大家都知道地产贷款是按照以下3C原理进行的。

1. Credit：
众所周知， Credit（信用） 是一切商业活动的根本。一个供应商为什么愿意把货物先发给你再收钱，就是看在你的credit上。银行也是一样，只有当银行认为你的credit好，会还钱，才愿意放款给你。俗话说，好借好还，再借不难。就是这个道理。

2. Collateral：
Collateral 是指万一借款人还不出贷款， 银行就可以foreclosure （拍卖） 你的房子。逃了和尚逃不了庙。 Deed of trust or mortgage 就是拍卖的法律文件。同时银行只会贷款房价的80% （LTV)，不会100% 贷款， 以保护他有足够的Collateral。这对其他任何贷款都有这个要求。 即使政府对银行也有这个4-1原则：如果哪家银行有5块钱，你就最多只能放款4块钱， 最后1块钱 要留在银行的账上。

3. Capacity：
Capacity 是指borrower的还款能力。银行愿意放款给你是假设你有能力按时还款。衡量还款能力的指标是borrower的债务和income / assets 的比例。 也就是 DTI ratio。多大的胃口吃多少饭。

Depends on market condition, 以上3个标准的prioroty 会 rotate。

在2003， 2004时， 因为房价飞涨， 银行对Collateral 和Capacity放得很松，只要你的Credit score 还可以，85% ～105% 贷款 is OK. 因为银行认为过几个月，LTV 就变成70% ～80%了；收入不足也OK. That's why 有state income, no doc programs.

到了 2007， 2008， 房价开始下掉， Collateral变得最重要，因为好多房子的贷款 appraisal value 做不到。 Credit score 再高，收入再高银行也不放款。

到了2009， 经济环境太差， 失业率太高， Capacity 变得最重要。房价稍微稳定了一点，Rate 是很好，但不是人人都能享受得到这个好处。没有收入 或收入不够，银行就是不放款，Credit score 820 分， LTV50% 也不行。state income, no doc programs 全砍.