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我这两天在思考location和房价的问题

(2011-02-21 13:20:55) 下一个

我住的城市房价在过去的10年中,房价大起大落,当然这跟城市的急速扩张和全美的房产暴涨衰退的大环境有关系。

我就是单单看着房屋曲线和涨跌数据在那里思考。

我的这个城市在2000年至2006年间涨价比例最高的是什么样的房子呢,是single house吗?理论上单独住房应该是最会appreciation的房产,但是我看了一下,我这个城市最好区的中产阶级家庭用的single house在2000至2006年间就涨了一北,从房价30-50万,涨到了80-110万间。然后在2007-2009的3年里跌了回去,跌到了40-60万间。房价继续下滑,但是这些房子目前看好像有跌不动的趋势,2010年下半年condo和差区的房子继续下挫,但是好区的房子只轻微回落一点点,曲线基本走平了。

另外就是condo,比较偏僻的区的房产,大起大落,在好区,一个1000sf的condo在2006年间基本都能卖到30万以上,3bedroom,1500以下的condo可以卖到40万美元,而现在这些condo售价都在8-9万美元左右,即使从新remodel过的condo也很难卖到13万以上。而差区的single house也是一样,在比较偏僻的去,2005-2006年间一幢2000sf的single house大概售价30-35万间,现在售价8-15万间。特别是2010年一年间这些房产跌幅甚至超过了2008-2009年。一年跌幅超过30%。

我是这么分析的,一个地方的房产最终取决于一个地方人口的收入,是收入在支撑这最终的房产消费。好区的房产在暴涨的年头里,最后也呈现了涨不动的趋势,因为一幢80-100万的房子,就算interest only的月供也已经成为了中产阶级家庭沉重的负担,所以再往上涨的空间没有了,价格到了后期呈现滞涨状态,跌的时候也一样,毕竟是好区,总是有那么一个稳定的需求在那里,成为了房价的基础支撑。

而condo和差区的房产,在房价爆涨的年月里,因为好区的房价已经超过了一般人的购买力,购房子不得已转而寻求更小或者location不好的房子,于是这些房产价钱暴涨。经济已回落,这些房子马上被消费者炮下了。所以造成了房价的持续暴跌。

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