买了第一栋投资房后，就在市场上看便宜的房子。那时也没找房产经纪，有一搭无一搭的，工作又忙，一直到2011年的夏天，找了一个房产经纪，开始认真买投资房。

我们所处的地方，房子增值很少，出租市场还不错, 我们定了几个基本买房的原则。
第一，房价要低，装修以后至少要比平常市场价低10-20%，这样保证卖的时候不会亏。
第二，有不错的现金流，月租金至少要是装修后价值的1%。有了这个要求，我们后来买的房子都是十万以下的。价钱越高的房子通常现金流也越差，而且租得起好房子的房客要求也多一些。
第三，房子地点不能太差，至少周围环境要感觉安全，这样也会吸引到比较好的房客。

当时市场上银行屋(foreclosure)很多。但是地点价位都好的房子总是有多人出价，我们一般按我们的原则算好了我们愿意出的最高价，能买到就买，买不到也不后悔。第一个房子是在我们连续五次落空后买到的。那是一栋短卖屋(short sale)，一上市我们就去看过了，觉得价位有点高，卖主在一个月内连降了两次价，每次都有百分之十几，第二次降价的当天，我们马上出了她的要价，她很快接受了。幸运的是一个星期后银行就批准了短卖价，我们的买入价大概是市场价的60%。卖方经纪是一个很有经验的短卖专家，他知道怎样做银行会批准，这大概是我们这栋房子能顺利批准的很重要因素。后来还买过一栋短卖屋，卖主请了律师准备文件，也是比较顺利得到银行批准。

有一栋银行屋，地点不错，三十年左右，很喜欢里面的结构，但是外面看起很破旧，有白蚁损害。我们出价比要价低几千，当时还有另外出价的，可能比我们的出价低了不少，而且我们比对方先出价，卖方经纪只向银行呈上了我们的出价，过了两天，银行还价$1000，我们接受了。做房屋检查时，对方说好那天会通好水电，到了那天却没有水，以至检查不能完成。后来才告诉我们因为有漏水，所以不能通水。银行同意出钱修理漏水问题，让我们找人估价。找了平常用的contractor，让他估了修理费用，打了余量，再加上白蚁处理费用，给了银行一个$6000的报价，没想到银行没有还价，直接同意了。后来我们花了近两万五修理装修这栋房子，换了损坏的木头和全部外墙。因为买价低，总的价钱还是比市场价低了百分之二十五左右。那是一家小银行，感觉小银行相对容易打交道。我们也碰到过大银行，不管检查出什么大问题，他们都没有任何商量的余地，就只有放弃。

2011至2012年我们买进了几栋房子，有独立屋，也有双栋连体屋(duplex)。有银行屋也有短卖屋。到了2013年，银行屋的价位明显上升，已经比市场价低不了多少，而且更多人进入房地产投资, 感觉有点在抢房子了。这一年我们只买了一栋房子。总的来说，我们买房投资，是本着宁缺勿滥的原则，因为有工作，短期内没想做全职地主，投资房产只是想让投资多元化， 再加上我们自己在管理，希望对平常的生活没有太大影响。

我的投资理财经历(4) - 第一栋投资房

我的投资理财经历(6) - 管理出租房