异来解释。

1955-1974房价快速上涨期——经济和人口快速增长。日本房价最快速上涨期在1974年之前（上涨44倍），期间日本经济快速追赶，GDP年均增长9.3%，置业人口快速增长。

1975-1985房价缓慢上涨期——经济换挡和人口增速放缓。1975-1985年日本房价步入缓慢上涨期（上涨不到1倍），当时日本经济增速换挡，GDP年均增长3.7%，置业人口增速放缓。

1991以来房价下跌期——经济停滞，人口大拐点。1991年以后，日本房价持续下跌期间，日本经济增速停滞，GDP年均增长1%，人口下降。

 

图3 日本置业人群1970年初和1990年初分别出现拐点

资料来源：国务院发展研究中心，许伟（2013），国泰君安证券研究

 

（2）中国本轮房价上涨已脱离基本面

本轮房价涨速快，但上涨的背后面临着和过去十年不同的基本面。

第一，经济基本面不同：一线城市经济增速大降。2002-2011年，北上广深名义GDP平均增速为15.3%。但2012-2015年，名义GDP平均增速降为9.2%，2015年降为7.8%。

第二，人口增速不同：一线城市人口增速明显放缓，上海出现负增长。2004-2011年，北上广深人口平均增速为3.9%，2012-2014年，北上广深人口平均增速为1.3%，2015年，北京人口增速为0.9%，上海为-0.4%（广州深圳2015年数据缺失）。

第三，城镇化率：城镇化进程放缓，空间减小。1978年中国常住人口城镇化率18%，2015年56.1%，考虑到中国有2.5亿人左右的农民工，以家庭计算的城镇化率可能已经超过60%。

图4  一线城市经济增速下降

图5  一线城市人口增速放缓

资料来源：WIND，国泰君安证券研究

 

可见，本轮一线城市房价上涨脱离了基本面。

2.4. 货币超发

尽管每一次房价大幅上涨都有货币的影子，但本次货币重要性更高。一方面，本轮房价上涨和经济基本面、人口等背离，另一方面，M2与名义GDP增速的裂口不断扩大。2015年，中国名义GDP增速6.4%，比2014年下滑1.7个百分点，但M2增速不降反升，从2014年的12.2%上升至2015年的13.3%。M2与名义GDP增速的裂口扩大至6.9%，远高于2001年以来2.8%的平均值。

图6  M2与名义GDP增速裂口扩大

资料来源：WIND，国泰君安证券研究

另外，央行大幅降低利率和首付比例，居民杠杆明显上升，也显示货币在本轮房价上涨中的重要作用。

货币现象不仅仅体现在房地产市场，商品市场、股票市场都出现了价格和基本面背离的局面，CPI也出现超预期上涨。2015年12月至今，铁矿石等大宗商品大幅上涨，其中铁矿石出现连续涨停的局面，货币属性明显。另外1-2月CPI累计同比2%，超预期，也明显高于2015年1.4%的增速。

2.5. 政策刺激

政策变动和本轮房价上涨有高度的同步性，每一项大的政策后房价都出现了拐点性变化。图7可以看到，2014年11月央行降息，一线城市房价止跌回升，330新政后，房价加速上涨，但随后涨幅回落，930新政后房价再次加速上涨。2016年2月2日首付比例下调和219契税和营业税调整后，房价在春节后跳涨。时滞的缩短凸显了货币现象和购房者预期的快速变化。虽然部分政策和一线城市关系不大，但影响了购房者预期。预期的快速变化也反应在股市和商品等市场。

 

图7  政策变动与房价轨迹

资料来源：WIND，国泰君安证券研究

 

3. 与日本1986-1991年房地产大泡沫比

1991年日本房价泡沫破灭前，很多特征和当前的中国相似：

3.1. 涨速快

1986-1991年最后疯狂期，日本房价涨幅明显加速。六大主要城市住宅用地价格累计上涨169%（年均增速18.4%），而1975-1985年11年间，日本房价六大主要城市累计仅上涨79%（年均增速6.2%）。1987-1990年间年均增速高达24.6%，甚至超过1955-1974年快速上涨期的平均增速（年均增速22.2%）。

3.2.区域分化明显

最后疯狂期大城市涨幅明显大于中小城市，而此前差异不大。1955-1985年间，所有城市土地价格涨幅55倍，六大主要城市上涨78倍，从1955年算起，差异约为43%。但1986-1991年间，所有城市土地价格涨幅51%，而六大主要城市上涨169%。

图8  日本住宅用地价格指数：1955-2015年

数据来源：日本统计局，WIND，国泰君安证券研究

3.3. 脱离基本面

广场协议后，日本大幅升值，日本出口急剧下滑，在1986年经济陷入衰退，物价陷入通缩。尽管随后日本经济有所恢复，但和宽松信贷和疯狂的房地产密切相关。另外，这期间日本房价涨速超1955-1986年均值，而经济和人口增速更低。

3.4. 货币超发

为缓解经济下滑和通货紧缩压力，日本央行大幅降低利率，货币供应量显著扩张。再贴现率从1984 年的5%下调到1987 年的2.5%。拆放利率从1984年的9.06%下调到3.39%。1986-1990年间，日本国内货币供应量显著扩张，M2增速从1985年初的7.9%上升到1987年末的12.4%，过量流动性和低利率助涨了房地产泡沫。

3.5. 政策刺激

1986年-1991年的日本房价大涨和货币政策密切相关，随后1991年日本央行加息又刺破了泡沫，显示日本房价对货币政策敏感度提高。

图9 广场协议后日本央行实施了宽松货币政策

资料来源：WIND，国泰君安证券研究

3.6.当前中国房市与日本1974年前后泡沫比也有相同点：经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等，如果调控得当，尚有转机

日本在1974年和1991年分别出现了两次房地产大泡沫。从绝对值来看，1991年是拐点，但如果考虑通胀和收入增长情况，1974年和1991年泡沫旗鼓相当。1975-1991年间，以日元计价的日本房价涨幅（167%）低于日本人均名义GDP的涨幅（315%），但六大主要城市房价涨幅（407%）大于名义收入涨幅（315%）。即日本整体房价泡沫，1974年大于1991年，但六大主要城市房价泡沫，1991年大于1974年。

中国当前兼具1974年和1991年的特征。

从购房人群看，中国和日本1991年前后类似，20-50岁购房人群开始快速下降。美国、日本、中国等普查数据表明，20-50岁是住宅消费主力人群和购房适龄人群，日本20-50岁购房人群1991年前后迎来大拐点，而中国在目前也迎来大拐点。

图10 中国置业人群2014年出现大拐点

资料来源：国务院发展研究中心，许伟（2013），国泰君安证券研究

 

从当前一线城市和三四线城市分化特征看，更像日本1991年。1974年之前，日本房价普涨，不同城市之间分化并不明显，1991年之前，日本大城市大涨，中小城市涨幅较小，分化明显。中国当前也具有类似情况，近期一线城市房价大涨，三四线去库艰难，区域分化很大。

从增速换挡期进程看，中国类似于日本1974年前后。当前中国经济第一次面临增速换挡，这和1974年前后日本相似，从人均GDP来看，中国也和1974年的日本更像，因为1991年日本早已是高等收入阶段。这意味着，如果未来中国经济维持中高速增长，购买力有一定保障，可以消化一定泡沫。而1991年后的日本经济停滞，购买力下降，无法消化泡沫。

从城镇化进程看，中国更接近1974年前后的日本。当前中国城镇化率为56.1%，还具有很大潜力，这和1974年前后的日本更类似，1990年日本城镇化率已经高达77.4%，1970年日本城镇化率75%，事实上，日本1960年城镇化率已经达到63.3%，高于当今中国，显示城镇化是未来支撑中国房地产的重要变量。

从房地产发展阶段看，兼具日本1974和1991年前后的特征。对照典型工业化经济体房地产发展的历程，中国房地产发展正进入新阶段：1)从高速增长到平稳或下降状态，2014年20-50岁置业人群达到峰值、城镇户均1套、城镇化进程放缓；2)从数量扩张期到质量提升期。随着住房趋于饱和(城镇户均一套)，居民对住宅质量、成套率、人居环境等改善性需求要求提高。购房需求结构从20-35岁的首次置业为主演变为35-50岁的改善性置业为主。3)从总量扩张到“总量放缓、区域结构分化”。中国城镇人口的分布与区域住房价格水平基本吻合，而人口空间的分布通常会经历三个阶段，第一个阶段，人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，而且在总人口当中的占比均在上升。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。第二个阶段主要是郊区化，一些中小型城市增长放缓，而大都市人口比重继续上升，这一阶段伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展。对应的城市化水平大致在55%-70%之间。第三阶段则是城市化率超过70%以后，人口继续向大都市圈集中，中小型城市的人口增速缓慢。我国人口的区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。

当前中国房市具备1974年前后日本的很多特征，如经济有望中速增长、城镇化还有一定空间等基本面有利因素，如果调控得当，尚有转机。但许多因素也和1991年前后相似，如人口拐点和区域分化，应避免货币超发引发资产价格脱离基本面的泡沫化趋势。住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应“总量放缓、结构分化”新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。

 

4.与2015年中国股市大泡沫比

近期一线城市房价暴涨，和2015年的中国股市有许多共同之处。

4.1.“水牛”：货币超发

2014年11月，央行首次启动加息，成为股市上涨催化剂。随后央行于2015年多次降准降息。在经济下行和企业盈利下滑背景下，流动性是驱动股市上涨的重要原因。

本轮房价上涨也由流动性推动。M2与GDP增速的裂口持续扩大。流动性还溢出到了债券市场、商品等市场，债券收益率创新低，商品上演逼空式上涨。

4.2. “政策牛”，“刺激牛”：政策大力支持

2014年开始，股市被赋予降低社会融资成本和经济转型的重要使命，政府在多个场合强调股市作用，主流媒体也纷纷发表关于股市看法，形成了较强的“政策市”预期。

2015年12月，中央经济工作会议将“去库存”作为供给侧改革五项重点任务之一。为应对高企的房地产库存，2015年以来，中央出台了一系列组合拳。主要包括：降准降息（降准降息还有稳增长、控通缩和防风险等目的），降低首付和财税政策等。

 

代表性的政策包括：

（1）大幅降准降息。2015年5次降息，累计降低利率1.25个百分点，4次降准，一次定向降准，释放了流动性。

（2）首付比例大幅下调。2015年3月30日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。

（3）财税大力支持。2015年3月30日，二手房营业税免征年限五年改两年。2016年2月19日，契税和营业税同时调整，重点针对二套房，面积为90平方米及以下的，契税由3%下降至1%；面积为90平方米以上的，契税由3%下降至2%。营业税方面，购买2年及以上住房对外销售的，非普通住宅由差额征收改为免征。

虽然有限购等限制措施，一线城市仍大幅受益于本轮政策支持。二套房首付比例下降幅度达20-30%，贷款利率大幅下降，贷款利率优惠比例大增，财税方面支持力度显著增强，如营业税免征标准由满5年变为满2年。

4.3.“杠杆牛”：居民加杠杆

2014-2015年股市上涨和居民加杠杆有关。两融和场外配资规模大幅增长，其中两融余额增长近2万亿元，配资杠杆也达到万亿级别。

2015年以来的房价上涨和居民加杠杆有关。2015年，个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的均衡轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。

 

图12 购房贷款占住宅销售额的比例

资料来源：WIND，国泰君安证券研究

深圳几乎将杠杆用到了极致。人民银行深圳中心支行的数据显示，2015年全年，新发放个人住房贷款3408亿元，增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高，2015年12月份达到65%，远高于“北上广”三市，同比高3.2个百分点，与70%的最高贷款成数限制相差仅5个百分点，可谓将贷款杠杆几乎利用到了极致。

居民加杠杆和首付比例的大幅下调有关。2015年3月30日（被称为330新政）二套房首付比例从60-70%下调为40%。2015年9月30日（被称为930新政）将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月2日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。一线城市首付比例略高，但相比2015年初也大幅下降，其中二套房为首付比例下调幅度为20-30%。

居民加杠杆的另一个渠道是首付贷等场外方式。以中原“e+首付贷”为例，最高可以贷到房屋总价的20%。这意味着算上央行规定的3成首付，居民杠杆高达10倍。拼房网类的房产众筹平台，投资者最低只需投资1000元，即可参与购房，按比例分享收益。

房市“场外配资”的规模有多大？链家官网的数据计算[ 参见链家网站数据中心]，2015年3月至今（截至2016年3月13日）链家理财平台成交金额约186亿元，其中约25%为首付贷，首付贷金额为46.5亿元。考虑到链家北京二手房市场占有率约60%，上海、大连、成都等占比均超过20%份额，以及链家在本轮舆论中的中心地位，如果按照链家在全国首付贷中10~15%占比计算，全国首付贷金额约300~500亿元，加上众筹、消费贷转房贷等其他方式，预计全国房贷“场外配资”金额在500~800亿元左右，撬动的房地产成交额如果按照保守的5倍计算，则杠杆成交金额超2500亿元。

2015年股市上涨时期，两融和配资等杠杆比例过高，远超发达国家。

当前中国房地产市场虽然在加杠杆，但绝大部分是政策允许的“场内杠杆”，场外杠杆水平较低。总体来看，中国居民杠杆水平低于主要发达经济体。2015年，中国房地产贷款占银行贷款比重为22.4%（其中个人购房贷款15.1%），相比2014年提高了1.1个百分点，但比美国水平低很多，美国次贷危机以来不动产抵押贷款占银行信贷的比重持续下降，但仍高达33.2%。

图13  中美住房杠杆比较

资料来源：Wind，国泰君安证券研究

 

4.4.“疯牛”：脱离基本面加速上涨

股市一年翻番，但基本面不支持。2014年7月至2015年6月，中国股市大幅上涨，上证指数从2000点上涨至5000点，涨幅超150%，创业板指数从1300点上涨至4000点，涨幅超200%。但上涨脱离了基本面，2014年以来中国经济明显下滑，企业盈利下降。

核心地段房价一年翻番，但基本面不支持。2015年以来，一线城市房价暴涨，其中深圳房价上涨最快，其次分别是上海、北京和广州，上海深圳等核心地段房价一年接近翻番。但上涨脱离了基本面，2015年以来经济增速下滑，人口增速放缓。

 

5. 一线城市房价上涨的影响与风险

5.1.房价上涨的影响

房价上涨有利于房地产投资企稳和稳增长。从2016年1-2月数据来看，房价上涨的正面效果逐步显现。1-2月新屋开工和房地产投资增速都出现久违的企稳回升局面，其中新屋开工同比增速为13.7%，相比2015年的14%大幅回升，房地产投资增速3%，相比2015年1%增速也出现回升。

不过房地产投资回升空间有限，代价太大。一方面，房地产资金来源和土地购置面积仍然下滑。2016年1-2月，房地产投资资金来源同比增速为-1%，比2015年下滑3.6个百分点，土地购置面积同比下滑19.4%。

另一方面，高库存仍是全国房地产市场的核心矛盾。2015年末，施工面积与待售面积之和为80.8亿平米，按照2015年的销售速度，去化时间为6.3年。其中住宅库存（施工面积与待售面积）为55.7亿平米，去化时间为5年。

一线城市房价上涨对投资拉动有限，因一线城市房地产投资占全国比重仅为10%。如果一线城市房价上涨能广泛影响到二三线城市，房地产投资或许能短期企稳回升（前二十大城市占比39.6%），但二三线城市库存普遍偏高，因此传导存在很大不确定性。

房价上涨利好一线城市和核心二线城市房价，对周期板块也构成短期利好，但仅是短期且效果有限。考虑到房地产向下方向未变，短期刺激后会迎来需求透支，在去产能去杠杆和供给侧改革完成前，经济将持续在底部调整，不会出现经济复苏，周期板块仅仅是短期性机会，不容易把握。

5.2. 风险：十次危机九次地产

十次危机九次地产，地产泡沫过高将降低一国实体经济竞争力，地产泡沫崩溃将引发经济金融危机。

1. 日本房地产泡沫破灭后的影响

日本泡沫破灭后，经济陷入了失去的二十年和长期通缩，居民财富大幅缩水，企业资产负债表恶化，银行不良率上升，政府债台高筑。另外，日本政治影响力下降，超级大国梦破灭。

（1）陷入失去的二十年和长期通缩

1991年地产泡沫破灭后，日本经济增速和通胀率双双下台阶，落入高等收入陷阱。1992-2014年间，日本GDP增速平均为0.8%，CPI平均增长0.2%，而危机前十年，日本GDP平均增速为4.6%，CPI平均为1.9%。

值得注意的是，这样的“成绩”还是在政府大力度刺激下才取得的。逆周期调控使得日本政府债务率大幅增长，央行资产负债表大幅扩张。日本10年国债收益率跌至负值，反应未来前景仍不乐观。

（2）私人财富缩水

辜朝明在其著作《大衰退》中提到，地产和股票价格的下跌给日本带来的财富损失，达到1500万亿日元，相当于日本全国个人金融资产的总和，这个数字还相当于日本3年的GDP总和。房地产比重无疑大于股票。

（3）企业资产负债表恶化

房地产和土地是很多企业重要资产和抵押品，随着这些资产价格的暴跌，日本企业资产负债表出现明显恶化。企业为修复其恶化的资产负债表，不得不努力归还债务，1991年后尽管利率大幅下降，日本企业从外部募集资金却持续减少，到90年代中，日本企业从债券市场和银行净融入资金均转为负值。

（4）银行坏账大幅增加

房地产价格大幅下跌和经济低迷使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。日本所有银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。

（5）政府债台高筑

经济的持续衰退，和政府的逆周期调控，使得日本政府债台高筑。1991年日本政府债务/GDP比重为48%，低于美国的61%，意大利的99%，略高于德国的39.5%，2014年，日本政府债务/GDP比重为230%，远高于美国（103%），德国（71.6%），意大利（132.5%）等。

（6）国际地位下降

1991年后，日本经济陷入停滞，和其他国家相对力量出现明显变化。以美元计价的GDP总量来看，1991-2014年间，日本累计增长30%，美国增长194%，中国增长26.3倍，德国增长114%。1991-2014年间，日本GDP占美国比重从60%下降为26%，中国成为第二大经济体。

2. 中国房价上涨的危害与风险

（1）房价上涨降低实体经济竞争力和挤出消费

房价上涨降低实体竞争力。一线城市房价不断攀升，成为阻隔人才进入城市的高门槛，会影响整个城市的竞争力。另外，高房价将颠覆人们对财富和生活的认知，让实业投资意愿下降。Miao and Wang（2012）研究发现，企业受资产泡沫的吸引，会将有限的资金投入有泡沫的生产部门，其主业的创新投入因此受到抑制；如果存在泡沫的部门不具有技术外溢效应（如房地产业），则投资转移对创新投入的抑制将对经济增长产生消极影响。

在收入增速放缓时期，房价上涨还会挤出了消费。2016年1-2月商品房销售面积累计同比增长28.2%，但社会零售品总额增速下滑0.5个百分点至10.2%，从信贷数据也可以看出端倪，1-2月居民长期信贷大幅上升之际，短期信贷还下降了600亿元，而2015年同期增加1200亿元。

图14  居民户中长期信贷与短期信贷出现背离

资料来源：Wind，国泰君安证券研究

（2）房地产体量大，泡沫破灭对居民和企业资产负债表冲击大

房地产市值200万亿，远大于股市和债市。2012年中国城镇人均住宅面积32.9平方米，保守估计2015年人均住宅面积为34平方米，按照7.7亿城镇人口计算，中国住宅面积为262亿平米，2015年商品住宅销售额与销售面积之比为6472元。可得出中国住宅总价值约169亿元，算上办公楼等，中国城镇房地产价值超200万亿元，如果算上在建和库存的80亿平米，规模更大。

2015年末，中国股市总市值约53万亿元，债券市场托管余额为47.9万亿元，各项存款累计136万亿元。可见，房地产体量远大于股市和债市，也高于各项存款金额。

图15  2015年末房地产价值超200万亿元

资料来源：Wind，国泰君安证券研究

 

一旦泡沫破灭，中国甚至可能面临日本式资产负债表衰退的风险。

（3）房地产占固定资产投资比重大，链条长，泡沫破灭对投资冲击大

2014年资本形成总额占GDP比重46%，对经济增长贡献率高达46.7%，考虑到消费波动性小，经济波动主要看投资。2015年，房地产占固定资产投资比重为17.4%，房地产开发投资占固投比重23%，而且相关产业链长。考虑到制造业投资一半左右跟房地产链相关、地方基建投资的很大程度上受土地财政支撑、服务业部分领域投资跟房地产相关，房地产链上带动的相关投资占整个固定资产投资的一半左右。

（4）房地产高杠杆，泡沫破灭对金融部门冲击大

2015年末，房地产贷款余额为21万亿元，占人民币各项贷款余额比重为22.4%。其中个人购房贷款14.2万亿元，占比15.1%，房地产开发贷款6.6万亿元，占比7%。考虑到地方融资平台以及相关产业链的贷款，房地产价格下跌将对金融部门产生巨大冲击。

房地产价格大幅下跌和经济低迷曾经使日本银行坏账大幅上升。1992年至2003年间，日本先后有180家金融机构宣布破产倒闭[参见吉野直行（2009），国际经济评论]。日本所有银行坏账数据，从1993年的12.8万亿日元上升至2000年的30.4万亿日元[参见李众敏（2008）国际经济评论]。

 

6.启示

6.1.德国成功控制房地产泡沫的成功经验

二战以来的70年间，德国房价总体上波动幅度不大，是世界公认的房地产市场运行平稳的榜样。半个多世纪以来德国房价长期处在低水平区间。1955年到2011年第三季度，德国房价年均涨幅为3．79％。1967－1992年间上涨相对较快，年均涨幅是5．79％。1992年以后，房价涨幅持续回落并长期保持较低水平，1992年到2011年第三季度，房价年均涨幅只有1．27％。对比发现，德国房价指数同居民工资指数变化呈现较强正相关性，反应了。1962－2010年间德国居民工资年均增幅5．91％。1962－1992年居民工资增幅较快，年均上升8％。1993－2010年居民工资年均增幅降至2．6％，这与房价指数的变化率情况相当吻合。房价涨幅较快的阶段也是居民工资收入上升较快的阶段，使得整体房价水平处在居民合理支付能力范围内。以2009年为例，德国人均月收入在2400－3000欧元之间，普通住宅均价是1000－2000欧元／平方米。两口之家平均需要2年半的家庭收入即能购买一套100平方米的普通住宅[ 邵挺，《德房价涨幅低水平的经验及启示》，中国经济时报，2012年07月20日。]。

德国房价涨幅长期保持较低水平的原因包括：

1、以法律形式强化以居住为导向的住房制度设计

德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国政府制定房地产政策的出发点。德国政府始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。政府所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。

德国还出台了《租房法》和《经济犯罪法》，用来保护租客利益和遏制投资投机性需求。《租房法》规定房租涨幅不能超过合理租金的20％，否则房东就构成违法行为，房客可以向法庭起诉；如果超过50％，就构成犯罪，房东甚至要被判刑。合理租金的界定标准非常严格，是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商，定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。

德国还先后出台了多项严厉遏制住房投资投机性需求和开发商获取暴利行为的政策。比如，德国对住房交易及所获收益征收高额土地购买税和资本所得税。土地购买税率是3．5％，税基是土地和地面建筑物的价值总和。对住房交易获利部分，如果该房在十年内出售，就征收资本收益的25％，这一税率还适用于买卖房地产公司的股票。德国法律还严格规定房地产开发商的定价行为，按照《经济犯罪法》规定，如果开发商制定的房价超过合理房价的20％，购房者就可以向法庭起诉。如果超过50％，就定性为“获取暴利”，开发商将面临高额罚款和最高三年徒刑的严厉惩罚。

2．长期稳定的房贷政策

德国实行“先存后贷”合同储蓄模式和房贷固定利率机制，为稳定购房者预期和房价水平提供制度保障。德国对住房储蓄业务实行严格的分业管理，购房者不会受到国家宏观调控政策特别是货币政策变动的影响，也不受通货膨胀等利率变动的影响。第一，德国居民要得到住房储蓄银行的购房贷款，必须在该银行存足相应款项，一般是存款额达到储蓄合同金额的50％以后，住房储蓄银行才把合同金额付给储户。第二，存贷利率固定不变。存贷款利率分别是3％和5％，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期固定的房贷利率，对房贷市场起到了重要的稳定器作用。

3．实行多元化的住房供应体系

德国住房供应体系的多元化特征明显。政府每年按照人口需求制定住房建设规划，对高、中、低各档房屋的结构做出明确规定。特别是对低收入者，各地方政府会根据当地人口结构明确规定所有住房中保障房的比例，来满足不同收入阶层居民的住房需求。另外，德国政府鼓励合作建房。政府通过贷款、土地、税收、补贴等方面的优惠政策，鼓励居民通过合作社方式共同建房，目前合作建房数量已占到每年新建住宅总量的30％以上。

另外，德国租赁市场非常发达，对分流购房需求有很大作用。与欧洲各国相比，德国的自有住房率很低。2007年，德国自有住房率是41．6％，租房率是58％，其中42％是社会出租房，16％是各类公共租赁住房。柏林、汉堡等大城市的租房率都达到了80％。

4．布局合理的城市发展模式

德国城市数量多且分布均匀，柏林和汉堡的人口分别只有340万和180万。2004年，德国有82个10万人口以上的行政区，70％的人口分布在2000—10000人的小型城镇里。合理的城市布局，使大多数德国居民分散在众多中小城市里，不会出现大城市甚至超大型城市的集聚效应，有利于大城市房价涨幅长期保持在合理区间。

6.2.政策建议

第一、增速换挡期，住宅投资告别高增长时代，房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激重归高增长的泡沫风险。住房市场具有非常明显的阶段性特征，增速换挡期，住宅投资从高速增长步入平稳或下降状态，从数量扩张步入质量提升，从总量扩张步入“总量放缓、区域结构分化、人口继续向大都市圈迁移”。房地产政策应适应新发展阶段的特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，否则将形成泡沫酝酿金融危机，日本在1969-1973年、韩国在1992-1996年都曾犯过类似的错误。新阶段的房地产政策应注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率，更注重区域差异。

第二、必须建立起比较完善的住房法律体系。通过法律形式明确以居住为导向的住房制度设计，建立遏制投资投机性需求的长效机制是德国的主要经验，对我国有很大的启示。在我国《城市房地产管理法》基础上，应抓紧起草《住宅法》、《住房租赁法》和《住房保障房法》等各项专门法律，构建完整的住房法律体系。借鉴德国经验，法律首先要明确住房的居住属性，强化对市场投机性需求和开发商“囤地”、“囤房”等扰乱市场正常秩序行为的法律约束和处置。其次，要构建租户和购房者利益维护机制。对房东和开发商短期内过快提高租金和房价的行为，法律要明确严厉的处罚措施，以法律形式遏制漫天涨价行为。同时，要建立独立的房地产价格评估机制，对不同地段、不同类型的住房必须定期制定详细的基准价格作为执法依据。

第三、需要实行长期稳定的住房信贷金融政策。从国际经验看，首付比例和贷款利率变动对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。建议我国可研究和探索居民购房时的首付比例和贷款利率固定或两者反向变动的房贷政策，以稳定购房者预期，避免购房需求短期内提前释放。为减少通胀水平对贷款利率的影响，中长期可考虑成立专门的住房储蓄银行，通过与通胀水平挂钩，使真实贷款利率长期不变。

第四、逐步建立城乡统一的集体建设用地市场和住房发展机制。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营型建设用地出让、租赁等方式，与国有土地同等入市、同价同权，增加住宅用地供应主体，提高重点城市土地供给弹性。推动“多规合一”试点，逐步把农村集体建设用地的建成区，以及一些城中村，纳入城镇化规划，统一建筑标准、基础设施标准和住宅与商业发展规划。