马立群

时下，久居喧闹都市的人们越来越向往乡村宁静清新的空气。将买房的目光投向了郊区和农村的“城里人”已不在少数。因此，宅基地以及建在其上面房屋的转让问题随之而来。

据了解，目前，宅基地使用权转让的情况普遍存在，主要是随地上房屋的买卖、继承、赠与等发生转让，其中因继承、赠与发生转让的情况较多。此外，不乏城镇居民到农村买房，从而取得宅基地使用权的现象。

权威人士认为，宅基地问题应该慎重对待。城镇居民和农村农民的生活条件不一样，城镇居民除住房以外还有其他资产或收入，而农民除了土地之外就什么都没有了。宅基地和住房是农民最后的生存基础，农民对住房和宅基地有着极大的依赖性。

那么，宅基地使用权的法律地位怎样呢？宅基地属于集体所有，不得转让、买卖、出租和抵押。因为，农村村民对宅基地只有使用权，而没有所有权。

目前我国法律中只有土地管理法和担保法对宅基地使用权作了规定。土地管理法规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照法律规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。担保法规定，宅基地使用权不得抵押。

物权法(草案)规定，“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户；住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地。村民依照前款规定转让宅基地使用权的，不得再申请宅基地。”

法律专家指出，当初规定宅基地农民可以无偿使用，不得转让，一是为了使农民“居者有其屋”，二是为保证农民不要成为流入城市的无业游民，造成两极分化。现在情况虽然发生了变化，一是要有序转移农村劳动力，加快农村城镇建设，二是农村进行产业结构调整，实行农业现代化后，农民需要资金发展生产，惟一可以取得融资的，只有房屋和宅基地。但是，由于现在农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，房屋和宅基地抵押转让后，一旦生活和生产发生变化，农民将沦为无居无业的失地农民。

稳定农村社会秩序，是构建农村社会和谐的基本保障。限制宅基地使用权转让，有利于保障广大农民的生存需要，有利于稳定农村社会秩序，体现并尊重农村的社会良俗。通过限制宅基地使用权转让，使广大农村的村居组织得以安定，村规民约持续有效，避免因村居格局混乱带来的村民纠纷。因此，限制宅基地使用权转让的规定，对充分保护广大农民的权益意义重大。

来源：经济日报 (http://www.ce.cn/mainpage/wnfw/200508/02/t20050802_4322884.shtml)