房地产投资与买房



谈股论金



一栋房子，一辆车，一个幸福的家庭，组成了大多数人的美国梦。苦读多年，一旦从学校毕业，找到一份较稳定的工作，只要积攒上一两年，就可以买房了。一栋20万的房子，首付5％，一万元，拿到6％、30年的贷款，月付$1140,再加上三百元左右的保险和财产税，大概每个月1500元。对于双职工家庭来说，不是大问题。扣除生活费，甚至可以追加付掉一些本金，提前付掉全部贷款。
很多人认为，买房是投资，是房地产投资。我们在国内看到了太多的人靠房地产短时间内暴富。现在有机会、有能力自己投资房地产了，如何能错过呢？很多人认为，房地产市场稳定，不像股市瞬息万变，房地产稳定增值。最起码房子在那里，可以看得见、摸的到。很多人流传着靠房地产致富的故事，有些发生在周围的朋友身上，有些是远房亲戚，有些是陌生人。房地产成了众所周知的金矿，暴利，低风险。而且越买大房子，住的越舒服，赚的钱越多。
真的有这样的好事吗？

房地产商是如何做房地产的
在中国，甚至包括在美国，大家都或多或少有个认识，只有做房地产才能暴富。周围的很多事例都说明了这一点。李嘉成，起步于做塑料花，成长壮大于房地产。类似的例子数不胜数。
为什么房地产能带来暴利？很多人认为是特权。有些人可以低价获得土地，盖好房子，再以高价卖出。在市场发展的初期，尤其是在中国，确实存在以权非法低价获得土地的情况。但这种情况会随着市场的进步和不断正规化、法制化而逐渐消失。在美国，市场已经相当成熟，房地产仍然是很有吸引力的行业，权钱转化不是其获利的根本。有些人认为是对未来市场的远见。人类以其智慧、大量的研究可以在一定程度上对未来、尤其是中短期的未来预测。但这些预测是基于概率的，是期待获得高于平均的效果，不会对最终结果产生本质性的影响。房地产暴利的诀窍是什么呢？
我的一位很好的朋友，现任职于北京一家房地产公司的副总经理。有一次，我们讨论到房地产的运营和操作，他说他现在深深体会到，房地产的运营之道在资金运作！这就是房地产的诀窍，用英文说，就是“LEVERAGE”。简单地说，就是：“借鸡生蛋，以钱生钱”！
如何？我们下面以一个简单的例子说明。
设想，一个房地产公司，有资金1亿元。现投资于一个1亿元的房地产项目。项目预期建设期5年，预计总售价1亿5。回报5千万，回报率50％，年平均回报率10％。这是大多数人的想法。可10％的回报可能很难说是暴利。让我们看看专业房地产人士会如何操作吧。投资2千万启动项目，完成立项、审批、设计和初期的基础工作，然后以预售或贷款等方式融资8千万，年利息6％。5年后，项目建成，以1亿5千万售出，还本金8千万，5年利息共30％，计2千4百万。加上自投资金2千万，总成本1亿2千4百万。获利2千6百万，比较2千万的成本，回报率130％，年均回报率26％。以1亿元的总资金投资于5个这样的项目，总获利1亿3千万！
获利 总回报率 年平均回报率
方案一 0.5亿 50% 10%
方案二 1.3亿 130% 26%

1亿3千万比5千万，26％比10％，这就叫暴利！这就是资金运作！这就是LEVERAGE的魅力！当然实际操作要复杂得多。本例只是用来说明大的道理和方向。

向专业人士学习
我相信，很多人看了专业房地产投资者的投资策略以后，会发现自己的做法似乎不同，甚至刚好相反。
我周围的很多朋友在省吃俭用，把省下来的钱都用来支付本金，一心想着早日付清贷款。债务于大多数人，尤其是大多数中国人，如芒刺在身。只要债务一日不除，心里就一日不踏实。很多人买房，尽可能地多付首付款。我曾见到几个朋友首期支付50％的房款。很多人每月追加支付房地产贷款本金，以为越减少贷款，就越合算。
我认为，这些行为是基于对债务的不理解，是对债务的盲目地回避。我们常常批评美国人总是负债。有些债务是不好的，是要尽快解决。但有些债务是好的，是良性债务。良性债务是我们的朋友，是有益的，可以帮助我们提高收入和生活质量。有些积极的资产管理者甚至在良性债务减少到一定程度时，再去贷款，使良性债务维持到一定的程度。
什么是良性债务呢？简单来说，就是债务成本低于个人机会成本的债务。个人机会成本就是一个人所有可能的投资机会里风险调节后回报率最高的投资回报。比如，一个餐馆老板自信他在自己餐馆里投入的每一分钱可以产生10％的回报，那么这10％就是他的个人机会成本。对他而言，利率低于10％的债务就是良性债务，应当维持在相当程度并将贷款投入他的餐馆；利率高于10％的债务就是恶性债务，比如信用卡上的欠款（18％的利息）。这种恶性债务就应当尽快还掉。个人机会成本是变动的。以上述餐馆为例，开始的投入可能会产生10％的回报，但随着生意的扩大，可能生意的发展已经超出了该餐馆老板的管理能力，进一步的投入就不见得仍能带来10％的回报。另外，在我对个人机会成本的定义里，特别强调了风险调节后回报率。风险必须考虑在内，我从不鼓励不考虑风险的投资，事实上，不考虑风险的投资不是投资，是投机，是赌博。如果该餐馆老板将大部分资产都投入到他的餐馆，过分集中的资产机构会给个人带来过大的风险。比如一旦餐饮业发生行业性滑坡，该老板的个人资产会随之缩水。即使是餐饮业这样较稳定的行业也存在大波动的可能，中国SARS期间的餐饮业集体大萧条就是个例子。

买房到底是什么
1．非专业房地产人士买房不是好的投资。我们可以以数字来说明。统计显示，从1983到2003的二十年间，房地产年平均增值7.5％。有房的朋友可以算一下，房子的年平均维修、维护费用为总房价的1％，房屋保险每年约0.8％，财产税因地而异，我所在的州为0.54％。扣除上述支出后，还剩5.16%。如果是贷款买房，以当前的贷款利息算，即使是15年贷款也要5％。这就只剩下0.16%了！就算是富裕人士，一笔付掉100％的房款，每年获益不过5.16%。美国联邦政府债券的年平均利息约5.4%。不要说暴利，买房还不如买国债！
2．摆正心态：买房是消费！每个人都有住房的需求。住房的需求必须得到解决。投资是可投可不投。但住房是必住的，要么租公寓，要么买房。买房是解决住房需求的手段之一，是消费！既然是消费，就要落入中国人的消费原则，“能省则省”。房子够住就好。大房子当然舒服，但需要付出代价。“房子越大，赚钱越多”的想法是没有根据的，也是不复合自然规律的。
3．相对租房，买房更省钱。相对同等居住条件来说，买房要便宜；如果花同等数量的钱，则买房可以住上更大的房子。为什么？很简单，因为买房要自己照顾房子，要付出劳动。买房者是在以自己劳动来省钱。买房牺牲了灵活性。买房就决定了买房者要在一个地方稳定下来，至少是在一定时间内。而租房者则可以说走就走，不用担心卖房，来去自由。世上没有免费的午餐。
4．确定自己的机会成本，不要盲目减少债务。对大多数人来说，买房贷款是能获得的最低息的贷款。尤其在美国，房屋贷款的利息是免税的。对于5％的贷款利息，28％的个人联邦税率，房屋贷款的税后利息才3＋％！只要有机会获得高于4％的回报，不要把钱浪费在偿付房屋贷款本金上！除非极其富裕，不在乎铺张浪费。但大多数中国人还是在把一分钱掰成两半花的。
总之，正确认识买房，正确认识房地产，正确认识投资，正确认识债务，做一个明智的个人资产管理者。