老瞎曾经在大千股坛忽悠过不少集与新手谈心。来投资理财混似乎还没被朋友们讨厌，就继续用谈心形式忽悠吧。老瞎所忽悠估计会和本坛老大们过去所聊多有重复，先请原谅。

先忽悠新地主应该如何入手。请高手老手飘过。

经历了前几年的房地产泡沫破灭，北美很多城市房地产价格大跌，为很多同胞进入市场开始做小地主提供了契机。由于同胞们深入骨髓的节省习惯，工作多年后很多人都积累了相当数量的现金，鉴于银行存款利率超低，股市又不是随便什么人都能用来做提款机的，很多同胞就把眼光投向了房地产。因为市场上存在大量的超低价的银行收回的拍卖房、短售房，价钱有如早年北京卖冬储大白菜的价钱，几乎是论堆儿撮，于是这个圈子里就有了白菜房的说法。又由于很多白菜房不坐落于所谓好区，租户房客多属于相对低收入人群中的烂人，买白菜房做地主跟这些烂人打交道就要面对看上去不那么赏心悦目的烂房、烂人，犹如国内的农民在掏大粪换钱，于是在美国做房东当小地主又有了掏粪工的雅号。

尽管掏粪工听起来不雅，做起来又琐碎头痛亊儿不断。但是一旦做对了上了正道，也未必那么不堪，更何况弄好了回报可观，比股市期货市场要容易掌控得多，这就是为什么跟股市类似有这么多的新手趋之若鹜。

不过尽管做掏粪工看似进门门槛很低有如股市，好像有几个闲钱就可以上路入门。但这毕竟是一个生意，要想成功少走弯路，就必须做足了功课再开始，否则看似风险可控房地产投资也一样有可能让您的投资和努力前功尽弃，极端情况下见外婆也不是不可能的。见外婆是股市上的同胞的风趣语言，就是老瞎见过的wipe out的最佳翻译了。

孙子兵法说知己知彼百战不殆，既然掏大粪也是生意，那自然商场如战场，孙子兵法也当然适用了。

房地产市场掏大粪的知己：

1、自己的财力，可供投资的钱有多少。这个问题对老瞎这把岁数的人很简单，孩子小瞎大学毕业有工作了，不用交学费了。父母或年高或过世。需要尽孝心的钱是很容易计划的。年轻夫妇，孩子尚小，父母亲双全，仍有大自住房子住房房贷还贷压力，将来的孩子上大学学费，父母在国内养老看病的支出，都最好统筹安排，留好足够的应急资金，还要考虑不管你要投资白菜房还是白玉房，不管房子情况多好多新，意外出现需要修理的资金都不得不留足以备不时之需，当然这部分也可以用信用卡的额度来对付，只要算计好了你能每个月都保证余额付清就好，免得要支付高额利息就不好玩儿。

2、对美国的房子有多少了解，仅仅在美国住过房子基本不算数。在国内做过建筑装修也基本不算数。最好对美国房屋的结构，上下水系统，采暖空调通风系统，常用家用电器诸如洗衣机烘干机洗碗机，电炉煤气炉，烤箱微波炉等等有基本了解，什么叫基本了解呢？不需要你知道这些是怎么生产制造安装修理的，但是基本原理，常用英文名称必须知道，否则你请人来帮你干活儿的时候，第一你可能找错了人，第二可能被忽悠了多花钱，总之你知道的越多越好，好处无法一一列举。自己知识经验丰富动手能力很强不仅仅可以省钱，最重要的是能帮你选到合适的handymen或者contractors。自己动手能力强关键时刻能够应急。比如说有一年圣诞夜，老瞎一家准备好了去朋友家聚会，临出时接到房客电话，整条街每家的上水管都冻住了，他家的还冻裂了。因为事发突然，需要帮助的人家多，周围的管子工都被请光了。老瞎只得换上掏粪工作服，拿起工具箱自己跑去用焊枪烤化了冻住的水管，更换了冻裂的管子，修理仅用了一个多小时就解决了问题，零件也许不到十美元。关键是房客没有像大多数邻居一样度过了一个没有水用的圣诞节。问题是等老瞎赶到朋友家，老瞎最爱的中国白酒已经所剩无几了，那个恨啊！房客的祖宗八代被老瞎在开车的路上问候了不知道多少次！！因为最容易冻结的那部分有个小木头门通地下室，让房客冬季不要关死那个门，结果他们非把门关上，结果管子冻上了，大过节的把老瞎的一顿大餐给祸害了，恨死了！！不过幸好老瞎有这个修理的技能，加上那时候还没有残疾，才渡过一劫，否则那次的修理费用低不了，节日夜间紧急修理，那可是很贵的！

3、要知道你是否善于跟人打交道

是否能跟不同样的人打交道？房客可能是各种各样的人，你有没有火眼金睛从烂人里挑出相对不那么烂的人做你的房客。你是否懂得如何把握nice but firm的界线。一旦你的房客遭遇经济问题不能按时付房租了，你能否妥善地应对。一旦需要跟政府的人打交道了，尺度如何拿捏？

房地产市场掏大粪的知彼：

1、对房地产市场特别是本地的市场知道多少。在美国买过房的都知道买房三要素：location,location,location。不过你真的知道这三要素背后讲的是什么吗？对于自住房，投资房来说，location,location,location似乎都适用，但含义可能很不相同，自住房跟等着涨价的投资房要看学区，交通状况，是否有山景海景，水景，自然风光、社区安全，升值潜力，而对于仅仅指望正现金流的投资房就不同了，首先要看的是不是在一个很热或需求旺盛的租房区。老瞎最早的几个投资房就是因为选了好学区，可惜不是所谓的出租房区，结果相对出租困难，很怕换房客。原因很简单，来租房的房客会觉得跟邻居不属同一人群而离开。

另外如何判断一个购买目标房是否是个合适的目标，什么价位算是个好机会，什么时候必须放过去等下一个目标的出现都需要很多知识和经验，很多知识跟经验仅仅适合某个特定的区域，你是否很清楚你的知识跟经验的适用区域？

2、到底应该用现金买还是贷款买

有哪些贷款可供投资者选用，通常的限制有哪些？利率跟closing cost如何平衡，哪些是你不得不付的？那些是属于冤大头钱？为什么有些低利率贷款并不适合你？

3、如何选房地产经纪人？

4、房地产投资的相关法律你知道些什么？你真的需要有一个专门的房地产律师吗？

5、新手应该从住宅入手还是应该从商用地产入手？

展开一点儿点儿：新手似乎应该从住宅入手，原因如下：

a、新手多是菜鸟，标准的房地产市场中的羊，知识经验有限且资金匮乏，将来卖出的时候，你的买主主要是自住，非投资者通常是羊。有经验的投资者通常是狼，显然跟羊打交道容易很多。买的时候也类似。

b、住宅是刚性需求，多穷也要给自己的家找个窝，空房率相对低，还没听说过住宅租不出去的。商用租金市场好的时候租金高，管理相对简单，不过商用中的公寓楼管理也不简单。办公室仓库工厂零售类的商用地产一旦空置，就有可能空置很久，假如贷款买的，地税和贷款就可能拖死你。最后被老狼接盘会狠狠杀你一刀，不死也让你脱层皮。当然房地产老鬼喜欢做商用也有他们的道理，里面钱很多。不过话说回来，世界上到处钱都很多，第一要看你有没有本事看见在哪里，第二你要有本事把钱捡起来安全地放在你口袋里。

码字太多了，休息了，如果有好反应的话，且听下回分解。