房地产投资本身是一个长线投资项目。犹太人的口号是二十年不卖，江游的建议是Buy and Hold，最起码是十年不卖。就拿江游所居住的城市的房地产周期来举个例子: 大约8 - 12 年一个周期，有2 -3 年的迅速增长期，1-2 年的停顿期和5 - 8年的缓慢，平稳增长期。除去2 -3 年的迅速增长期是卖方市场，很难买到低于市场价的物业外，剩下的房地产周期都是买方市场。

那么如何才能买到低于市场价的物业呢? 基于江游几次买房的点滴经验与网友们分享如下:

1，学习，研究房地产市场

订诸如像"Property Investment"的杂志，买"Property Investment"之类的书籍，听投资达人的房地产投资讲座，看周末报纸的地产版， 看房地产研究机构的研究报告。他们每个季度都会公布全市物业的平均价位和各个suburb房价的升，降比率。买房前要用诸如像 RP Data之类的房地产数据公司 查一下该物业的city council rate 和 land value of city council, 该物业转手销售的历史。一般市场上的地
价远高于city council的地价。

2，交房地产投资达人为朋友

尽可能交房地产投资达人为朋友，这些投资达人多来自于会计师，医生，律师，规划建筑师，realtor, 贷款经记，生意经营者，自学成材者。这些人的消息灵，又有experience。他们的一句话，一个点子也许会让你少走不少弯路，踏上幸运的快车道。

3，亲身了解，体验地产市场

要经常去看房(inspection)，去auction, 去亲身了解，体验地产市场。练就一对像老鹰一样的眼睛，要能在inspection后就能知道地价值多少? 建房费得多少? 附近相类似的房子最近的成交价是多少? 房子能租多少? 房子有多少潜力? 改进后的物业可增值多少? 租金又可增加多少?

4，寻找低于市场价的物业的途径

a, Private buy

绕开地产经记，直接与物主交易，可节省大约2-3%的房价。晚上散步，路遇房主say hello后，夸一下人家的房子，有兴趣者再侃。看物业时，问问邻居此物业的情况后，再随口问问邻居的物业卖否。插牌子for sale的物业也可探讨私售否，因为物主跟agent有签一个月销售合同的，也有签三个月销售合同的，合同满期后，才可私售。


b, Make an offer before auction

在拍买前出价，一是你自个也很难保证auction时一定就能竟到标，物主也有个心理价位，但也拿捏不住是否在拍买时能达到。而agent也不希望拍买的那天人山人海，最后被同事的客人竟到标，这样commission就会被分掉一半。因此，一旦agent认为你是个真正的买家，就会从中撮合为双方make a good deal。

c, Buy from auction

在拍买时竟标。特别是mortgage sale，有些物主和小发展商因还不起贷款而被银行强行 拍买，有时会买到bargain。有些物主因急需资金而愿意亏一点卖掉。

d, Long settlement

在与物主交换合同，讨价还价已到物主底线后，最后一招是要求long settlement (2，3 或6个月)。房子已买到，物主帮你付利息，几个月后你的房子已升值。

e, Unconditional offer

在与物主交换合同，讨价还价已到物主底线后，还有一招是砍几千刀后make an offer without any condition (不写贷款和房屋检查). 但你要有经验知道房子的确没大问题。

f, Buy from an "off plan"

在上升市场时买apartment的楼花。交上5%定金后，12 - 24 月后settle。12 - 24 月后apartment已升值。