古风解读2012年1月份美国的房市

远古的风 于 【文学城】的〖古风无痕〗博客 2012-02-25

昨天（2012年2月24日），美国统计局US Census Bureau和美国住房与城市发展部Department of Housing and Urban Development联袂公布了2012年1月份最新的美国房市行情，并高调宣称美国的房市在新年伊始就来了个开门红，元月新屋卖出了32.1万套，比以前预计的31万套高出了3.5个百分点。更为显眼的成就是新屋库存量（New Home Inventory）已经下降到了5.6个月卖额度（New Home Months of Supply），明确地表明美国的房市已经触底，未来就要反弹啦！（搞房地产的都了解一个基本的数据：当新屋库存量达到6个月卖额度的时候，房市就恢复到历史正常水平了。）

继本月头那份振奋人心的就业数据（2012年1月份最新的就业报表）发布以来，美国的各大主流传媒再次轮番登场，重演大戏，一时间，又是天乐齐鸣、凯歌高奏，好不痛快！可惜得很，古风又要再一次捅破美国的画皮了。哈哈……需要声明一下：古风不是反美斗士，而仅仅是个捍卫事实真相的普通网友。

一、美国的新屋买卖行情

首先，我们还是把最新的数据放到历史的轮回中去比较一下，看看32.1万套或者31万套的新屋交易量到底是个什么幅度：

再把2007年以来的数据单独放大来仔细瞧瞧吧：

看清楚了没有？即使按照美国政府所大肆吹捧的比31万套高出了3.5%的32.1万套的新屋卖出数，新屋房市仍然比2005-2006年的高位下跌了77%，而且现在的房市已经是1963年以来的最低点了。美国的房市要想从如此的低位恢复往日的雄风，真的是难上加难啊！所以说，对比31万多了3.5%的32.1万过于兴奋，就如同在一座高山的上面对一棵树的高度产生了崇拜，确实有点太无厘头了些。

那么，最近的新屋月卖额度是否真的显示房市已经触底了呢？请看下图（高峰对应房市低潮，低谷标示房市高潮）：

单从新屋月卖额度来考察，现在的新屋库存量的确已经下降到了一个比较合理的水平，可是，要记住我们是刚刚从2009年的超高峰上疾速滑落下来的，未来会如何呢？还是来看看历史吧（结合图一和图三）。美国上世纪70年代早期的房市小高潮后，经历了三年的萧条期，再于70年代中后期重现了三年的高潮。由于在房市火爆期多建了太多的新屋，造成了80年代早中期长达五年的萧条，才把70年代末积压的房产给消化掉了。到80年代中后期，房市又出现了一次不温不火的热闹场面，结果很快就旧病复发，而这一次“卧床休息”的时间长达八年，直到1997年才开始最近的一轮十年疯长期。

而这最后的一次疯狂，到底又积压了多少房产呢？请看下图（红区是已建成新屋，蓝区是在建新屋，绿区是筹建新屋）：

如果把上图最下面的红区（已建成新屋）单独取出，就是下图：

光看已建成新屋数量，已经是1973年以来的最低点了。如果再考察在2007年房市高峰期未完工的在建新屋数量（25万套），就会发现其中的10万套现在基本上都还处于闲置状态；即使是还在建造的新屋项目，估计在目前低迷的房市挤压下，也是“三天打鱼两天晒网”地磨着洋工吧，否则，已建成新屋数量不会如此少吧。

二、美国的房价

那么，是什么原因让新屋建造商失去了大干快上的积极性了呢？请看下图（红线是新屋均价，蓝线是新屋中间价）：

原来，现在新屋的价格又回到了2003年的水平，而这还仅仅是名义售价。如果考虑到通胀与美元贬值的因素，实际房屋价格早就跌落到了1990-2000年的区间了，下一步就会试探90年代中期的最低点了（见下图）。

而这一次的房市衰退极有可能把房屋价格（刨除了通胀后）拉回到60-70年代的正常水平（见下图）。未来10-20年里，即使再有高潮期，也只会重现70年代末或80年代末的短暂辉煌而已。想通过购买房产来获得暴利，真的是生不逢时了啊！