问：我们的贷款经纪没有兑现她所报的利率；我们决定转换经纪，向她要房屋估价报告。但她死不肯给，我们该怎麽办？

答：象很多别的消费场合，花钱买受气是一件非常窝囊倒霉的事。有人曾经精彩地说过，交易市场上“每一分钟就有一个傻子诞生。”  房屋贷款市场也不例外，一个最最常见的纠纷就是贷款利率的报价和实际兑现。

但是光从你的描述还不能判定你的经纪是否老实。原因如下：

(1)  利率市场变化

贷款利率直接受财经市场的影响而波动；它的波动特性大概可以与股票市场比拟，只是幅度和频率要小得多。昨天的贷款报价很可能就与今天不一样；更有甚者，同一天的贷款利率都会两三次重新定价。因为利率的不可测，一般贷款银行的报价都是限於当天即时；过时无效。客户必须当时锁定利率，才有保证得到当时的报价利率。因此贷款经纪给你的报价利率不等於锁定利率。如果报价以後利率上升，你的贷款经纪当然不能兑现她所报的利率。

(2) 个案 贷款利率依据“风险基准定价”原则有所调整

所有贷款银行公布的利率都只是一个基准利率；也就是一个标准客户符合一般贷款条件才能得到的利率。譬如说20%的首期款，信用分数680，自住房屋，可查核工作收入，负债收入比例低于41%，等等。如果客户的条件偏离基准，就产生额外的累积的调升利率或点数。这就是为什麽不同的人拿到的利率会有高有低。经常有客户一打电话来劈头就问利率，这是不好的习惯。贷款经纪如不了解你的情况是没办法给你一个准确的报价。也有客人故意隐瞒不报实情而造成报价错误。

(3)  不良报价“伎俩”：虚报低价

正因为利率报价的复杂，让不诚实的贷款经纪有机可乘。个别房屋贷款商希望通过很低的利率吸引消费者的注意，待到他们提出贷款申请时或快要结束贷款时，才通知消费者意外的改变；而且理由多多非常可信。部分申请人因已付费或没时间等待而束手就擒，哑巴吃黄莲有苦说不出；更大部分的消费者不肯就范，更弦改辙，只好承受时间浪费和其他方面的额外损失。这种损失经常超过几千美元。

怎厶样避免贷款错误？

一不要贪小便宜：购房贷款是件大事，消费者切勿等闲示之，千万不要用菜市场砍价的态度与方法来处理你一生中最大的一笔投资。不诚实的贷款银行和经纪比你更清楚你的弱点，你不要自投罗网。抵押貸款市場非常龐大﹐信息繁多﹐ 極少貸款經紀借機擾亂視聽﹐損害消費者的利益。貸款經紀掌握的信息比消費者多﹐因此交易桌上消費者處於不利位置。 若要避免受害﹐你必須知道貸款經紀的游戲手法。 

(1) 低報利率來吸引顧客﹕一旦你付了申請費﹐貸款經紀有一千個理由提高利率﹐或者把你的注意力轉到別的貸款計劃上。最壞的是﹐直到臨近close escrow 才把壞消息告訴你。那個時候﹐你只有任人擺布﹐或者不買房子。  從這個意義上﹐地產經紀人推薦的貸款經紀比較可靠一些。  保護對策﹕ 不要相信比其他任何貸款經紀都低的利率。如果一定要相信﹐搞清楚什么理由。問貸款經紀該利率是否能當天鎖定﹐有沒有保障。



(2) 隱瞞費用﹕如果你不問﹐貸款經紀故意不提﹐或者只有口頭承諾。 結局是﹐關代書的那一刻﹐你一定要多付很多意外的垃圾費用。  保護對策﹕要求貸款經紀列一個費用明細表﹐並解釋款項的用處。 如果你對這些要點還不清楚﹐一定不要簽字做決定。 貸款經紀通常能提供最好和最壞的貸款。 消費者要善加利用﹐才能得益自己。

二谨慎选择贷款经纪，诚信声誉最重要：合理期望， 真诚对待贷款经纪为生意夥伴。不要与陌生人做生意，你输不起意外损失。购房贷款的过程中安全可靠比省蝇头小钱更有价值。

三多学多问：消费者一定要问清楚所报的利率是否当天能够锁定，锁定的期限有多长。不能够锁定的利率属空头支票；锁定期15天或30天，但不能按时完成的贷款利率也是白费劲。利率锁定後，贷款商可否在24小时内提供利率锁定的确认证明。一个贷款商如果不能回答和满足客户的这些要求，往往会或变得诚实，或知难而退。

(四) 索取贷款费用诚信报告。联邦法律要求贷款公司在贷款申请三天之内向消费者提供此份报告。费用诚信报告上面必须列出贷款计划，利率，贷款额度，各项费用明细。白纸黑字，清楚明了，可以预防将来贷款公司增加费用开支，或者把费用变相加到贷款额上。在你决定选择一家贷款公司之前，一定要先阅读费用诚信报告；有不清楚的地方，马上问贷款公司澄清。在你收到此报告，且完全满意之前，不要先交贷款申请费，以避免金钱损失。