牛经沧海

7、29、2022

刚刚签了出售房子的交割，算是了了一桩事儿。趁兴记录下来这个房子买卖情况。

这个房子建于2005年10月，正赶上房市巅峰。第一任房主以565，000买下，于2008年完成地下室装修。遗憾地是，当年房子掉到水下，银行以欠款余额413，580收走。不计装修费用，第一任房主亏损151，420， 即27%。

银行不想做房主，以434，900挂牌，我于2009年12月以400，000现金买进。不计费用，银行亏损13，580，即3%。实际亏损应该在10%左右。

因为房子是REO，有些破坏。我入手后花了35，000修缮，基本上恢复到新房状态。自住四年多，改出租。掐头去尾，实际收租7年，扣除地税保险（不计修缮），大约收到租金200，000。2018年洗碗机漏水自付部分5，000. 今年驱赶房客后修复花费约35，000. 其他零星修膳约10，000.合计85，000。不计租金，修缮，售房费用，纯粹资本增值429，500，即107%。

如果将三段房主持有期间的纯粹资本增值与SPY比较一下，可以看出，仅仅就资本增值而言，投资SPY在此时间段强过当地的房子。

可以看出，每段持有期间名义资本增值都逊于SPY（未计入交易成本，修缮，租金，股红等）。

也许有人会说这个地区不好，换个地方升值4倍以上。确实如此，但我们不能拿上帝视角看问题。再说，地区虽然不出彩，但也不是最差的。如果您真的有办法在2009年看到今天的结果，股市里可以挑到更多超越SPY的标的，对吗？

自住另论，投资房子同样有风险；长期而言，SPY回报好于投资房子。

沧海真诚分享，遵循FINRA规定，不作任何投资建议，不承担任何投资责任，敬希见谅。