美国个体房地产业主做不大

能做大的，只能象中国大陆那样官商结合，既做Builder，又做直接面向大规模终端住户的Sales，还跟政府和银行超大规模地勾结。

在成熟的法制国家，比如美日，普通白领和小业主，做做房地产叫家庭理财尚可（顶多只能做到几个M），叫投资就实在太勉强了。

日本1990年代房地产泡沫时期的负债人到现在都还在负债状态。美国超大规模的房地产泡沫刚破裂，只不过以军事实力和蓄谋的金融圈套为支撑，让中国、日本和欧盟买了单罢了。没有2001年中国加入WTO被设计好当未来的肥绵羊，就不会有2002年房地产的疯涨和Zero Downpayment。

美国房地产是否能复苏还未定论（目前的判断是In coming decades大概率地低迷），现在谈复苏实在是妄想，因为，美国银行体系还有至少500万Foreclosed Houses没放盘，其中还不包括那些早已停止付Mortgage却依然赖住，而银行暂时还未理睬的、事实上的Foreclosures（这个数字从没被公开过）。美国房地产很可能走向德法模式，即，限制RE涨价，租金便宜；现在大Hedge Fund规模性接盘美国房地产做出租生意就是明证：这本来就是个低Margin的行业，必须要有规模效益才能生存！个体出租业务往后会由于成本和性价比原因越来越难，统计性地败在财团手下是板上钉钉的事，早晚罢了。除了那些几年就能收回房价钱的烂白菜房，任何形式的RE生意最终盈利都来自于房价上涨。如果房价不能大涨或随一定时间步调稳定上涨，个体出租生意就铁定赔钱，即使表面现金流略微是正的也赔钱。

想炒房的，得要等到一批国际游资（尤其是中国的闲散民间大资金）“抄底”大赔后，才能考虑。稍微有点头脑的，想一想，1990年代，日本在美国的房地产军团是什么时候全线溃败的？美国的房地产又是什么时候开始猛涨的？没有把目前的大批量闲散资金套进来前，美国房地产不会见底的。

不久的以前，美国曾出现小规模的银行把房子干脆扒除，国会试图专门为中国资金设立买房类签证。美国房地产的局面实际如何，难道有人比银行家和代表银行家利益的国会议员们更清楚？

贪婪且短视的人们真是健忘！