银行做空房地产当隐形房东

银行做空房地产在历史上还没有出现过，因为房主Foreclosed后，银行要遭受损失。房子被银行接管后，就是一个负担，因为银行不能做大规模的出租（否则侵犯强大的房地产业的利益，引起国会立法和反垄断等纠纷），同时还要付地税和日常维护等成本。但这次美国超大规模房地产泡沫后，这种局面将改变，原因有：

1，房地产供应过剩；
2，新立法对原房主Foreclosure/Short Sale有20年追债权；
3，Mortgage金融化的债券已经绝大多数由中国等外国买单，美国银行业剩下的由美联储无成本冲销了坏账；因而，所有Foreclosed和将Foreclosed的房地产，都是美国银行业手里的无本生意。

先说银行做空房地产的盈利模式和坐庄路线，然后再说最终谁买单和是输家。

就如美帝国现在是以债务统治并剥削全世界，相对以债权称霸的旧思想是革命性的区别一样；银行业将以Always Default Owner（房地产永远的缺省所有权拥有者）的间歇性主动承担债务的方式来代替过去收Mortgage利息剥削房主的纯粹做生意模式。在这种新金融模式下，房地产本质上被当作交易对象。如果房子被人买了，银行将是房主的隐性房东，如果房东一生顺利，最终Pay Off时，银行收取了应收的利息，与旧模式无异，银行不损失任何实际利益或机会成本，但房主有可能不得不承受房地产在长时间不增值甚至价格下降的“账面”损失；如果房主在某个时间Foreclose，银行将理所当然地收回所有权，一方面有权对原房主追债保护自己，另一方面，由于又完全拥有了房子，可以重新开始卖，下面主要讨论这种模式。

假设现有一房原房主买价$500K，首付为0，已付24个月Mortgage，每月$3K。现在还欠Mortgage Balance Due $450K，现房价$350K，房主Walk away被Foreclosed。客观的结果是：
1，房主已付给银行$72K，由于丢失了房子所有权，相当于当了两年房客。同时，20年内要付清欠款$450K- $350K = $100K给银行，并计利息（参考利率是8%，介于信用卡正常利率和Mortgage之间）；
2，对银行，收入$72K+$100K追债权；$350K房子所有权；账面支出有实际的在房子未重新卖出之前的地税和Maintenance等，以及按会计准则算法的对$100K追债权的索债成本和Depreciation。由此可以看到，银行的实际成本只有地税和Maintenance以及索债成本，非常低，并没有其它实际损失。

接着，假设银行以价格$300K卖出给新房主。细节掠过，新的循环开始。银行在两个循环之间的实际损失是房价跌$50K+地税和Maintenance以及索债成本。但由于本来就是无本生意，这只能说是银行少赚的。更兼前循环已经入账实际现金流$72K > $50K，所以，实际账面还是赚的。也就是说，在房价下跌过程中，银行的总获利大于房价开始下跌前的最高价！这就是做空的理论基础和意义！

然而，对银行最有利的方式还是，一段时间后，房子Foreclosure，因为银行可以Exercise追债权，所以，房子Foreclosure对银行并没有损失，却同时又完全拥有了产权。这样，只要房子间或性地Foreclosure，银行就是事实上的房东，没有任何风险，只不过在房主Foreclose前，暂时拥有产权罢了。

这个过程中，房价会有间或反弹，这对银行有利，对房主，除非能抓住机会买卖，则房价反弹没有意义。房主拥有房子时间越长，对银行越有利，因为收入的实际现金流越多。

对于现在还没有Foreclosure或Short Sale却依然居住但并不付Mortgage的房主，自然将来会利用回溯追债权索债并计算利息算总账。新的法律使得房主们除了乖乖付账或还债20年外，无处可逃！

既然间或性地Foreclosure对银行有利，银行当然会促使如此做。简单的方式就是从目前历史低利率基础上提高利率。提高利率有以下效应：

1，迟滞经济，对已有房主造成财务压力；
2，降低房价，因为借贷成本升高；而降低房价，将使财务健康的房主Foreclose，简单的原因是，虽然支付得起Mortgage，但房子已经资不抵债，不值得；
3，新的购房者风险防范能力降低，会成为新的利率上升的牺牲品，不得不在“以为”的低房价和潜在的风险之间Trade off，这样政府有了支持措施后，就会轻而易举地上当！

从买盘方来说，政府会持续提供买房帮助(比如Tax Credit)，诱使工薪阶层入场接盘。但最终政府并不创造财富，最终由所有国民纳税人买单。侥幸最终能撑得住的房主，也不得不面对房价持续下跌的苦果。人民政府为人民？为何银行能Too big to fail得以政府资金Bail out，但真正的受害人Defaulted RE Owners还被追授20年Liability of defaulted balance?政府是为华尔街说话，而不是为人民说话！

真的以为政府和华尔街在乎经济好坏如何？华尔街的意图就是持续占有更高比例的高质量社会财富！把经济搞好，是为了这个目标，把经济搞差，也是为了这个目标；通胀是为了这个目标，通缩也是为了这个目标！政府则在威尔逊时代美联储成立前就被华尔街金融集团绑架了，只不过以美联储为工具，玩弄政府和大众更容易罢了！

对于低端房地产，由于跌无可跌，卖不出去的情况下，对银行是真正的负担，还连累房地产价格，所以就索性扒掉了事，比如：

Ohio County Demolishes Homes to Remove Blight

A land bank knocks down foreclosed homes to stabilize Cleveland-area neighborhoods -- all at the lender’s expense.

http://www.governing.com/topics/health-human-services/housing/cuyahoga-county-ohio-demolishes-homes-to-remove-blight.html

所以，按照对银行不利就是对房主有利的博弈原则，买房只能买白菜房。虽然不指望升值，但维持个正现金流还是不难的。但也并不用抢着去买白菜，一方面白菜本来就多，另一方面，房地产会持续降价新的白菜正不断发芽成长。

最终买单的和输家是政府、广大纳税人和购房者。

正面意义是，房地产做空泡沫过后，美国房地产最终会走向德国和法国的稳定模式，那是社会主义式的人人有房住的廉租房模式。房地产做空泡沫使得有些闲钱投入房产的人被席卷，利润进了银行业；无论如何买不起房的人，由于是纳税人，也通过政府“帮助”被剥削一下，但不是大头。