房地产与家电最愚蠢的类比

大漠88

将房地产的与家电类比，可算是真正的标新立异。家电和房地产根本是牛马不相及的两类产品。只要有市场，家电的生产根本不受限制。如果有需求，中国一个国家的生产能力就能满足全世界。而房地产则依赖于不可再生的土地资源。中国的土地资源十分有限，13亿人口的大国可耕地和适于居住的土地面积仅为3亿人口的美国的2/3。中国的农用土地必须保证中国基本的粮食需求，这是中国政府的基本国策，也是所有有识之士的共识。中国用于发展城市住房的土地已经基本固定，各地土地局已经无地可批。新的房地产只能是拆旧盖新，其建筑成本逐年上升已经是不可争辩的事实。

中国与美国不同，中国是一个发展中国家，中国的城市化进程还在初级阶段。到今年为止中国进程整个城市化大约为45%左右，在西方发达国家城市化能达到80%、90%以上。今后20年，中国城市化将以每年1到1.5个百分点的速度上升。根据保守估计，在未来20年内，中国将有3亿农村人口进城。如果中国改革现有的户籍制度，取消对人口流动的限制，这个进程还会大大加快。从另一方面看，中国土地面积和美国差不多，但是可耕地面积和适于居住的土地面积则仅为美国的2/3左右。中国城市化进程受土地的制约，必然越来越贵。城市用地的紧张状态在未来20年内只能越演越烈。

把日本的房地产崩溃与中国房地产今天的状况相比纯属牵强附会。日本房地产崩溃时，日本已经是高度发达的发达国家，而今天，中国仍然是一个发展中国家，两者有着根本的区别。当时的日本，房地产市场已经饱和，人均收入已经到达顶点，房地产被美国资本炒到离奇的价位，随着美国资本获利的撤离，房地产市场当然会崩溃。中国今天的人均收入仅仅相当于日本的7%。今后20年内中国人均收入有希望增加5倍。而北京，上海等直辖市人均收入将会增加十倍。北京，上海等地为全国政治，经济中心。全国各地以及全世界各国都竞相在北京上海设立办事机构，其房价超前发展并不足为奇。日本大东京地区将近三千万人口，东京市就有一千万人口，中国在未来十年内，五大直辖市将会有超过一亿人口，房地产需求还将稳步上升。

中国人均GDP在过去5年来增加了将近3倍。随着人均GDP的增加，劳动工资必然增加。由于中国和印度的现代化进程，在过去10年内世界上原材料价格全面上涨。以铁矿石为例，到2008年上涨到2005年的400%，2009年由于全球经济危机比2008年下降了33%，2010年预计将会回复2008年的水平。总之，由于原材料价格上涨，土地价格上涨，劳动力价格上涨必然造成基本建设成本上涨。因此而带来房屋成本上涨。而城市化进程则造成需求上涨。在需求上升，人均购买力上升，基建成本上升，土地受限的中国期望房地产崩溃的经济学家恐怕是要失望了。